今、実需には中古マンション市場が狙い！

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本日は、高騰を続ける新築マンションと中古マンションの価格帯に開きが出てきている話題についてご紹介したいと思います。

今、新築マンション価格が賃金の伸びを上回るペースで上昇し、実需層にとって手が出しにくい存在となっています。投資対象としての人気が根強く、デベロッパーも「億ション」を大量供給しています。特に東京都では平均価格が年収の18倍と、現実問題「実需層」からは敬遠されやすい価格帯にまできています。

東京カンテイの集計によると、新築マンションの平均価格が平均年収の何倍かを示す「年収倍率」が2023年時点で10.09倍（全国平均）に達したと発表がありました。2022年から倍率は0.43ポイント上昇し、全国平均としては2006年の調査開始以来はじめて10倍を超えるかたちになりました。※2023年に分譲された新築マンションの価格（70㎡換算）を、平均年収で割って算出した統計

都道府県別でみると、最も高倍率だったのは東京都の17.78倍で、平均年収が592万円、マンション価格は1億526万円でした。2022年時点では平均年収が578万円、マンション価格が8561万円で倍率は14.81倍でした。2年前に時点でも十分過ぎるほど高いと感じてしまいますがそれを上回ります。年収の伸びを大きく上回るマンション価格の高騰で倍率が跳ね上がりました。

原因としては、ここ数年で著しく上昇した土地代や建築コストがマンション価格に反映されているからです。さらに、富裕層や海外勢から人気がある都心の高額物件に、さらなる値上がりを期待した投資マネーの流入が続いている影響も大きいです。

東京都内では2023年に億ションが4039戸供給され、2022年の1.5倍の規模となり、全国の億ションの8割が東京に集中しました。話題になった「三田ガーデンヒルズ」（東京都港区）や「パークタワー西新宿」（東京都新宿区）など1億円を超える物件が100戸以上ある大規模マンションの販売も目立ちました。東京ではまさにマンションを買う目的が『住むための器』ではなく、投資対象に変わってきています。販売元のデベロッパー側も資金が豊富な層を重視して物件を開発する傾向へシフトしている感が色濃く出てきています。

東京についで年収倍率が高かったのが長野県で、15.88倍でした。軽井沢町での高級マンションの供給の影響で平均価格が上がっています。東京から新幹線で1時間強とアクセスがよく、観光資源も豊富な軽井沢には、都市部からの移住目的やセカンドハウスとして富裕層からの需要が強いです。1990年初頭のバブル期を彷彿とさせます。

観光地は他にも京都府や沖縄県が顕著で、地元の居住者以外からの高級マンション需要が相場を押し上げているといいます。地域ならではな景観条例で高層マンションが建設できなかったり、建設用地がホテルとの取り合いになったりするなど供給が限られていることも希少性から価格の高騰につながっています。

これに対し中国・四国エリアは倍率が比較的低い結果となっており、データのある46都道府県のうち、倍率が最低だったのは山口県の6.46倍で、香川県が6.79倍で続いています。広島県（8.14倍）や岡山県（8.25倍）も全国平均の10倍を下回っています。海外投資家からも、東京から距離があるなどの理由で投資目的の需要が少なく、地元住民の目線と見合う物件の供給が相対的に多いことが要因のようです。

一方、中古マンション市場では、東京都心とそれ以外の地域での値動きに開きが出てきました。都心部は富裕層や海外勢の買い意欲が依然強く、価格は上昇基調が続いていますが、一般の実需層向けの物件が多いエリアは相場の調整局面入りを示す指標が目立っています。都心部と周辺部の二極化は今後いっそう顕著になっていくとの見方があります。

東京カンテイのデータによると、10月の中古マンションの平均希望売り出し価格は、東京23区で前月比3.2%高い8309万円（70㎡あたり）、都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）では前月比2.9%高い1億3800万円となっています。千代田区や港区では1億9000万円前後と、中古物件の平均価格も2億円に迫る勢いです。これに対し周辺エリアでは価格に頭打ち感が出てきています。直近の10月には埼玉県と千葉県、神奈川県の中古価格がそろって下落しています。

他にも二極化を示すデータがあります。マンションリサーチが集計した中古マンションの販売期間と値下げ回数をみると、高額なマンションの多い都心エリアでは足元で販売期間の短縮と値下げ回数の減少傾向が続いており、都心部での物件需要の強さを表しているといいます。

対する都下（23区を除く東京）では値下げ回数が増えてきています。新築の価格に引っ張られる形で中古市場も価格高騰を続けてきましたが、当初登録した価格では買い手がつかず、価格を引き下げざるをえないケースが出てきています。販売期間も延び、単価が高い都心部よりも売れるまでに時間がかかっているため、新築マンションの検討していた実需層にとっては中古マンションにシフトする良いタイミングかもしれません。その他、周辺3県でも同様の傾向がみられています。建築コスト上昇や開発用地減少に伴い、新築マンションの供給は増えにくい状況が続いてるのも良い判断材料になりそうです。

都心では海外勢や富裕層の買い意欲が依然強く、香港やシンガポールなどと比べ東京の物件にはまだ割安感があるとみられている傾向があります。海外勢には円安効果で、富裕層には株高などによる資産効果もあり、価格は今後も上昇する可能性はあります。一方、都心部に関してはここまでの値上がりで住宅ローンの借入限度も考慮すると実需層には限界が近づいてきています。

こうしたことから、今後も都心部とそれ以外の二極化は今後さらに強まりそうです。最近ではパワーカップルなど実需層の一部でも資産性を重視する傾向が強く、短期〜中期での売却も視野に入れた選定基準になってきています。自分が住むための家でも値下がりの可能性がある物件は買いたくないとの意向が強く、高くても一部エリアへの人気集中の傾向が強まりそうです。