本日は、米連邦準備理事会（以後、FRB）が景気後退の回避よりインフレの抑制を優先する姿勢を一段と強めているなか、米国内での不動産市況が加熱を増し価格高騰につながっている話題をご紹介したいと思います。
特に、不動産投資はインフレ局面において強いという期待からファンドが低所得者層が多く生活する地域の物件までも買い占め、価格をさらに押し上げる結果になっています。民主・共和党はどういった有効策がうてるか国民にとっても秋に控える中間選挙の争点になりそうです。
米S&Pダウ・ジョーンズ・インディシーズがまとめるS&Pコアロジック・ケース・シラー指数によると、主要20都市の住宅価格は4月、前半同月比21.2％上昇と過去最高の伸び率になっています。フロリダ州タンパやマイアミなど30％を超える都市もあるそうです。
背景にあるのは、投資ファンドによる買い占めに因果関係があると指摘されています。米住宅情報会社コアロジックによると米国の一戸建て住宅の購入件数全体に占める機関投資家や企業などの投資家割合は、2022年3月は28％と過去最高でした。一戸建て住宅を購入し、賃貸物件として家賃収入を稼ぐ投資モデルがこの数年で着々と進んでいるからです。投資家は購入物件を改修して従来より高い価格で賃貸に出すため平均家賃の相場も上昇しています。平均賃料は、今年1〜3月期に前年比12.4％も上昇しています。
こうしたファンドのキャッシュフローの仕組みとしては、金融機関からの借入はせず、顧客から集めた大量の現金を住宅に投じているため、金利動向に左右されないのが特徴です。2009年の金融危機以来、米国内の新築住宅の建設が事実上ストップしているので在庫不足も重なったことで価格上昇を加速させている要因です。
利上げしてもインフレが止まらないという異常事態になってしまっています。
その一方で、消費者は住宅ローンの金利上昇が重くのしかかってきています。30年物固定住宅ローン金利の平均は、6月末時点で、5.70％と1年前と比べて2倍強に上昇しています。投資期間も住宅価格が相対的に低いエリアにも積極的に買い進めている為、特に賃貸居住を選択している低所得者層にとっては賃料上昇は死活問題になっています。そうした不動産市況をみて、各政党もどれだけ民意を拾い上げ政策を打ち出せるか確実に秋の中間選挙では焦点になりそうです。
本日ご紹介した問題は、私は対岸の火事とは思えません。日本においてはコロナ前から徐々に物件価格も上昇してきていますので利上げが決定すれば機関投資家が日本国内でも同じように投機と捉え「買い占め」といった結果にもなり得ます。この1・2年は、不動産市況も様子見とばかり在庫不足に陥っていますので価格上昇の土台は出来上がってきています。米国の市況は、日本においてもケーススタディとして貴重なデータなので慎重に研究していかないといけないですね。
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