本日は、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」についてお話ししたいと思います。昨年の6月に可決成立したこの法律ですが、この度、今年の6月15日に施行されることが決定しました。
なんだか長い名前の法律だな？？と思われた方も多いかと思います笑
名前の通り、賃貸住宅を管理する会社に対して委託元（賃貸オーナー側）に、管理状況を可視化して双方が適正に運用出来るように作られた法律です。全国にある多種多様な管理会社も、国土交通省の登録義務が発生し、その登録要件としても管理戸数の規模や各営業所に賃貸住宅管理の知識・経験等を有したものを配置しなくてはいけないなど、信頼性の高い実績のある会社がしっかり顕在化するかたちになります。
そもそも従来、管理自体は自主管理と言って、オーナー自身が所有する居住用賃貸不動産を管理するケースが主流でした。しかしここ最近では、不動産に投資するオーナーも増え、区分所有（マンション１室から）の管理を管理業者に委託するケースも珍しくありません。その他、オーナーの高齢化や相続等に伴う兼業化の進展、管理内容の高度化により、管理業者に管理を委託するオーナーは増加傾向にあります。管理を委託する必要があるオーナーかそうでないかは手間や労力を考慮し、自己判断で決めれば良いかと思います。とはいえ、管理業務も多岐に渡り、入居者様からのクレーム対応や近隣とのトラブル解消業務、賃料の督促業務、家賃の送金業務、更新時や退去時の精算業務等、入居中に係る全ての管理事柄に加え、空室時の管理（通風や通水）、故障劣化に伴う補修作業もありますから所有する不動産の数にもよりますが自主管理にも限界があって当然かと思います。
また、賃貸経営を管理業者にいわば一任出来る「サブリース方式」が普及していますが、このサブリース方式で家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し、社会問題にもなりました。
こうした背景から、問題を是正改善するために法整備が進められました。
なので！
賃貸経営されているオーナーにはとっても重要な法律で、大きく以下の２本柱で構成されています！
①賃貸住宅管理業を営む者に係る登録制度（管理業者向け）
施行日：令和3年6月15日〜
②特定賃貸借契約の適正化のための措置等（サブリース事業者及び勧誘者）
施行日：令和2年12月15日〜
【法律の対象者】（出典：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会）
【法律の対象となる取引形態】
《受託管理方式》※一般的な管理形態
《サブリース方式》※家賃保証一括管理形態
上記図は、取引形態の図解です。管理受託方式は、前段で記述した通りオーナーに変わって管理業務全般を受託する形態です。サブリース方式は、更にオーナーから対象物件を借り上げて賃借人に転貸する形態でオーナーに対して家賃を保証します。しかし、当たり前ですが通常貸す場合の相場よりも低い賃料で借り上げる訳ですから空室でも安定した家賃収入はあるものの普通に貸せた場合よりも収入は低いということです。要するに、サブリース方式を採用する判断材料としては、いかにその物件が客付難易度が高いか低いかということです。もちろん、家賃相場も高い人気のエリアで採用する必要は無いですが、老朽化に伴いなかなか客付も厳しい場合は、検討の価値はあります。あとは、家賃保証の内容（家賃の何％保証なのか？満床時の何％保証なのか？）をしっかりと理解し事業計画に対して採用すべきかどうかかと思います。
いずれにせよ、今回の法律施行により説明不足によるトラブル等は軽減されるはずです！
法律内の定義としても、対象物（賃貸住宅）がオフィス、駐車場、商業施設等の事業用は非該当であったりと細かく決められていますので詳細はこちら（国土交通省HP）をご参照ください！
今後将来的にも、賃貸住宅はご高齢者の単身世帯や外国人居住者の増加を背景に、管理業務の重要性はより一層増すと思います。その中で、いかに信頼出来る管理業者を選定出来るかはこの法律で更に選定精度が高まることになると思います。
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