REIT市場から見る為替の影響とは⁉︎

皆様、弊社SANSHIN picksをいつもご覧頂き誠に有難うございます！

本日は、不動産市場の一つの指標でもある「上場不動産投資信託（以降、REIT）」について直近の動向を取り上げたいと思います。

ここ数ヶ月、REITの低迷が続いています。総合的な値動きを示す東証REIT指数は9月下旬から下落基調で、足元では8月の相場急落時の安値水準が迫ってきています。じわじわと重荷になっているのは本来関係が薄いはずの外国為替相場の円安進行です。

先日の東京市場で東証REIT指数は前日比10.90ポイント（1%）安の1654.74で終了しました。直近高値をつけた8月27日の1791.03からは8%も安くなっています。結果として、相場が急落した8月5日（1621.75）以来3カ月ぶりの安値水準となりました。

円安によりREITの投資口価格（株価に相当）が沈む要因は主に2つあります。

1つ目は需給面で大きく影響する海外投資家の買い控えです。

米長期金利の低下などを背景にした8〜9月の円高局面では、海外投資家はREIT買いに動いていました。東京証券取引所の投資部門別売買動向によると、海外投資家は8月に735億円買い越し、新型コロナ・ショック後の回復基調にあった2021年3月以来の大きさでした。9月も537億円買い越しましたが、円安に振れた10月は一転して586億円売り越しました。

REITの収益の柱である不動産賃貸事業は為替相場の影響を受けにくい性質があり、急激な円高でも賃料収益がぶれない安定性が着目され、8〜9月は日本の外需株からマネーの移し先として好まれていました。海外勢にとって「円高はREIT買い・円安はREIT売り」とゆうセオリーが出来上がっていました。

8〜9月に買われたのは主にオフィス系REIT大手の日本ビルファンド投資法人とジャパンリアルエステイト投資法人でした。海外勢が好む、時価総額が大きく流動性が担保される銘柄です。しかし、再び円安に振れたことで『円高ヘッジ』のREIT買いが止まったことで結果、東証REIT指数も失速しました。

もう一つの理由は日銀の追加利上げ観測の高まりです。先日のSANSHIN picksでも取り上げた通り、大型減税や関税引き上げといったインフレ再燃につながる政策を掲げるトランプ氏が米大統領選に勝利したことで、対ドルの円相場は下落基調が続いています。過去にトランプ氏はドル高を嫌っていた経緯もあり、今後も円安が続けば日銀の追加利上げが意識されやすいです。金利の上昇は支払利息の上昇を通じてREITの収益を下押しする要因になります。金利上昇時には不動産賃料も上昇するとの期待もありますが、賃料値上げは既存顧客に対してすぐにとはいかない性質もあり、通常は賃料の上昇よりも借り入れコストの上昇が先行します。なので、明確な日銀の利上げ見送りや、長期金利の上昇メドがみえてこないとREITの本格回復は見込みにくいと思います。

物価上昇率に相当する賃料の上昇が継続的に実現するかは不透明です。物流施設系を中心に物価連動型の賃料設定は広がっていますが、オフィス系などには浸透していないのが現状です。こうした背景から、インフレを見据え、賃料設定を手掛かりにREITを選別する投資家も出てきています。そして、純資産総額に対して割安感があるREITの自社株買いは株主価値の回復につながる適切な動きなので「株価」対策として、株式の自社株買いにあたる自己投資口買いが増えていますが一概に効果があるかは会社方針次第ではあるので投資家がどう評価するか千差万別です。

今後は、不人気銘柄に引きずられる形でREIT相場の低迷が続く可能性が高まっています。不動産市場はかつて無いほどの円安により少しづつ影響が出始めています。利上げ観測次第では、投資家のシビアな判断が継続しそうです。