不動産株から見る今後の金利予測とは｜横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

不動産に関する事なら何でもご相談下さい。
特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので将来のトレンドを見据えたご提案はもちろん、住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。
自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

皆様、いつも弊社ブログをご覧頂き誠に有難うございます！

昨日の東京株式市場で日経平均株価が大幅に反落する中、不動産株の上昇が目立ちました。本日のブログでは、この逆行高の動きから市場が今後の利上げ予測をどの様に捉えているかを考えてみたいと思います。

昨日の東京株式市場では業種別日経平均の「不動産」は2年8カ月ぶりの高値水準をつけました。金利上昇による利払い負担増の懸念から6月に売り込まれましたが、足元で金利の先高観が和らぎ、見直し買いが広がっている流れが出てきています。業種別日経平均の「不動産」は前日比50円14銭（2%）高の2364円78銭をつけており、2021年11月以来の高値水準となりました。構成銘柄では、住友不動産が4%高、三井不動産は3%高、三菱地所が2%高で終えました。住友不動産株の例で見てみると、今年の3月中旬頃から徐々に上昇し始め、4月中旬には最高で5,936円/株まで押し上がりました。市場の中でも「不動産株」は金利の動きに特に敏感に感じます。一方、5月下旬頃には国内の長期金利の上昇を背景に、不動産株と不動産投資信託の売りが多くなる場面もありました。業種別日経平均株価で「不動産」が2カ月ぶり安値水準となったほか、東証REIT指数は8営業日続落しました。長期金利の先高観から、借入金の利払いが増え収益を圧迫するとの懸念が強まればこのようにして株価下落につながります。各社大手デベロッパーは、特に業態的特質もあり金融機関からの莫大な借入により大規模な開発費用へ投資することで利益を生む構造なのでどうしてもこの金利予測は株価に直結してしまいます。こうした特質も、投資家の金利動向の先読みにより大きく影響をうけるので不動産株は特に金利動向にナーバスになりやすいです。こうした業種特有の資金繰り体質は、貸借対照表の固定負債割合を見ても他業種に比べ大きいウェイトを占めているのが特徴です。

今回の逆行高に関して言えば、国内債券市場で長期金利が低下したことに起因しているように思えます。指標となる新発10年物国債の利回りは同日、一時1.040%と2週間ぶりの低水準をつけました。先日発表の6月の米消費者物価指数（CPI）などを受けて、円相場が上昇するなか、日銀が利上げを急がないとの思惑が広がったことが市場に大きく影響しています。今後は長期金利の上昇が落ち着くとの見方から、不動産株の出遅れ感が改めて意識されているようにも思えます。

さらに、個別銘柄の成長期待も高まってきています。三井不動産が新たにデータセンターを開発すると発表しており、不動産業界ではデータセンターの開発発表が相次いでいる話題も目が離せません。そうした動きは、株式市場全体としても不動産株への期待値が上がる要因になります。

その他、利上げ観測の後退は上場不動産投資信託（REIT）の買い材料にもなっています。総合的な値動きを示す東証REIT指数は昨日、1%高の1738.93と6月下旬以来2週間ぶりの高水準をつけました。市場の金利見通しの不透明感が後退し、REITは8～9月にかけて一段高となる可能性もありそうです。

今後も、日銀の金融政策の正常化観測が日本株相場の重荷となってくることは容易に想像がつきます。日本経済でのインフレ定着とともに長期金利が2026年末に2%に上昇するとの予想が海外投資家から出るなど、国内金利の先高観が強まってきています。前段でも述べた様に、その影響は株式市場でも金利の上昇が業績の逆風になりやすい不動産や不動産投資信託を売る動きが強まるため今後の金利予測を立てる上でも一つの方向性として意識してみていくべき業種株です。