中古市場の活性化に向け政府の次なる一手とは⁉︎
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本日は、マンションを中心に新築物件の高騰を受け政府が良質な「築古」の中古の流通を活性化させるべく中古価格の適正化へ動き出した話題についてご紹介したいと思います。
国土交通省は2026年度から始めるモデル事業で、耐震・断熱性能を高めるリフォームや住宅の寿命を延ばすメンテナンスを価格に適正に反映できるようにし、管理の行き届いた「築古」戸建ての流通を促進すると発表しました。マンションを中心とした新築物件の高騰を踏まえ、手が届きやすい良質な中古住宅が市場に出回るようにするのが狙いです。2026年度予算の概算要求に関連経費として3億7400万円を計上する予定です。2026年度からの住生活基本計画に中古住宅の性能や利用価値が市場で評価されやすいシステムづくりを盛り込み、早ければ2025年度内に計画を閣議決定する予定です。モデル事業は定期点検や計画的な設備更新、リフォームなどの実績を売却時の査定に反映する仕組みで、事業者や団体を公募し、成果を業界に広げる想定です。
古い基準で建てられた住宅を最新の水準に近づける耐震補強や外壁・窓の断熱などの工事を適切に評価することで今までとは違った市場価値を見出そうとしています。屋根の雨漏り対策やシロアリ予防など住宅の寿命を延ばす対策も加味することで敬遠されがちだった築古中古の再生を目指します。
中古市場で、木造戸建ての価値は土地を除くと築20〜25年でほぼゼロになると言われており、その理由として木造住宅の税法上の耐用年数は22年とされていることもあり、維持管理の努力が評価されにくいところが問題視されていました。国交省は2014年にリフォームで価値が回復する評価手法の指針をつくったものの定着しなかった苦い過去もあります。
一方、大手ハウスメーカー10社では住宅を独自基準で査定し、売買を仲介する「スムストック」という仕組みを2008年度に始めました。耐震性などを評価し、鉄骨など強固な構造部分の償却期間を50年とするのが特徴で、特許も持っています。2023年度までに1.9万件成約した実績もあります。国交省はこうした仕組みも参考にモデル事業の内容を検討しているようです。定着させるためにも、維持管理やリフォームのデータを登録する住宅履歴情報といった既存の仕組みの活用促進も念頭に置いて適正価格の基準を決めていかなくてはいけません。
SANSHIN picksでも何度かご紹介している通り現在、都市部のマンションを中心に新築物件が高騰しています。国交省の不動産価格指数（2010年平均=100）は足元でマンションの216.4に対し、戸建て住宅は117.3と上がり方に差があります。海外と比べ日本の住宅市場は新築志向が強いとと言われています。業界団体の2022年の調査では中古に「抵抗がない」は13.7%、「きれいであれば抵抗はない」は35.8%、「価格と状態のバランスで判断する」も32.3%と十分な性能があれば選択肢に入る調査結果となっています。
リフォームや維持管理を適切に評価する環境が整えば、所有者が物件を売る決断の後押しにもなります。国交省の推計によると、首都圏1都3県で85歳以上の人が暮らす戸建ては30年代前半までに2023年時点の2.5倍に増える見込みだそうです。
2024年の戸建ての年間流通のうち中古は17万戸で全体の33.3%になっており、10年前の13.9万戸、25.3%から徐々に伸びています。とはいえ新築にはまだまだ及ばない数字となっており、今回の評価基準の見直しがどのように変化をもたらすか注目されています。社会全体としても、不動産価格の高騰への不満は高まっています。7月の参院選では国民民主党が外国人による居住目的でない不動産取得に空室税を課すとの公約を掲げ話題になりました。現在、自民党内も分裂の危機にさらされていますが、選挙での敗退が表すように世論は物価高に対してシビアな見方を変えていません。特に住宅は生活においても食料品同様、重要な位置付けなので引き続き、住宅の適正価格での流通が国会の論戦テーマになる可能性は大きいです。
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