不動産繁忙期！気になる「分譲・賃貸」トレンドは？

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本日は、転勤や就職、入学といった住まい探しの繁忙期真っ只中ということで分譲マンション、賃貸マンションの最新トレンド事情についてご紹介したいと思います！

まずは、分譲マンションですが不動産デベロッパーは近年の価格高騰を受け、面積が狭くても廊下を短くするといった設計の工夫でこうした物件を増やしています。どのくらい多いかと言うと、住宅情報サイト「ライフルホームズ」によると東京23区における新築のコンパクト住戸（40〜50㎡台）の掲載数が、2025年には約8000戸になったと発表し話題にもなっていました。

都心の用地不足で2020年（約1万3200戸）より減るものの、平均掲載価格は約6700万円と5年で約1200万円上がっています。築25年以内の中古は平均掲載価格が約9800万円と、約4700万円も高くなっています。以前のSANSHIN picksでもご紹介しましたが売却益を見据えて住居を買う『半住・半投』の需要が増えていることが要因に思います。立地を優先し、狭くても部屋数が多い物件が好まれる傾向が強いです。小型マンションは2000年ごろに都心回帰や不動産投資が広がったことで、各社が競って供給した背景があります。土地の確保が厳しくなるにつれて徐々に減りましたが、2015年以降に不動産価格が上昇すると単価を抑えられる商品として各社再び増加傾向に転じているようです。2021年度から住宅ローン減税の対象が、所得など一定条件で40㎡以上に緩和されたことも拍車をかけています。足元では東京23区や駅近の好立地を中心に、首都圏では全体の供給数の1割程度を占めています。

足元でも、不動産デベロッパーは小型マンションの開発に力を入れています。例えば三井不動産レジデンシャルは3月から販売する千代田区の「パークコート千代田麴町」において、40㎡台の住戸を14戸設けています。東京メトロ半蔵門線の半蔵門駅から徒歩2分の好立地にあり公私ともに多忙な都心勤務のパワーカップルや家族層を狙った戦略のようです。

現状の住宅ローン減税は2025年末に期限を迎えました。政府はさらに5年間延長するとともに、減税対象となる住居の床面積について、世帯所得が1000万円以下なら新築と中古を問わず50㎡以上から40平方メートル以上に引き下げを発表しました。環境性能を満たした中古物件では限度額や適用期間も拡充する予定です。

当然、需要としてもローン減税の対象が緩和されれば、単身者らは物件が購入しやすくなります。そして、各社デベロッパーも単身者や共働き夫婦をターゲットにした間取りをプランに盛り込み新築していく流れは見えています。

東急リバブルも都市型コンパクトマンション「ルジェンテ」を2025年度中に東京・白金高輪や神楽坂などに計7棟、総戸数127戸を販売する計画で、モデルルームを設けず東京・銀座の仮想現実（VR）で室内を内覧する拠点を活用し、販売費を抑える工夫をしているようです。

オープンハウスグループは40〜50㎡台の新築の成約戸数が2025年で約300戸と過去5年の年平均を超える堅調な売れ行きと発表しており、購入層は30〜40代が6割、20代が2割強を占めているそうです。コンパクト住宅向け家具の企画販売も始めておりトレンドシフトしています。減税緩和となれば、こうした物件を開発する動きはさらに増えそうです。

しかし、一方で開発環境は厳しく、用地の確保が難しいようです。「リビオ」ブランドを手掛ける日鉄興和不動産は、1棟まるごと単身向けの中規模マンションから、大規模物件に単身と家族向けの間取りを組み合わせる開発方針にシフトしています。単身者が好む駅近の土地はインバウンドの需要が高いホテルと競合しやすく、確保しにくくなっているようです。

価格面でも高騰は続いており都心では30〜40㎡台でも「億ション」に近い価格となり、単身者は手が届きにくくなっています。以前は単身女性が購入層の中心だったが、需要が絞られてくる懸念もあります。不動産デベロッパーはマンションの需給動向や高騰する建築費をにらみつつ、開発戦略を柔軟に変える姿勢が求められます。

繁忙期の賃貸トレンドは？

賃貸事情にも少々変化が見られます。新生活に向けて賃貸物件探しが本格化するこの時期、主要駅から1駅か数駅離れた「ずらし駅」が注目されています。東京都心部から住宅需要が波及しているのがさいたま市をはじめとする埼玉県南エリア。新幹線など10路線以上が乗り入れる大宮駅周辺でも、埼京線「指扇駅」（39.2%増）や京浜東北線「与野駅」（22.2%増）が注目されています。JR「さいたま新都心駅」（17.1%増）は、近隣に片倉工業が運営する商業施設の「コクーンシティ」があり、今春には海外スポーツブランドを集めた新ゾーンも設け注目を集めています。住宅需要も高まり、商業施設と賃貸物件を一体化した施設「ekismさいたま新都心」は2025年5月の募集開始後、一般住戸が半年ほどで満室となり話題になりました。その他、千葉県内では、船橋市「西船橋駅」からJR総武線で約5分の市川市「本八幡駅」（22%増）、つくばエクスプレスの流山市「流山おおたかの森駅」から快速で3分の「南流山駅」（同市、11%増）、神奈川県内では川崎市「武蔵小杉駅」隣りの「元住吉駅」（同市、28.7%増）などが挙げられます。

総務省が発表する消費者物価指数「民営家賃」の項目をみると、2026年2月の東京都区部は103.7（2020年基準）となっており、2025年12月以降、前年同月比2.0ポイント以上のペースで上昇しています。建築コストの上昇、新型コロナウイルス禍の収束による都心回帰など様々な要因が折り重なっていることが要因のようです。金利上昇に加え、物件管理のコストも高まり、家賃を上げることへの納得感が出てきていることから、こうした環境下で「ずらし駅」は生活防衛策の一つとなりそうです。ずらし駅を探す上では、経由する主要駅の商業施設、ずらし駅の周辺の町並みなど、移動経路を散策してイメージを膨らませることが重要なのかもしれません。