住宅ローン金利15年ぶりの1%台はあるのか⁉︎
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本日は、お客様からのお問い合わせが一番多い「住宅ローン」に話題についてご紹介したいと思います。
いよいよいよいよ変動金利1%の時代は来るのでしょうか？
国土交通省が発表した公示地価は今年5年連続で上昇しました。上昇幅は東京を中心に拡大し、建設費の高騰が広がった地方は鈍化した結果でした。世界経済の不透明感から投資マネーが選別を強め、安定した収益の見込める東京に集まったことも一因のようです。イラン情勢の混乱が長期化し、世界的な景気後退やインフレの加速が現実になれば、海外投資家の動向に影響します。資源高や円安は建築費の上昇を通じて不動産価格を一段と高騰させ、さらに実需を弱めかねません。地価の変調を警戒すべき局面に入っています。上昇率をみると、三大都市圏では東京圏と大阪圏が拡大し、名古屋圏は縮小した。地方圏ではけん引してきた福岡や札幌などに陰りがみえ、地方圏全体も上昇幅は鈍っています。訪日観光や半導体工場などによる地方の地価回復の持続力が問われています。
東京都の住宅地は上昇率がリーマン・ショックの直前以来、18年ぶりに全国で最も高くなりました。10%以上上昇した区は都心から下町にも広がり、23区の平均価格はバブル期の6割まで上がってきています。東京の根強い住宅需要は職住接近を求める子育て世帯の増加や、東京一極集中の長期化で東京から離れるのを敬遠する若年層が増えていることも一因とみられます。首都圏の住宅問題は働き方や一極集中の是正など、幅広い観点から対策を考える必要があります。
そんな中、さらに追い討ちをかけるように大手行が変動型の住宅ローンの金利を引き上げています。4月の変動金利（最優遇金利）の平均値は15年ぶりの水準になる見通しです。金利上昇リスクを避けようと、毎月の返済額が変わらない固定型に借り換える動きも出始めています。総返済額が増加したとしても毎月の支出を安定させたいというニーズが増えそうです。
三菱UFJ銀行と三井住友銀行は3月から、変動型の基準金利を0.25%引き上げて3.125%にしました。2025年12月の日銀の利上げなどを反映し、両行とも2000年代の再編以降で最も高い水準となっています。みずほ銀行、三井住友信託銀行、りそな銀行の3行も4月以降に引き上げるとみられます。auじぶん銀行は4月から変動型の基準金利を引き上げると発表しています。過去2回の引き上げ幅は0.25%程度でしたが、今回は0.3%の引き上げとなる見込みです。
住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」を運営するMFSによると、4月の変動金利の平均水準は15年ぶりに1%を超える見通しだそうです。これは、返済期間35年で5000万円を借りている場合、毎月の返済額は5000～6000円程度増える計算になります。金利が上がるたびに返済額が増える変動型に嫌気し、固定型を選ぶ人が増える可能性も出てきました。全期間固定型の「フラット35」実行件数首位のSBIアルヒによると、変動型からフラット35への25年の借換申込件数は前年比8.4倍となったそうです。実際に総返済額が減らなくても安心感を得たいと考えて固定型に乗り換える契約者が増えているようです。
フラット35は住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取り証券化する仕組みで、資本効率を高められるため特に預貸率が高い銀行にとって扱いやすい商品になっています。新たにフラット35の取り扱いを検討しているネット銀も需要とともに今後増えそうです。
しかし一方で、大手5行平均の10年固定金利は約3%と変動型と比べると依然として高く、固定型の主な基準となる10年物国債利回り（長期金利）は、原油価格の上昇などにより国内インフレが加速するとの観測から足元で上昇が続き、当面は変動金利の人気が続く可能性もあります。変動型に比べて金利が高い固定型の住宅ローン契約が増えると、金融機関は短期的には利ざやを稼ぎやすくなりますが、一方で政策金利が上昇すれば、調達コストが貸出金利を上回る逆ざやになる可能性もあります。
足元では最長50年の固定型住宅ローンも出てきており、貸出期間が延びれば資産・負債の総合管理の難しさが一段と増す危険性もあるため金融機関を検討する際は、毎月の支払いなのか？総返済額なのか？何が一番優先順位が高いかを精査した判断が求められそうです。
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