本日は、令和5年10月1日より開始される「適正請求書制度（※以降、インボイス制度と表記）」について、賃貸アパート経営や区分マンションの賃貸を営む不動産貸付業の方が登録をするか否かを検討するポイントについてご紹介したいと思います。
そもそも、このインボイス制度は平成28年度の税制改正により、消費税で複数税率を導入すると共にその適正課税を目的として導入が決まりました。今まで、免税事業者として不動産貸付業を行なっていた方も今後どちらに登録すべきか選択を迫られています。多岐に渡る業種の中でも、「不動産貸付業＝大家さん」に関してはどうなのかについて検証したいと思います。
【検証ポイント①】
オーナーの状況、テナントの種類、その他課税売上収入はあるか？
不動産賃貸経営の中で特にインボイス制度の影響を考える必要があるのは、現在「事務所ビル」や「店舗ビル」を賃貸しているオーナーさんが免税事業者を選定している場合です。
※免税事業者である店舗・駐車場貸付のオーナーさんは、借主が個人消費者やインボイスを必要としない事業主・法人かどうかで検証も変わってきますが、今はそうでも中長期的に考えると、テナントも入れ替わりますのでそこも考慮に入れる必要はあります。
下記表が現在のオーナーさん状況を踏まえた検討内容となります↓
【検証ポイント②】
インボイス制度が影響する範囲
インボイス制度は消費税が課税される売上にえいきする点がポイントです。では、不動産の賃貸や取引の場合ですと売上において消費税が課税されるケースはどのような場合でしょうか？
〈消費税が課税されるもの〉
店舗・事務所・倉庫の賃貸収入、駐車場の賃貸収入、太陽光発電収入、アンテナ基地局の収入、賃貸期間が1ヶ月未満の住宅家賃収入、賃貸建物の売却収入など
〈消費税が課税されないもの〉
住宅の家賃収入、家賃に含まれている場合の駐車場賃料、土地の賃料収入、土地の売却収入。
※住宅の家賃が非課税になるのは「住宅であること」が契約書に明示され、賃貸期間が1ヶ月以上の場合です。社宅として法人に課している場合も非課税なのでインボイス制度の影響は無いと判断できます。
【検証ポイント③】
口座振替等による場合の保存方法（借主側/テナント側の注意点！）
契約書に基づき口座振替又は振込により家賃決済が行われ、取引都度に請求書等の交付がない取引でも、仕入税額控除できる要件として、原則インボイスの保存が必要となります。
●インボイスは一定期間の取引をまとめて交付できるので、相手方から一定期間の賃借料についてのインボイスの交付を受けて保存することで要件を満たします
●契約書にインボイス記載要件の一部が記載され、取引の事実を客観的に示す書類（通帳のコピー、銀行取引明細等）と共に保存すれば要件を満たします
※令和5年10月1日以前からの契約は採番された登録番号等、インボイスとしての必要事項の通知を受け、従前の契約書と共に保存すれば仕入税額控除の要件を満たします
最後に・・・
制度開始の令和5年10月1日から登録を受ける為には、原則として令和5年3月31日まで（特別な事情がある場合は令和5年9月30日まで延長）に申請する必要がありますのでご注意ください！
いかがでしたでしょうか？
免税事業者の場合ですと、インボイス発行が出来ない為、取引先が本則課税事業者の場合は仕入税額控除が出来ないことから「取引停止」や「消費税分の値引き」などを要求される可能性も出てきます。今後の事業展望次第では、課税事業者になるか否かを慎重に検討した方がよいです！
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