明日から、3月ということもありこの時期に賃貸住宅で一番お問合せが多い「退去時の敷金精算（原状回復費用）」の考え方について本日はご紹介したいと思います！
国民生活センターによると敷金返還のトラブルに関する相談件数は2020年度で約1万2,000件もあったそうです。賃貸住宅において、退去する際入居者側が原状回復（入居時に近い状態に戻すこと）の費用を負担することがあります。その費用は入居時に預けている敷金から相殺されるのが一般的とされています。本来、原状回復義務が生じる範囲として「通常の使用による損耗を超えた分」に限られます。退去時にこの様なトラブルが多発してしまうのは、入居者が納得出来る範囲を大きく超えた請求を受ける場合があるからです。本来は、国土交通省が発表しているガイドラインに則り契約時に交わす「賃貸借契約書及び重要事項の説明」で細かく取り決めして双方納得したうえでの入居なはずが、何年もの月日が流れたことで「そんな話は聞いていない」「説明を受けていない」などといったトラブルになってしまうケースもあります。
そこで、改めて国土交通省が開示している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」から抜粋引用し、よくトラブルになる項目に焦点をあててご紹介していきたいと思います。
まず大きくわけて【賃貸人負担】と【賃借人負担の項目】2つに分けたいと思います。
【賃貸人負担の考え方】
●通常の使い方をして発生する部分の補修費は家賃などに含まれる
例）家具の設置による床のへこみや畳の変色、壁の画鋲の穴、冷蔵庫の裏の壁紙焼け跡など
【賃借人負担考え方】
●通常の使い方によるものを超えた汚れや傷など
例）喫煙による壁紙のヤニ汚れや変色・焦げ跡など、ペットによる柱・床への引っかき傷など、ひどい油汚れや下地まで張り替えが必要な釘穴（入居者が入居後に取り付けたもの）
図で表すと、上記図がガイドラインでの考え方の範囲です。（※出典：国土交通省ガイドラインより）
ここでいう「通常の使い方」も人ぞれぞれなのでなんとも難しい表現にはなってしまいますが、基本的に故意で無くてもついてしまう汚れは都度、拭いたりしていればよほど気になる跡にはならないので小まめな掃除は退去時にトラブルを回避出来る術だと思います。過失によるものは本人でも理解している内容なので、程度によっては補修費用が請求されてしまいますのでご注意下さい。
続いては、じゃあどのくらい住んだかが焦点になるケースで「経過年数」「耐用年数」という考え方です。
あくまで原則的な考え方ではありますが、下記の図（※出典：国土交通省ガイドラインより）の様に壁紙を例にとって考えると6年経過したものは退去時に壁紙の張替費用を負担することはありません。
あとは、個々の契約で変わってくる「特約事項」です。
ガイドラインで負担義務のない範囲でも、予め賃貸人が取り決めている「特約事項」に関しては、貸主側の請求が原則認められています。よくあるのが、ハウスクリーニング費用の負担項目等です。最近では、敷金「0（ゼロ）」で募集している物件も増えてきました。勿論、入居者目線で言えば契約時の諸費用を抑えられるので大変魅力的ではありますが、この場合前述のような特約や費用負担項目の明記がされているケースが多いですのでしっかりと特約をご確認下さい。入居時にはかからなかった費用が退去時にかかるということです。
原状回復の請求内容はしっかりと確認したうえで契約を進めてください！納得がいかなければ契約しなければ良いだけですので全然問題ありません！
弊社でも、賃貸の入居時には必ず「入居時チェックシート」を入居者様ご本人に記載頂き双方保管することで、記憶が曖昧になりがちな退去時にも役立てています。
国土交通省のガイドラインでも『原状回復の問題は、賃貸借契約の「出口」すなわち退去時の問題と捉えられがちですが、これを「入口」すなわち入居時の問題と捉え、入退去時における損耗等の有無など物件の状況をよく確認しておくことや、契約締結時において、原状回復などの契約条件を当事者双方がよく確認し、納得したうえで契約を締結するなどの対策を的確にとることが、トラブルを未然に防止するためには有効である』と謳っていますので、皆様も契約時に疑問に思ったことや「違うのでは？」と思ったことはそのままにせず、必ず仲介業者に確認し、事前説明をしっかり受け納得したうえで入居して下さい！
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