賃貸ではなく「マンション購入」が急増の若者層

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本日は昨今の物価高騰を受けて、賃貸or購入事情に変化が出てきた話題についてご紹介したいと思います。賃料を支払って毎月の固定費を確定させ生活の収支を計算すべきか、賃料を支払うくらいなら早々に購入という選択をとり資産構築へシフトすべきか今若者の間でも意見が分かれています。

最近では、就職してすぐに住宅を購入する実需者層が増えています。あくまで投資が目的ではなく、家賃の高騰を受け、賃料を払うくらいならマンションを買って住む方が節約になるとの考えからです。リクルートの調査によると、首都圏の新築マンションの購入者に占める20代の割合は2024年に16.3%で、10年前よりも4ポイント近く増え34歳以下の若者全体で5割に迫る勢いだそうです。

ポイントなのは収入に余裕があるからではないという点です。日本経済新聞の調査では2024年度の主要企業の平均初任給は21年度比8.8%上昇しているという記事がありましたが、一般労働者の平均賃金の伸び率を上回る勢いだそうです。大企業の中には月30万円を超える初任給もあり各社人員確保が熱を帯びてきています。しかし20代の年収は増えつつありますが、都心などのマンション価格の高騰はその上を行く状況です。20代の年収に対する新築マンション価格は2023年、10倍近くとなり2000年の約8倍よりも大幅に高まっています。当然20代の抱える負債残高（2人以上世帯、負債ゼロ含む平均額）は2024年に1250万円と1990年の10倍超に膨らんでいます。住宅金融支援機構によれば、20代が住宅を買う理由のうち結婚に次いで多いのが「家賃が高い」で3割を占めています。

首都圏在住なら都心よりも手が届きやすい東京近郊の物件を希望する人が多いというのも注目すべきポイントです。住宅ローンとは別に頭金を用意するためにローンを組む人が一定数いたり、結婚時などにもらう親からの資金援助を住宅購入のために前倒しで受け取る人もいるほど購入マインドは高くなってきています。

購入に拍車がかかる理由として、20代は過去にあったような不動産価格の大きな下落局面を経験していないので、住宅など資産の購入にアレルギーが少ない部分もあるかもしれません。1991年度に6000万円を超えていた首都圏のマンション平均価格は2000年度に約4000万円まで下がった過去もあります。Z世代が見つめる不動産の値動きとは正反対なのが気がかりではあります。早くから自宅を持つことは安定した生活につながる一方、金利上昇局面での不動産購入に対する中長期計画も必要かもしれません。

しかし、都心などの人気エリアで購入する選択をとった場合、新築は高すぎるので手がでず築古マンションだと将来の資産性に疑問符が残るという選択肢の中、今注目されているのが「築浅リノベマンション」です。不動産会社が中古マンションを買い取って改装して再度販売する物件を買い取り再販物件と呼び、洗面台などの水回りや壁紙などが新しくなっており、物件の内装は新築マンションと比べても見劣りしないのが売りです。従来は築古物件を住めるように改修して売り出すことが多かったですが、最近は築浅物件でも増えています。

マンションリサーチの集計によると、東京23区で2024年10～12月期に売り出された築15年以内の買い取り再販物件の数（50㎡以上）は前年同期比で20%増の275戸だったそうです。新規に売り出している築15年以内の中古マンションにおける割合は11.6%で増加傾向となっています。

新築マンションの供給が減っており、関心が高まっているのも理由に挙げられます。不動産経済研究所によると、2024年に販売された東京23区の新築マンションの販売戸数は8275戸で前年比30.5%減少しており、10年間で約半分以下になっています。新築は価格が高騰しても一部の層からは需要は根強い一方、不動産業者は供給不足に対応するため築浅物件の買い取り再販に動いています。

実際、資材や用地取得にかかる費用が安価なときに建てられた物件の方が現在販売中の新築よりも共用部分などが充実していたり室内設備にも差が出ています。同価格帯で検討する際の比較材料にもなり新築熱がここにきて冷めている検討者も出てきている様です。

大京穴吹不動産では築15年以内で8000万円以上の高額の買い取り再販物件の販売が、2025年3月期で前年比1.2倍に増えたといいます。国内の富裕層や外国人からの問い合わせが目立っています。駅近や再開発地域の周辺など価値が上昇しそうな物件が特に人気です。今までは、直接エンドユーザ向けに市場価格で売却するほうが買取業者に買い叩かれるよりも利益確保へつながるため買取は難しいと言われていましたが、今後の再販価格上昇を見込み、買い取り再販業者は仕入れ価格を引き上げてきており、マンションの持ち主が業者に物件を売るようになってきています。今後も築浅の買い取り再販物件は増えそうです。さらに、買い取り再販物件は築浅に限らず高額化が進んでいるといいます。マンション価格の上昇に伴い仕入れ価格が上がっているだけでなく、新築の供給減少で古めの物件でも十分に内装などを整備すれば高額でも購入する人が増えているためです。

マンションリサーチによると1億円以上の買い取り再販物件を扱う業者が2024年には200社を超えているといいます。やはり、富裕層や外国人に向けた高級物件の販売が活発化しているところに目をつけている業者も多いようです。こうした中、マンション市場では買い取り再販物件の存在感が一段と高まってきています。人気の高まりで販売価格が上昇してきており、中古マンション市場全体の価格を押し上げる可能性もでてきています。

話は戻りますが、賃貸or購入論争は昔から語られています。冒頭でご紹介した様に今までと違うのは若者世代の購入率です。購入自体は決して悪いことではありませんが、資産構築という意味では全体的に割高感の否めない物件が散見される中、今後は購入前に今まで以上に資産性への検証は必要かと思います。