狭小化が進む住宅選びのトレンドとは⁉︎

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誰もが一度は考えるマイホーム購入の中で「マンション」なのか？「戸建」なのか？どっちが良いのか悩むと思います。立地を重視するとマンションがいいですが、価格と広さのバランスを考えると「戸建」も捨てがたい。。など優先順位を決めるのも悩みの種だと思います。そんな中、マンション価格が高騰することを受け、「安い・近い・東京23区内」を兼ね備えた狭小戸建てに注目が集まってきています。

それは、土地面積で30〜50㎡程度の狭小地に建てた3〜4階建ての戸建てです。マンションだと新築はおろか中古マンションでさえ高くて手が出ない状況下のなか、23区には住みたいという層の受け皿となっているようです。住宅メーカーは狭小地でも快適に過ごせる戸建ての供給に知恵を絞っています。東京23区で2024年に売り出された50㎡未満の戸建ては2018年比で3割も増え、新築全体に占める比率は16%と4ポイント高まっています。住宅全体が値上がりする中、狭い土地に立つ割安な戸建て「ペンシル住宅」が若い世帯で人気が高まっています。ただ建物の維持コストは重く、長期居住を見据えると不安も残ります。短期的にみて今後住宅価格が下がる見通しもなく、それでも住宅は手に入れたいという実需層は老後に備えて資産に変わる自宅を所有したいと思うのは自然です。特に、若い夫婦で第一子がもうすぐ小学校へ入学を控えている三人家族や、第二子がもうすぐ生まれるので現居よりも広くしたいなどのご要望を多いです。前者に場合は、エリアから選定するケースも多く、後者の場合は現居のエリア内（学区内）で探したいなど「探す時期」による需要も様々です。

こうした小規模な住宅が最近フォーマットにしているのは1階が駐車場と水回り、2階が居間、3階に寝室という間取りが主流となっており、ペンシル住宅と呼ばれ地価の高い都心部を中心に存在感が高まってきています。不動産情報サイト「マンションレビュー」を運営するワンノブアカインドが大手不動産販売サイトに載る新築物件を集計したところ、50㎡未満は2024年に少なくとも1733件と2018年比34%増えているというデータもありその需要の高さがわかります。100㎡以上の敷地を分割した事例も複数あり、我々親世代（団塊の世代）の戸建の感覚とはだいぶかけ離れてきています。

国は快適に暮らせる戸建ての延べ床面積の目安を3人家族なら一般的に100㎡と発表しています。3階建ての建築面積を35㎡、建ぺい率を一般的な60%で計算すると敷地面積は58㎡強という計算になります。この目安を下回る住宅が増えている背景には価格の上昇があります。不動産調査会社の東京カンテイによると敷地100～300㎡の平均価格は2018年比38%上昇していると発表しています。それに対し、上昇してはいるものの50㎡未満の値上がり率は20%にとどまります。

建築原価の一つ「資材」の上昇を受け、住宅メーカーは狭い土地でコストを抑えて需要をつかもうとしています。こうした小規模戸建ては資材費が急騰した2020年以降に如実に急増しています。

しかし、ペンシル住宅には長い目で見た際に将来の住みやすさや資産価値に不安があるのも事実です。中古価格は既に伸び悩んでおり、住宅情報サイト「ライフルホームズ」で2024年に売り出された築20年以内の戸建ての値上がり率は2019年比13%と80～100㎡未満を下回る勢いです。

では、どうしてペンシル住宅だけなのでしょうか？一因は費用負担です。3階建ては屋根のひさしが小さいため、外壁塗装の頻度が高まります。3階建てに45年住むと修繕費は2階建てと比べて1坪あたり25%高くなるとも言われており将来への不安は拭えません。それだけではなく、居住者の高齢化に伴う環境維持にも費用を見込まなくてはいけません。東京都の推計では世帯主が65歳以上の割合が2045年に2020年比5ポイント上昇し32%になる見通しで、高齢者にはバリアフリー対応などの負担も重くなります。

その他、最近よく耳にする事例としては建物を敷地いっぱいに建てるペンシル住宅は、建て替え工事の際に足場がはみ出ることもあり、隣地の住民と合意できなければ着工できない為、資産価値にも影響してきてしまいます。家族世帯が減り、価格下落や売却できない懸念もあります。家族層は資産性に疑問視している部分もあります。価格が魅力的なペンシル住宅も、マンションに比べて戸建特有の外壁や屋根の防水など余分に維持メンテナンス費にコストのかかる部分で中古市場でも苦戦しがちです。マンション同様価格抑制のために狭小化が進んでいけば、中古市場でもこうした「ならでは」な＋αの費用面で取捨選択されてしまい最後は価格調整という結末も視野に入れた上で住宅選びをしなくてはいけません。

こうした不安を払拭すべく一部住宅メーカーでは経年劣化による修繕の相談窓口を置き、期間10年が目安の瑕疵担保責任の保証契約において20～30年で組める仕組みも採用しています。住宅メーカーにとっても新たなビジネスモデルとして「リフォーム」や「買い取り再販」を拡大することで商機を狙っています。東京23区では2024年の新築マンションの平均価格が1億円を超え、通勤時間などの利便性を考えれば、都心部のペンシル住宅の需要はいまだに大きいです。今後は、急増したペンシル住宅の中古市場の活性化も含め、空き家問題に拍車をかけないための環境整備が求められそうです。