本日は、円安影響が各所出てきている中、マンションにはどの様な影響があるのかを以前のブログでご紹介いたところ大変反響が大きかったので今回は「修繕積立金や管理費」といった維持費の部分に絡めながらご紹介したいと思います。
マンションの資産価値を守るために適切な管理体制を築き、必要な修繕を続けていくには、当然ながらそれだけのコストもかかってきます。不動産コンサルティング会社のさくら事務所が東京都心部の9区で大手マンションデベロッパー７社が分譲した新築マンションの毎月の管理費と修繕積立金を集計したところ、2022年分譲の平均管理費は2017年分譲のマンションに比べ17％も上昇してたことがわかりました。修繕積立金にいたっては平均49％も上昇した結果となりました。
今までは新築マンションを分譲する際、各社デベロッパーは毎月の修繕積立金を比較的安価に設定することで販売促進の一つにしてきました。5年から10年おきに段階的に追加徴収するスタイルが一般的で中には、それ以外にも20年目に一時金の徴収などが長期修繕計画の予算として見込まれており、全体の修繕費に充てています。しかし、前段でもお伝えしましたが約5年前くらいから徐々に新築分譲時の管理費、修繕積立金が上昇し最初の段階から無理のない設定にしている会社が主流になりつつあります。その他資材費や人件費の高騰も
逆風となり単純に費用が増えているところにも原因があります。人件費の上昇は管理費にも跳ね返り、既存の中古マンションでも度々問題となっています。管理会社から値上げを打診され管理組合もそれを拒否することで契約更新に影響が出始めているマンションもあります。とはいえ、ここ数年で分譲された大手デベロッパーによる大規模マンションにおいては、過去のデータに基づきしっかりと長期の修繕計画が建てられておりますのでよほどの事が無ければ心配はいらないと思います。（※確かに初年度から昔では考えられないくらい高額な管理費、修繕費の設定になっています）
管理会社のしっかりした既存中古マンションであれば、修繕計画も定期的な見直しをしています。当初の想定と異なる事態も起こり得るからです。よくある事例としては、維持費の高い「機械式駐車場」です。都心では特にマイカーを手放す方も増えており、管理組合の収入に大きく影響する駐車場収入としては大打撃です。利用台数が減ったとしても維持コストは変わらないので地域性や時代背景も考慮に入れた分譲時の計画がポイントとなります。そのため、近年では利用の減った機械式駐車場を撤去することも珍しく無くなってきています。
そんな中、昨今の円安傾向がさらに上昇を加速させるのでは？と言われてきています。問題点は修繕に必要な建築資材の中でも、海外からの輸入に頼っているものはダイレクトに影響を受けてしまうからです。最新の外国為替市場としては、5月にかけて円相場が一時一ドル＝131円台と約20年ぶりの下落までいき、その後は円売りの勢いが弱まり127円台まで上昇しました。急激に円安が進んだ直後だけに、市場関係者の間でも円安の予想がひとまず後退した感じです。いずれにしても、こうした円安トレンドが長引くと中長期的に影響がでてしまう業界にはなかなか厳しい予測となります。
今後の日銀金融緩和策になおも注目が集まりますが、こうした事態にも対応できるよう建築業界の内需においても国内資材や海外に頼らない素材や資源の開発が急務なのは間違いありません。
山信不動産（株）ではマンションの修繕積立金や管理費の考え方、安心な修繕計画かを無料診断しております。現在お住まいのマンションはもちろん、今後お住み替えを検討しているマンションが適正な設定になっているかお気軽にご相談下さい！
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