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住宅ローンあるある(Vol.2)

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住宅ローンあるある(Vol.2)

カテゴリ:住宅ローン
皆様、弊社ブログをご覧頂き誠に有難うございます!

本日のブログでは、前回に引き続き「住宅ローン」をテーマにお話ししていきたいと思います。

今回お話ししたいのは、「返済プラン」と「銀行(金融機関)」についてです!

住宅購入を決めてから当然最初に考えなくてはいけないのが資金繰りです。方法は2種類で「全額現金での購入する」か「住宅ローンで購入する」かです。住宅ローンに関しては、自己資金(物件価格の何割か)を入れて残りを住宅ローンで組むと言うケースもありますよね!銀行によっては『自己資金◯割入れていただければ更に金利が低くなります!』という銀行もあるのでしっかり計画立てて資金計画を練るとお得に借り入れ出来ると思います。

人によって将来設計はバラバラなので、返済プランも違うはずです。だからこそ、まずは住宅ローンの返済期間や、金利タイプ(変動金利、固定金利など)を決める。その上で、その金利タイプならどの銀行が一番お得で、おすすめなのかを考えるという順序で考えると、自分に最適で最もお得な住宅ローンを見つけられると思います。

損得勘定で銀行を選ぶ場合によくありがちなのが、「金利の低い銀行で!」というパターンです。
決してダメでは無いのですが、住宅ローンを組む際に最初にかかる保証料や事務手数料といった諸費用も銀行によって考え方が様々です。ネット銀行ではよく「保証料」ゼロ円と目にしますが「取扱事務手数料」と称してほぼ同額費用がかかってしまいます。その取扱事務手数料もネット銀行によって融資額にかかわらず一律定額だったり、融資額に対して2.2%かかるものなどもあるのでご自身のお借り入れしたい金額を元にシミュレーションすると良いと思います。都市銀行や地方銀行でも、最近では保証料型ではなく事務手数料型の商品も出てきておりますので都度銀行に確認して見るのが良いですね!(※私が住宅ローンを組んだ時には無い商品でした!)因みに、保証料型ですと手数料型と違い当初の返済計画よりも短期間で完済された場合に返戻保証金があるメリットもあります

■金利の種類には以下の3つがあります↓
変動金利型半年ごとに金利が見直されますが、返済額が急激に増えることがないよう、返済額は5年ごとに見直されます。また金利の変動が大きい場合でも、返済額はそれまでの1.25倍までとなっています。固定金利に比べて金利が低めに設定されています。


固定金利期間選択型→2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、25年といった期間の中から期間を選択し、借入当初から選択した期間の金利が固定されています。選択した固定期間終了後は、その時点で同じ固定金利期間選択型もしくは変動金利型を選ぶことになります。

全期間固定金利型借入当初から返済が終わるまでの間、金利が一律となっているタイプと、当初10年間と11年目以降で金利が異なる段階金利のタイプがあります。段階金利は、当初の10年間より11年目以降の金利の方が高く設定されていますが、変更後の金利は借入当初にあらかじめ決められています。

ゼロ金利政策が始まってからはほとんどの方が①の変動金利型を選ばれている方が大半ですが昨今、長期金利も金利が下がり1%台になってきておりじわじわシェアが増えてきています。

続いて、返済の種類についてお話していきます!

■返済種類は以下2種類です↓
①元利均等返済→毎月の返済額が変わらない
元金と利息を合わせた返済額は変わらず、返済金額に占める元金と利息の割合がだんだん変化する返済方法

②元金均等返済→元金の返済額が一定
元金を返済期間で均等に割り、残高に応じて利息を計算し、毎月の返済額を算出する返済方法

返済総額でいうと②の元金均等返済の方が低くお得ではありますが、返済開始当初の月々総返済額の負担が大きい為、①の毎月固定の返済金額に設定されている元利均等返済を選ばれる方が家計的に収支が計算出来るので比較的利用者が多いです。

では、どの銀行で借りるのが良いのか???

日本全国に金融機関は多岐にわたり存在します(◯◯銀行、◯◯組合、〇〇金庫など)。
金融機関は日本全国約1,000社ほどありますが、大半を締める農業協同組合や信用金庫、証券会社を除くと、都市銀行や地方銀行で約100行ほどにまで絞られます。一般的に住宅ローンを組もうとすると銀行のイメージかもしれませんが、農家の方や地元の信用金庫に古くからお付き合いがある企業ですと農協や信金で住宅ローンを組んだ方が総合的にメリットがあるなんて事もありますから一概に銀行だけが良いわけでもありません。

今回は一般的に皆様が一番利用するであろう銀行でお話ししていきます。

銀行には、大きく種類で分けて4種類あります!
・都市銀行(三井住友銀行・みずほ銀行・三菱UFJ銀行・埼玉りそな銀行)
・地方銀行(横浜銀行・千葉銀行等各地域に存在 ※第2地銀も含む)
・信託銀行(三井住友信託銀行・三菱UFJ信託銀行※現在三菱UFJ信託銀行は新規住宅ローンは扱ってません
・ネット銀行(ジャパンネット銀行・ソニー銀行・楽天銀行・auじぶん銀行・住信SBIネット銀行等)

これだけあると、正直迷って当然だと思います笑

なので、銀行選びも一人一人に合った選定基準で良いと思います!

そもそも、審査基準も各行違いますので同一人物でも融資可能額も違います。
ですので、おすすめは複数の銀行で事前審査は出したほうが良いです!(但し、出し過ぎも注意で銀行によっては個人信用情報の開示履歴が多い=複数銀行にも審査をかけているということで心証が悪くなるケースもあります)

例えば、会社員の方ですとご自身の会社指定給与口座で一番多い都市銀行で組むのも一つです。いちいち住宅ローンの引き落とし前に残高を気にせずに済みますし、別銀行で住宅ローンを組んだ場合送金手数料が勿体ないですよね。

最近話題のネット銀行は、店舗を持たず、インターネットでの取引を中心としている銀行のことです。店舗を持たないため、振込やATMの手数料などを安く提供でき、好金利での預金や融資を提案しています。楽天やauですと別用途の既存ユーザーであればより効果的なサービスが受けれるので、個人個人でのメリットを考え選定するとよりお得感はあると思います。

地方銀行信託銀行は私個人的にはおすすめです、なぜかというと絶対的な資本力を持つ都市銀行や若年層を中心としたネット社会に特化したサービスを提供しているネット銀行と対抗していく為に、競争原理が働き、より良いサービス(金利等)を提供してくれる可能性があるからです。特に返済比率や審査金利といった審査基準で他行と競った場合に優位に働く可能性もあります。一例ですが、某地方銀行では返済期間35年超の融資を提案してくれる銀行もあるようです。

【まとめ】
冒頭で申し上げた通り、「返済種類」と「銀行」選びにおいて大事なのは順序という事です!

まず、

【ステップ①】返済計画を考えます
・毎月いくらまでなら住宅費に充てられるか
 →逆算してみて借り入れ可能総額を算出→購入不動産の予算が決定
・何年で返済するのか
 →毎月の返済総額を抑えるためには最長の35年にするとか定年までには完済したいとか
・金利はどのタイプが良いか
 →とにかく毎月の返済額を考え、低い金利にする方が良いのか先々のリスクも考慮し固定を取り入れるか
・返済種類を元利均等と元金均等どちらするか
 →毎月固定額の返済が希望なのか、無駄な利息を支払いしたくないのか

【ステップ②】上記の計画に適した銀行を選定
・諸費用には何がいくらかかるのか
・返済期間のプランにはどういうものがあるのか(※最近では35年超で設定出来る銀行もあります)
・融資の審査基準はどうなのか
 →銀行によって審査基準が違うため、同一人物の審査でも融資可能額も違います


参考になりましたでしょうか??
次回は、今購入すべき理由の一つ「住宅ローン控除」についてお話ししていきたいと思います!




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山田 恵二

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