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住宅ローンの今後をどう読むか?

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住宅ローンの今後をどう読むか?

カテゴリ:住宅ローン

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連日世界の金融緩和政策解除に伴う長期金利の動向に目が離せない状況ですが、先日は日銀がマイナス金利をやめ、利上げを盛り込む動きが出てきているニュースが話題になりました。欧米の金融政策の引き締めが飛び火するとの観測が市場に強まってきている昨今、我々の生活に大きな影響を直接的に与えるとすればやはり「住宅ローン」では無いでしょうか?本日は、そんな住宅ローンの今後について考えてみたいと思います。

そんな金融市場の流れを受けてか住宅ローンで固定型の金利を検討する人が少しづづ増えてきました。金利の先高観を背景に足元では昨年に比べ4~6割、増えているそうです。半面、なお全体の約9割を占める変動型は低金利競争が続いています。店舗を持たず低コストが武器のネット銀行が独走してきましたが、メガバンクもデジタル化をてこにネット銀並みの金利水準を打ち出すなど競争の構図が変わり始めてきています。

かねて住宅ローンは不動産業者から紹介してもらうのが銀行にとって主要なルートとなってきましたが、ネットで金利を比較して借入先を選ぶ層が増え、大手銀もネットでの集客を無視できなくなってきています。住宅ローンに力を入れる三井住友信託銀行は住信SBIネット銀行を代理店としてネット経由の借り入れ希望者獲得を狙っています。低金利競争が示す通り住宅ローンの利幅は銀行にとって高くは無いですが、貸倒率が圧倒的に低いうえ、将来の資産形成層との接点になるため大手行は一定規模のローン獲得を続けています。そのうえで、低金利競争に耐えるための効率化は不可欠で、ネット手続きの利便性を高めるなどして低コスト運営にかじを切っているのが現状です。

三菱UFJ銀行は人工知能(AI)を使った簡易審査や住宅ローンの申し込みから契約までネットで完結させる方法をいち早く導入しました。三井住友銀行はネットから申し込む際に電子契約サービスの「SMBCクラウドサイン」を利用できるようにし、簡素な手順を整えています。

りそな銀行もアプリ完結で住宅ローンを借りられるサービスを21年から始めました。専用画面に必要な項目を入力し、撮影した源泉徴収票などをアップロードすれば銀行店舗を訪ねる必要はなくなりました。このように、住宅ローンに関しては大手行も着実に「ネット銀行化」が進んできています。以前から審査に必要な書類が多かったり手続きが煩雑だったことを考えると、利用者目線では全体的に良い方向に向かっています。

種類別の金利ではどうかというと、住宅ローン比較サイト「モゲチェック」の2月に入って1週間の利用者動向は、固定型の希望者は新規で4割、借り換えでは6割、それぞれ2021年の年間平均と比べて増えました。米金利の上昇が国内の長期金利にも波及し、3メガバンクがそろって2月適用分の10年固定金利を15~16年以来の水準に引き上げたことが背景にあります。

住宅ローンを借りる人の9割は超低金利が続く変動型を選んでいるものの、日銀の黒田総裁任期の2023年4月を境に政策変更し、短期金利も上昇するのでは?という先読みもじわじわ出てきています。固定型は長期金利に基づいて決まるので足元の物価上昇も相まって、金利上昇を現実的なリスクとみる層が固定型にシフトしている気がします。

しかしながら、未だに住宅ローンを利用する9割は変動型を選んでいる現状もあります。変動型の金利は日銀の政策金利に連動するので現在のマイナス金利政策が解除されない限り、上がるリスクはないです。そんな中、冒頭で言ったようなニュースが発表されたので大きな潮目がきそうな気配もしてきました。

以前にも増して、金利の先読みが難しくなってきた金融市場ですが今の日本の経済システムからすると、低金利を前提に構築されていて政府債務は膨張しながら住宅ローンが組まれている現状もあります(異次元緩和後の政府債務はなんと22%増)。とはいえ、他国以上に緩和慣れしてしまっている日本は引き締め転換時のショックも他国以上になるのでは?という怖さも拭えません。。

来年の黒田総裁任期を待たずとも、今年の夏頃には物価上昇が本物なのかはっきりしてくるかと思います、その後の舵取りからも目が離せません!

山信不動産(株)では、初めての住宅購入に際して「住宅ローン」について細かくご説明しご提案させて頂いております!お客さまにとって一番良い資金計画を一緒に考えますのでお気軽にお問合せ下さい!


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山田 恵二

不動産に関する事なら何でもご相談下さい。 特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので 住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。 自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

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