本日は、金利が上昇する中弊社へお問い合わせの多い「住宅ローン」に関する話題をご紹介したいと思います。長らく続いた低金利時代に人気を博した「インターネット銀行（以降、ネット銀）」ですが、貸出残高が増えるあまり資金力問題を補填すべく他行よりも利上げ幅が大きくなってきています。そんな中、注目されつつあるのが「地方銀行（以降、地銀）」です。

先日、長期金利が30年ぶりに3%の大台に上昇し大きな話題となりました。そして、これにより各銀行が提示する住宅ローン金利の差が開き、個人の銀行選びに変化が出てきています。人気が高いネット銀に代わって、にわかに台頭しているのは地銀です。

今後、消費者は何に注目して住宅ローンを選択していくべきなのでしょうか？

その一つの理由に、人工知能（AI）を使った貸し出し審査の迅速化があります。銀行側としても運営コストの抑制につながり相乗効果から顧客を呼び込んでいます。AI審査の良さは、一瞬で審査結果が出るというのが最大の強みのようで、北関東地盤の常陽銀行では、2023年から住宅ローンの事前審査でAIを活用しています。2026年4月には申込者の信用力をAIで点数化する新たな仕組みを導入しており、年収や保有資産に加え、他行での借り入れ状況なども踏まえた分析が可能になり、審査の精度が大きく向上しているそうです。AI導入後は最短5分まで短縮し、全体の業務量も6割ほど減ったとのことです。広島銀行や十六銀行も同様の取り組みを進めており、AIによる審査効率化の流れが地銀に広がってきています。

効果は業務負担の軽減にとどまらず、すぐに審査結果を出せるので顧客へのアピール材料として他行と比較した際、非常に有効になっているようです。今までは一般的に事前審査の結果が出るまで1～2週間かかる場合もありましたが、常陽では最短即日で回答できるといいます。

この結果、徐々に住宅ローン選びにも変化が出てきているようで、住宅ローン比較サービス「モゲチェック」運営のMFSによると、7月の住宅ローンのシェアはネット銀が45%と前月から22ポイント低下しており、一方で地銀は33%と12ポイント伸びているといいます。さらには、4カ月連続のプラスとなり、比較可能な21年9月以降で最高になっています。

あれだけ人気だったネット銀の最大の魅力は「低金利」でした。しかし、住宅ローンの貸出残高が増え、資金に余裕がなくなってきたことでここに来て金利を大幅に引き上げています。9月の地銀の変動型金利が平均1.227%なのに対し、ネット銀は1.292%と完全に超えてきています。低金利という従来の強みが薄れ相対的に金利の低い地銀に利用者が流れているようです。

もともと、地銀を取り巻く環境は厳しい状況で、地方で築かれた資産が相続を機に、子ども世代のいる都市部へ流出するケースが増えてきています。住宅ローンは地銀にとって、物件取得を入り口に顧客との長期的な関係を築く重要な接点となるためここでの踏ん張りが今後の商機となりそうです。

メガバンクが住宅ローンと距離を置こうとするなか、大手行ではりそな銀行が受け皿を狙っています。大手行の中では比較的低い金利を提示しているからです。ソフト面でのサービスとしても、2025年には住宅探しを支援するウェブサービスを始め、夫婦などが理想の間取りや内装を入力すると、双方の希望を踏まえた総合評価を算出し、おすすめ物件をランキング形式で提案するなど従来の融資以外にも力を入れています。

今後は住宅の老朽化やリフォームに備えたサービスも拡充する方針のようで、住宅購入後も住み替えや資金計画を含めて継続的に接点を持ち、顧客との長い関係を深める狙いがあります。住宅ローン新規実行額は2028年度にグループ全体で1兆9000億円と2025年度比24%増やす目標を掲げておりその戦略は我々不動産業界としても気になるところです。

低金利の提示は顧客獲得の武器となる一方、銀行の収益を圧迫する要因にもなってしまいます。住宅価格の上昇で1件あたりの融資額は膨らみ、返済期間は長期化している中、そこにローン金利の上昇が加わり、延滞や貸し倒れのリスクが高まっていることで、とりわけ地銀にとってリスク管理の難易度は上がっていることにもつながってきています。しかしながら、住宅購入の底堅い需要はまだまだあるので今後各金融機関がどのような戦略を講じて新規顧客獲得していくのか注目していきたいと思います。

本日は、度重なる日銀の利上げ政策の中、我々消費者にとって大きく直結する「住宅ローン」も大きな潮目を迎えつつあります。各金融機関は長らく続いていた「低金利競争」に幕を下ろし新たな融資体制にベクトルを移し始めています。

各金融機関の住宅ローン戦略は転換点にきています。日銀の利上げを受け、変動型金利は約15年ぶりの高水準に達しており、長期金利は3%を超え、住宅ローンだけでなく企業向けでも貸出金利の引き上げが進んでいます。企業向けに力を入れる大手行は「安く手広く」貸す住宅ローンの競争と距離を置き始めています。

先日、三井住友信託銀行は約45%出資するドコモSMTBネット銀行（旧住信SBIネット銀行）に住宅ローン販売の移管を進める方針と発表し話題になりました。店頭では住宅ローンの新規契約を希望する顧客に対し、ドコモSMTBの商品を案内する取り組みを始めています。

自前で貸出残高を積み上げるのではなく、低コストで運営できるネット銀の顧客基盤や利便性を生かして顧客を取り込むやり方で、同様にみずほ銀行は楽天銀行との連携を検討しているようです。以前なら多少薄利でもお客さんを取りにいっていましたが今は安く手広く貸し出す従来のやり方では勝負できないというのが銀行の本音かと思います。日銀は6月に政策金利を約31年ぶりの1%台へ引き上げました。これを受け、三菱UFJ銀行は先月末、9月の最優遇金利を前月から0.25%上げ1.195%にすると発表しました。住宅価格の高騰で頭金を十分に積めない若年層も多く「金利ある世界」の負担が現役世代に広がりそうです。三井住友銀行も9月、変動型金利を0.25%上げて1.525%に改めることを発表しました。両行の店頭金利の引き上げは3月以来、6カ月ぶりとなります。その他、みずほ銀行やりそな銀行、三井住友信託銀行も10月に引き上げる見通しで、住宅購入者の約8割が選ぶ変動型だけに影響は幅広い家計に及びそうです。

金融機関にとって、住宅ローンは長らく新規顧客（口座）獲得のための「集客装置」とされてきました。低金利を競い合って現役世代を囲い込むことで銀行口座を獲得するやり方として長く主力商品とされてきました。これにより、クレジットカード決済や資産運用などの取引にもつなげて顧客との関係を深める成長モデルを築い他のも事実です。

しかし、日銀の利上げによって、銀行を取り巻く経営環境は大きく変わりました。預金を集めて貸し出すビジネスにうまみが戻ったからです。住宅ローン金利を引き上げたとはいえ、変動型の最優遇金利で1%前後にとどまっている状況で、法人向け融資ではそれを上回る利息を確保できる案件も多いなってきました。銀行にとっては、限られた資金を利ざやの厚い法人向けや海外融資に振り向ける方が合理的というわけです。今後は、企業向け融資の急増で住宅ローンにまわせる余力は狭まっていくと思われます。

ひと昔前に比べ、利用者側もスマートフォンで簡単に住宅ローンを比較できるようになり、最も条件の良い銀行を手軽に選べるようになりメイン口座はメガバンク、住宅ローンは低金利のインターネット銀行といった使い分ける顧客は今や珍しくありません。銀行にとっての「うまみ」が薄れる一方、昨今の不動産価格高騰によりリスクは拡大しています。不動産経済研究所によると、首都圏の新築マンションの平均価格は7月に1億6000万円を突破しました。利用者の借入額も膨らみ、返済の延滞や貸し倒れのリスクを高めています。

もっとも、住宅ローンは個人顧客との重要な接点であり、各行も完全には手放せないです。三菱UFJ銀行はこのほど、借入期間を最長40年とする住宅ローン商品について、1億円以上の物件購入者に限定していた利用条件を撤廃しました。かつては横並びだった大手行の住宅ローン戦略にも各行の経営指針の違いから温度差が出始めています。かつてのような貸出残高の積み上げ競争から、採算やリスクを慎重に見極める局面へと移りつつあるのかもしれません。

冒頭でご紹介したように住宅ローン商品というのは、多くの金融機関にとって新規顧客獲得の手段でした。日銀前総裁の黒田バズーカ以降の10年以上に渡る金利競争にも耐え抜いてきましたが、金利のある世界が復活したことでリテールからプロパーへと融資の軸足を戻しつつあります。大手行の住宅ローンデフォルト率は0.5％未満と極めて優良な融資先であることは変わりませんが、1件最大1億円の住宅ローンよりも融資の効率を高めたい本音が透けて見えるように思います。今後、世間の住宅購入へのマインド低下に繋がらないようにするには、市場の価格調整が必要なのかもしれません。

本日は、マンション管理に関する話題についてご紹介したいと思います。今年4月施行の改正法で始まったマンションの新制度「国内管理人」に各マンションの管理組合としても対応に賛否が分かれています。

海外居住の区分所有者に代わり、この管理人が決議などを行えるこの新制度は「誰がなれるか」といった細かい規定が法律にはないので独自ルールを定めないと、制度が悪用され、外部の思惑で修繕支出などがゆがめられる恐れがあると懸念の声も多く挙げられています。

一部のマンションでは、管理会社が提案した規約改正案に、早速この国内管理人の義務化を盛り込んだことで、「国内管理人に誰がなれるのか？」といった細則がないため不安が噴出した事例も出てきています。

国内管理人はマンション所有者が国外に居住する場合などに、代わりに組合総会で議決権の行使などができるもので、今年の4月施行の改正区分所有法で導入されました。施行された背景には海外居住しているマンション所有者の増加傾向があります。国土交通省が2025年1〜6月の新築マンションを調べると、東京都23区の一部の区で10%前後を国外に住所がある者が取得する例もあったそうです。こうした所有者が総会での議決権行使をしない場合、重要な決議を行えないところに問題が生じています。

重要な決議を行えない事態を防止するのに、国内管理人は一定の効果があるとされています。ただ、法律では任意の制度なのに、冒頭のマンションのように管理規約で義務化する動きが一部でみられており、細かいルールを設けないまま制度導入や義務化をすると、悪用の恐れがある点にも注意しなくてはいけません。

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本日は、永続的な農地活用へ向け検討されている農地法改正の話題についてご紹介したいと思います。年々、農家の高齢化に伴い相続しても相続人が耕作を放棄する割合が増えてきており今後国内の自給率増加に向けても無視できない話題となっています。

こうした中、農林水産省では農家ではない親族にも農地を引き継ぎやすくするため、農地の生前信託を可能にするための仕組みづくりの検討に入りました。現在でも相続による取得は可能ですが、生前に農地を信託して管理を任せることには制約があります。信託が使いやすくなれば、農家ではない親族へ早めに農地を引き継ぐ動きが広がり、後継者不在による農地の放置や相続で権利が分散して貸借などの合意形成が進まない事態を防ぐことにつながる可能性があります。さらに、信託会社による農地管理が可能になれば、農地管理を担う新たな信託ビジネスが広がり、農地管理と農業をつなぐサービスが生まれるかもしれません。親族以外にも信託できるようになれば、農業に関わる人の選択肢が増え、将来的には血縁に限らない農地承継が広がる可能性もあり長年に渡し耕してきた農地を有効活用出来るようになります。

まず大きな壁として、農地の権利移転を規制する農地法の改正を視野に入れることが今回の大きなポイントとなります。　農地法とは1952年に制定された法律で、農地が食料生産に不可欠な貴重な資源であることをふまえ、別の用途に土地を使うことを規制する内容になっています。農業者の地位安定と生産増大もうたっており、田畑などの農地や牧草地が対象で、所有する人には効率的な利用を求められます。権利移動や転用は許可制としており、耕作する意向がない人などの権利取得は認めていないので後継者不在の相続問題にも直結してしまうわけです。売買や貸借する場合は、原則として各自治体の農業委員会が許可を出す仕組みで、すべての農地を利用する設備や能力があるかや農作業に常時従事するかなどの要件をふまえ許可の是非を判断することもありハードルも高いです。農地を取得できる法人は、主業が農業である農地所有適格法人に限定しており、それ以外の法人は、貸借であれば農業に参入できます。生産性の高い優良農地を住宅や工場といった他用途へ転用するのは原則認められず、農産品の加工施設を建てるなど例外的な場合には、都道府県知事などの許可を得る必要があります。一方で、市街地などでは転用が原則許可されるため、日本全体の農地面積は減少が続いてきました。農林水産省によると、耕地面積は1961年のピーク時に比べ3割減り、2025年時点で424万ヘクタールにまで減少しています。その他、耕作放棄による荒廃も減少に影響しています。農水省は2030年に412万ヘクタールを維持する目標を掲げており今回の検討は大きな分岐点となりそうです。さらに困っているのは、所有者不明問題です。農水省によると、2025年3月末時点で全国の農地の2割にあたる106万ヘクタールで所有者が不明か近隣に不在の状態ということがわかり、現役の担い手に集約して生産性を上げる取り組みの障壁になっています。

現状、農地を親から子などに生前贈与できるのは相手が自ら営農している場合に限っており、農家以外の親族にも権利を譲渡できる新たな仕組みの導入を探っていることが元々の背景にあります。

そこで有力なのが「信託」というわけです。契約を結べば管理や運用、処分の権利を移転でき、認知症などによる将来の判断能力の低下にも備えられます。農業に理解のある相続人に生前から委ねられれば、意欲のある担い手への貸し付けなどを円滑に進められます。しかし、現行法では所有者が亡くなると、通常の相続と同様に営農の有無を問わず配偶者や子どもなどに当然に権利が移ってしまいます。一般に宅地より資産価値が低いことから十分な協議がないまま多数の相続人に権利が分散するケースが少なくありません。

冒頭でも触れたように、農業経営体の数はこの20年ほどで6割減っており、相続する子世代が非農家である比率は高まっています。さらに高齢化問題もあります。個人経営の農家のうち7割の約70万人が65歳以上で、平均年齢は68歳に迫る勢いです。農業への関心が低い人が相続で農地を保有するケースは増える流れにあり後継者としての受け皿をもっと広くする必要があります。

農地を貸す場合は権利所有者の過半、売る際は全員の合意を得る必要があることも農地活用にブレーキをかけている要因の一つです。親族間で協議が進まなかったり相続人が不明確だったりすると塩漬けになり、耕作放棄に至るリスクが高まります。現状、農地のやりとりで最も多いのが貸借です。都道府県知事が指定する農地中間管理機構（通称：農地バンク）を通じた契約は10～15年が多く、相続を経て塩漬けになっていると更新がままならず、生産基盤が失われる可能性があります。

しかしながら、信託の解禁は農地の分散に歯止めをかけられても特効薬になるわけではないとも言われています。そもそも農地は負の不動産になりやすく信託の受け手が出てくるか懸念があります。根本的に、農業で高い収益をあげられるようにしなければ新たな担い手はもちろん、相続人の耕作放棄は減らせないのが実際のところです。その他、まだまだ日本の農業には課題が山積しています。農地制度の改革と合わせ、担い手の確保などの対策を進める必要があります。また、耕作して得た農産品の国内外での需要開拓も急務となります。我々は、消費者として日々当たり前のように手に入れることができる農作物も作り手がいてこその需要です。国内の厳しい基準をクリアした安心安全な農作物が食べられるのも国産という強いブランドが大きいです。未来の子供達世代の「食」を守るためにも我々一人一人が意識すべき問題です。

今後は、信託制度導入を推し進めるにも贈与や相続の際の納税猶予の対象拡大につながる可能性もあるため、2027年度の税制改正要望に反映する見込みで、一連の改革の詳細は年末にかけて政府・与党内で調整するとのことです。引き続き、この話題も随時注目していきたいと思います。

本日は、非上場の中小零細企業が抱える悩みの一つ事業承継時の相続に関する話題をご紹介したいと思います。弊社には不動産に関するお問い合わせ以外にもこういった事業承継に関するご相談も日々受けております。企業が所有している不動産の承継以外でもその先にある会社全体の承継問題は避けられない事案です。何が問題か？その大きな要因は相続税です。不動産を所有する企業は不動産を取得した際の価格で算定する簿価純資産が大きれば、新ルールのもとでは評価額と相続税額が膨らむ傾向がみられます。

そんな中、非上場株の相続税評価を巡り、国税庁が企業の簿価純資産や利益から算定する方式に一本化する新ルール案をまとめたことが発表されました。この新ルールが施行されれば規模が小さい中小・零細企業は税負担が減る見通しです。事業承継を妨げず過度な節税を抑止する狙いもあります。2027年度の税制改正大綱に反映し、2028年1月以降の相続から適用を目指すとのことで、非上場株の算定方法を抜本的に見直せば現行ルールを定めた1964年以来初めてとなる大きな試みです。

新ルール案は企業の直前期末の純資産に今後5年間で見込まれる収益力を考慮し、一定の係数を掛けて求める内容となっており、5年間の利益は過去5年間の平均額などから算定し、マイナスの場合を含みます。

非上場株の相続評価を巡る国税庁の新ルール案について、様々なケースで評価額の増減を試算してみると新たな計算式では簿価純資産が大きいと相続税額も膨らむ傾向が明らかになりました。冒頭で触れたように不動産などを取得した際の価格で算定する簿価純資産が大きければ、新ルールのもとでは評価額と相続税額が膨らむ傾向がみられます。

収益力や純資産が中規模な会社は変化も小さく、仮に売上高2億6000万円、利益1000万円、簿価純資産2億5000万円の企業を想定すると新ルールで評価額、相続税額ともに1割ほど増え、増額分は評価が1000万円、相続税が240万円となります。

収益力が低く簿価純資産も小さい中小・零細企業は相続税が減るケースが多くなりそうです。従業員7人で資本金300万円、売上高1億円の想定企業は評価額が11%減。相続税額も28%減ります。

もう少し規模を小さくし、資本金が100万円で従業員1人の想定企業も評価額は1800万円から780万円まで下がり、相続税額は0円のまま変わらない結果となりました。売上高は4000万円、利益は100万円で簿価純資産も1300万円となります。

非上場株の評価は現在、業種が似ている上場企業の株価を参考にする方法などが使われています。近年様々な手法を組み合わせて評価額を圧縮し、税負担を過度に軽減する事例が散見されています。類似の上場株を参考にする現行ルールは廃止する方向となりそうです。

結果、試算では収益力が高く規模が大きい企業で現行ルールより評価額が上がり、相続税負担が増す傾向がみられ、一方で、収益力が高くない中小・零細企業はおおむね横ばいか減少しました。零細企業の多くは評価額が下がり税負担は軽減されるとして、懸念されていた事業承継への影響は限定的との見解が強いです。

今回このような改正が議論された要因として、非上場株は「時価」の算定が難しく、現行ルールに従いながらも評価額に差が生じていたことがあります。会計検査院が2024年に「評価の公平性が必ずしも確保されているとは言えない」と指摘したことから国税庁は2026年4月に有識者会議で見直しの議論を始めた経緯があります。

しかしながら、今回の施工で全体的には事業承継や企業成長に悪影響を与える可能性はゼロでは無いとして慎重な意見も出ているため今後どのように最終的な結論が出るかはまだわかりません。今後もSANSHIN picksではこの話題に注目していきたいと思います。