本日は、マンションの修繕決議問題において区分所有法の改正が新たな方針を打ち出した話題についてご紹介したいと思います！
以前より当ブログ内でも取り上げてきたこの話題ですが政府は、分譲マンションの修繕方針などを決める住人の組合集会について出席者の過半数で決議できるよう法改正を検討し始めました。現行は、欠席者を決議において反対票とみなし賛成不足で決議出来ないなどの問題点がありました。政府としても、老朽化マンションの増加を食い止めるべく2024年にも区分所有法の改正を目指すようです。
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国土交通省の調べによると、ほぼ全てのマンションは建設から30年経つまでに少なくとも1回は大規模修繕をします。築30年以上の分譲マンションは2021年末時点で全国に249万戸存在し、20年後にはなんと約2.4倍の588万戸になる予想がされています。適切な時期に修繕を行わないと住居としての安全性はもちろん、マンション自体の価値も下がり所有者離れにつながってしまいます。そうした問題点の回避策として、修繕決議の要件を緩和して改修の後押しにつなげたい狙いがあります。
不動産調査会社の東京カンテイによると、中古マンションの全国の市場規模はおよそ3.4兆円（2022年10月〜12月）にまで膨らんでます。2019年同時期と比べ新築マンションは1割ほど減少しましたが、中古市場が３割ほど拡大しており、新築の価格高騰をうけ中古への注目が高まっています。そんな背景もあり、中古マンションの中でも、管理の行き届いているマンションなのか？無法地帯化してしまっているマンションなのか？は再販時に大きな購入ポイントにもなります。
マンションの共用部を修繕する際は、所有者で構成する管理組合の集会で決議によって可決されます。所有者の中にも、物件管理に無関心であったり、実際に住んでいなかったり、所有者自体が不明の状態だと欠席率も上がってしまいます。総会の開催を事前に伝える案内で、欠席の際は決議に対し委任状制度や議決権行使書による賛否表明も可能ですが、前述のようなケースではその票も受理が難しく、現行ルールでは反対として扱うのが一般的となっています。特にタワーマンションを中心とした大規模マンションとなると、出席率は平均的に3割程度という調査結果もあり更に難易度が上がってしまいます。そうした中、大規模修繕以上に決議を取るのが難しいのが「建て替え」です。所有者の5分の4の賛成が必要なためこの要件も4分の3にまで緩和するという案や、所有者が不明の場合は、決議の参加対象から除外する案も出ている様です。
今回の法案改正が実現化出来れば、大規模修繕に関して出席者の過半数に変更となり断然可決されやすくなります。これにより、築30年クラスの中古マンション市場は間違いなく活性化促進につながると思います。今まで、なかなか顕在化しなかった緩和要件の効果もこれで大きく変わるのではないでしょうか。
その他、都心部では投資目的で購入している層も多く所有者と実居住者が違うと簡単に管理規約も改訂出来ない難しさもあります。こうしたことからも、実生活において影響が出てくる防災面やソフト面のサービス内容の導入などさまざまな議題があがる総会への出席率増加促進策も考えていかなくてはならないと思います。
根本的な話にはなりますが、大きな問題点として入居者や所有者自身が管理組合の総会の重要性を感じていないところにあり、いくら緩和要件を変えてもまずはここを変えていかないと前進しない話なのかもしれません。
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