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知らないとマズい「小規模宅地等の特例」とは?

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知らないとマズい「小規模宅地等の特例」とは?

カテゴリ:税金関連
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本日は、「小規模宅地等の特例」についてご紹介したいと思います!こちらの特例は被相続人の居住家屋確保を目的とし、相続税を大幅に減額出来る術として以前より制定されていましたが節税を目的とした駆け込み的な適用など、本来の趣旨を逸脱した適用を防止する改正の実質的な運用が今年の4月から始まりました。改正になった内容をおさらいしながら保有資産が適用される物件なのかどうかを確認してみましょう。

そもそも、この特例を簡単にご説明すると、遺産のうち被相続人等の居住用や事業用に供されていた宅地等について要件を満たしていえる場合、限度面積までその土地の相続評価額を大幅に減額出来る制度です。

■主な適用要件とは?
この特例の適用を受けるためにには、個人が相続または遺贈(相続等)によって取得した宅地等が以下要件を満たしていることが必要です。
【用途】
被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族(以下、被相続人等といいます。)の事業の用または居住の用に供されていた宅地等であること
【利用形態】
建物や構築物の敷地として使用されていた宅地等であること
【分割】
制度の適用を受けようとする宅地等が相続税の申告期限までに遺産分割されていること

■特例対象宅地の代表例
①特定事業用宅地等
特定事業用宅地等とは、被相続人等の事業(※不動産貸付事業等を除く)の用に供されていた宅地等で、その事業を申告期限までに承継し、かつ、申告期限まで引き続き営んでいるなどの要件に該当する被相続人の親族が相続等により取得したものをいいます。農業を営んでいる場合、農地そのものは適用されませんが、農機具置き場は対象となります。
平成31年度改正→相続前3年以内に事業の用に供され始めた宅地等(3年以内事業用宅地等)は特例対象から除外することとなりました。ただし、その宅地等の上で事業の用に供されている減価償却資産の相続開始時の価額が、その宅地等の相続時の価額の15%以上である場合は、3年以内事業用宅地等には該当しないこととされています。
〈適用時期〉この改正は経過措置が終了し、2022年(令和4年)4月1日以後の相続等につき適用開始となります

②貸付事業用宅地等
貸付事業用宅地等とは、被相続人等の貸付事業(不動産貸付業、駐車場業等)の用に供されていた宅地等で、その貸付事業を申告期限までに承継し、かつ、申告期限まで引き続き営んでいるなどの要件に該当する被相続人の親族が相続等により取得したものをいいます。
平成30年度改正→相続前3年以内に貸付事業の用に供され始めた宅地等は特例対象から除外することとなりました。但し、相続開始前3年を超えて事業規模(事業的規模の基準を満たす一定以上の規模)で貸付事業をしていた被相続人に係るものは除外されません。
〈適用時期〉この改正は、経過措置が終了し、2021年(令和3年)4月1日以後の相続等につき適用開始となります。

③特定居住用宅地等
特定居住用宅地等とは、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等(居住していた者が各々主として居住の用に供していた一つの宅地等に限ります)で取得者区分ごとに、要件に該当する被相続人の親族が相続等により取得したものをいいます。
【取得者区分】
●被相続人の配偶者→条件無しで適用
●同居していた親族→相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること
●左記以外の親族→前述の法定相続人がいないことが大前提です。相続開始前3年以内に、国内にある取得者又は、取得者の配偶者又は取得者の三親等内親族又は取得者と特別な関係がある一定の法人が所有する家屋に居住したことがないこと(相続開始直前の被相続人の居住用家屋を除く)。相続開始時に取得者が居住している家屋を過去に所有していたことがないこと。その宅地等を相続開始時から申告期限まで有していること。取得した者が、日本国籍を有する者。

その他、二世帯住宅は平成26年以降は建物の内部で二世帯の居住スペースがつながっていなくても継続要件を満たせば、建物全体を被相続人の居住用として特例対象に出来ることとなりました。老人ホームも入所し、老人ホームの所有権や終身利用権を取得したとしても、自宅を貸付ていない等の条件を満たせば自宅の宅地は特例対象となります。

最後に、「申告期限」というフレーズが多用されていますが申告期限までに分割がされていない宅地等であっても、相続税の申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して提出しておけば、申告期限から3年以内に分割がされた場合等で、分割が行われた日の翌日から4ヶ月以内に管轄の税務署長に対し、この特例の適用を受けた上で相続税を計算し直して更正の請求が可能です!

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山田 恵二

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