どうする⁉︎住宅ローン

パターン②ミックスローン

固定型と変動型を半分ずつなどにするミックスローンもあります。全額を変動型で借りて繰り上げ返済する方が、利息軽減の効果は大きいですが、繰り上げ返済を計画的にする手間は省けます。

パターン③短中期の売却

ライフステージに合わせて住み替えるなど、将来的な売却を視野に入れるかどうかも借入時に考えとおくといいかもしれません。売却が前提なら、変動型を使ったうえで、元金均等返済にするのも一つです。元金均等は毎月返済額のうち元金の額を一定にする方法です。元利均等より元金の減少ペースが速いため、売却時に返す元金が減り、利益が増えやすくなります。しかし、借入当初は毎月の返済額負担が大きいため踏ん張りが必要です。ずっと住み続ける前提であれば、固定型が選択肢になるのかもしれません。

忘れてはならないのが、そもそも住宅購入メリットとして万が一の際に残債を保険金で返済する団体信用生命保険が充実していることです。がんなどの罹患時に残債がなくなるものも大きいです。こうした団信は万が一のとき生命保険代わりと考えれば残された家族に残債の無い金融資産もしっかり残せます。住宅ローンを選ぶ際は金利だけでなく、商品性全体を比べることをお勧め致します。

パターン④やはり固定金利に比べ低金利の変動金利

足元の金利状況では、変動型を選ぶ方が支払う利息が少なくすむ可能性が高いのかもしれません。民間の金融機関の変動型と、全期間固定型の「フラット35」の金利差は2%ほどあります。日銀の政策金利は2027年までに少なくとも1.5%までは引き上げられると予測されており、固定型と変動型の金利差が逆転する可能性は低いとみる経済アナリストは多いです。ここで、一つ参考にしたいのは「審査金利」です。住宅ローンや各種ローンの審査金利・適用金利は、金融機関ごとに基準が異なります。実際の借入可能額を左右する「審査金利」はおおむね3.0%〜4.0%に設定されており、各行の最新の金利一覧や詳細情報は比較サイト等で確認できます。各銀行は今後の金利上昇を織り込み現状の適用金利にある程度のバイアスをかけて支払いに問題がないかを検証することで融資額を決定しています。言い方を変えると、銀行も流石にここまでが利上げの上限だろうと考えている金利ということになります。そう考えると、既に現在固定金利が3%ということを考えるとまだ1%台の変動金利で返済した方が固定金利に比べ余計な支払利息は減ります。多くの人が選ぶ元利均等返済では、借入後、最初の10年間の利息負担が大きいですがこの期間を低金利で通過することが返済総額を抑えるうえで重要です。こうしたことを踏まえ、当初の金利が低い変動型の方が有利になると考えられています。

パターン⑤＋α自己資金

変動型を選ぶなら借入額を世帯年収の5倍までを目安に抑えると支払い不安は軽減します。変動型なら、金利が将来今の水準からさらに2%上昇しても毎月の返済が続くか検討すべきかもしれません。世帯年収の5倍以下の借入額なら2%の上昇に耐えられる余力をみており、金利上昇は変動型の利用者にとって負担にはなりますが、併せて株式資産への長期・分散・積み立て投資をして、インフレの恩恵を家計に取り込むことも重要かもしれません。しかし、現状の不動産価格を考えると70㎡以上のマンションは1億超えはざらにあります。仮に世帯年収が1,000万の場合、この理論では自己資金なくして購入は出来ない計算になってしまいます。このパターンはかなり安全をとった考え方になるので物件価格を抑えるためにエリアの選定や築年数などの諸条件を見直すことも忘れてはいけません。

パターン⑥残価設定型住宅ローン

住宅価格高騰への対策として、今年の3月から「残価設定型住宅ローン」が登場しました。ローン設定時にあらかじめ残価を定め、不動産価格から残価を差し引いた部分について元利返済を行い、元利返済後は残価部分の利払いのみを継続するという仕組みです。元利返済が残価以外の部分に限られるため通常の住宅ローンよりも月返済額を抑えることができることが特徴となっています。一方で、注意しなくてはいけないのが利用できる住宅が限定的な点や、金利設定や返済期間の延長、オプション利用時の手数料などが影響するため長期的に見ると総返済額が通常の住宅ローンよりも増えるケースがあるということです。その他、残価設定月以降も住み続けたい場合、そのまま返済を続けるか、一括返済するか、あるいは再度ローンを組むかといった選択をしなければなりません。一括返済を選ぶ場合、残価設定月の時点でまとまった資金が必要になります。設定した残価の金額を用意できなければ、再ローンを組むか返済額軽減オプションを利用することになります。再ローンを組む場合は、その時点での金利や審査基準が適用されるため、当初よりも条件が悪化する可能性もあります。また、残価設定月の時点での年齢や収入状況によっては、再ローンの審査に通らないケースも考えられます。このような事態を避けるためには、残価設定月までに残価分の資金を計画的に貯蓄しておくか、返済額軽減オプションの利用を前提とした資金計画を立てることが重要です。

今後肝になる日銀の政策金利の引き上げは、予期せぬ動きになる懸念も払拭出来ません。長い間、日本は金利上昇を経験しておらず、政策金利引き上げの経済への影響は予測が難しいと言われています。実際2024年から始まったマイナス金利解除以降、段階的な利上げで実生活レベルでは大きく変化は見られていないのが実態です。加えて、足元の原油価格の上昇は物価上昇圧力になっており、消費税の減税が実施されれば、財政悪化懸念はさらに強まる気もします。労働人口の減少で、賃金が上がりやすい状況もあるため、こうした点はさらなる金利上昇圧力になりやすいです。