固定型？変動型？気になる今後の住宅ローン

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本日は、金利上昇で悩ましい住宅ローン選びの話題についてご紹介したいと思います。デフレ脱却すべく長く低金利状態が続いた日本の住宅ローンは今大きな岐路にたっています。低金利で利用者人気を独占してきた変動金利も1%超が珍しくなくなってきています。しかし、全期間固定のフラット35でも低いところで約1.8%、その他3%台までありこちらも以前に比べれば上昇の勢いは続いています。

そして、こうした背景のなか変動金利の住宅ローンから、全期間固定金利の「フラット35」への借り換え需要が増えてきています。日銀の政策金利の引き上げにより変動型の金利が上昇しており、固定型に切り換え、金利上昇による将来の返済負担の変動を避けたい需要があるからです。

約5年前にネット銀行で変動型住宅ローンを借りた利用者も、現在の適用金利は年0.9%にまで上昇しています。融資当時の実行金利で約0.4%〜0.5%だったので約2倍にまで上昇していることになります。これは、ネット銀行のみならずメガバンクでも半年ごとなどに金利を見直す変動型は、日銀の政策金利の引き上げを受けて上昇し、過去数年以内の借り入れなら適用金利は年1%程度になる人が多いです。フラット35を民間の金融機関と提携して扱う住宅金融支援機構によると、2025年度のフラット35への借換申込件数は1686件と前年度の約3.4倍に増加しており、約6割が変動型からの借り換えだということです。

住信SBIネット銀行は昨年9〜12月、フラット35（買取型）の借換時の融資手数料を約半分にする割引を実施し、昨年4月比で、12月の月間審査申込数は20倍超に増加しているそうです。金利上昇に危機感を持つ人が想定以上に多いということがわかります。

当社にも、既存の住宅ローンから借り換えをご検討されているお客様からのお問い合わせがここ1年3倍近く増えています。皆様気になるのは、今後の金利動向はもちろん、固定型へ借り換えると返済額がどのくらい増えるのか？返済額を抑える方法はないのか？といったご相談が圧倒的に多いです。固定型へ切り換えると完済までの返済額が決まり、金利上昇リスクから解放される一方で、通常は変動型より固定型の金利は高く設定されており、借り換え後は毎月返済額が増えてしまうことが一般的です。

そして今、この難点を改善するためフラット35は3月に借換融資制度を拡充しています。子どもの人数などで5年ごとの金利が最大1%下がる「子育てプラス」を借換時も利用可能にするなど発表し話題になっています。お子様が2人以上なら金利の割引効果が大きいので借り換えを検討するのも良い機会かもしれません。

ここで、簡単なシミュレーションをしてみます。約3年前に4500万円を変動型（当初金利年0.4%）で借りたケースとします。金利はこれまでの利上げで返済3年目に年0.8%、4年目に年1.05%に上がるとすると毎月返済額は見直しが5年ごとなら当初5年約11.5万円、6年目以降12.8万円となり約1.3万円の上昇となります。さらに日銀は政策金利を引き上げる姿勢を維持しており、変動型なら適用金利が今後2〜3%になっても返済が続くように資金を準備すべきタイミングかもしれません。仮に4年目以降年0.5%ずつ金利を上げると、6年目の金利は年2.3%。その後金利が一定なら毎月返済額は6年目以降約14.4万円、11年目以降15.7万円にまで膨らみ上がります。こうした毎月の返済額の勘案で借り換えを視野に入れるのも検討材料の一つです。では、返済3年目終了時にフラット35に借り換えるとどうでしょうか？借り換え後は金利年約2.7%、子育てプラス適用で当初5年は年0.5%下がる（子2人分）とします。借入期間を35年から住宅取得時のローンの経過年数を引いた期間（32年）とすると、毎月返済額は借り換え後5年間は約15.5万円、その後は16.5万円と、変動型の金利上昇想定ケースより増える計算になります。しかし、制度拡充による借入期間の基準延長を使うと、この場合は期間35年で借り換えでき。35年にすれば、毎月返済額は借り換え後5年間は約14.6万円、その後は15.6万円と、毎月返済額は金利上昇想定ケースより、返済開始11年目以降は少なくなる計算になります。長期優良住宅などの条件を満たせば、最長50年の「フラット50」も使えます。借入期間を50年から3年を引いた47年にすると、金利は年約2.9%（割引前）と高いですが、毎月返済額は抑えられます。

ただし、期間を延ばすと総返済額自体は増えるので注意が必要です。住宅ローンは長期で毎月返すため毎月返済額を抑えるのは重要ですが、総返済額をみると、変動型のままの方が実は少ない試算となります。フラット35やフラット50に借り換えた場合、子育てプラス適用終了後の金利が変動型を上回ることなどが響いてしまうためです。変動型の金利上昇が2%台前半程度にとどまれば、変動型のまま借り続ける方が総返済額は抑えられるというわけです。最終的な中長期の金利上昇幅までは読めないためここの判断が難しいところではあります。

固定型への借り換えが選択肢に入るのは、変動型の金利がフラット35などの金利をいずれ超えると予想する人や、期間が延びても毎月返済額を抑えたい人、子どもが多く金利割引の恩恵が大きい人だと思います。考え方次第ではありますが、借入期間を延ばして毎月返済額が抑制できる分を、資産運用に充てる余裕があれば、総返済額の増加を運用で補えることも可能です。あとは、借り換えはローン残高の約2%の融資手数料や抵当権設定などの費用がかかる点にも注意しなくてはいけません。

今は上昇基調の強い変動型金利ですが、社会情勢や物価上昇の影響を多分に受ける金利の性質上どこまで上昇するかわからないだけに返済計画をしっかり逆算できる固定型が人気になってきているのも納得ができます。山信不動産株式会社では、本日ご紹介した「住宅ローン」について資金計画から返済計画までお客様の需要に沿ったご提案を致します。ご興味のある方は、下記フォームからお問い合わせ頂くかお電話でも直接伺っていますのでお気軽にご相談下さい！