都心一極化は止められるのか⁉︎

皆様、弊社SANSHIN picksをいつもご覧いただき誠に有難う御座います！

本日は、長らく問題視されている東京への一極集中化について政府が税制面での政策で地方分散を促す方針を発表した話題についてご紹介したいと思います。我々不動産業界においても、この一極集中問題は都内の不動産価格高騰の要因にもなっており注目の話題です。

政府は先日、東京から地方への企業の拠点の移転・拡充を税制面から促すことをメディアを通して発表しました。適用する税額控除率や特別償却を拡大する意向です。対象もこれまでの新築のみから中古物件の購入・改修へと広げ更なる促進を目指しています。地方移転のインセンティブを充実させ、東京一極集中に歯止めをかけ地方の雇用創出につなげる狙いです。そして政府は、2026年度の税制改正大綱に盛り込むと発表しました。土地や資材価格、人件費の高騰を受けて拠点の新築コストは上昇しており、中小企業を中心に中古物件への適用を求める声が高まっています。対象は本社機能を有する事務所や研究所などで、東京23区から地方へ拠点を移す「移転型」と、既存の地方拠点の本社機能を拡充するか雇用創出をより期待できる地方へ移す「拡充型」のいずれかで減税を受けれる仕組みになっています。

気になる減税の形式は、税額控除か特別償却かを選べ、新築物件を対象に、新拠点の雇用人数や取得価額が一定以上のケースに上乗せ措置も追加しました。その他、大企業は新拠点で従業員60人以上の増加、中小企業は20人以上といった条件を設けることで具体的な施策を打ち出しています。税額控除はこれまで移転型で7%、拡充型で4%でした。上乗せ措置はそれぞれ8%、5%を適用する見込みで、拡充型が対象の特別償却は20%とし、現行の15%から引き上げることも発表されました。今回注目の、中古物件は新たに税額控除を移転型で4%、拡充型で2%を設定し、特別償却は移転型で15%、拡充型で10%を適用する方針です。

足元では東京への一極集中が止まっていないのが現状です。総務省が2025年8月に発表した住民基本台帳に基づく人口動態調査によると、同年1月1日時点の東京都の人口は同調査として初めて1400万人を超え、3年連続で増えている状況です。都全体では転入者数から転出者数を引いた社会増が14万人台で全国最多でした。自然減は5万人台に上ったものの、他地域からの転入や外国人の増加が目立っています。

一方、地方への企業の移転はまだまだ活発とはいえない状況です。東京商工リサーチによる本社機能の移転状況の調査によると、2024年度の東京都からの転出超過は1158社と最多でした。大阪府の264社を大幅に上回っています。ただ、東京から転出した5742社のうち6割が神奈川、千葉、埼玉の隣接県という結果でした。東京からの転出の理由は高騰するオフィス賃料やテレワークによるコスト削減などが中心の理由なので政府の政策の効果もイマイチ発揮されているかは疑問です。都内に集中する要因としては、企業・取引先の集積、ビジネスチャンスの多さ、都市間交通の利便性などが、東京に本社を置く主な理由です。逆に移転のデメリットとして、対面営業のしづらさや人材確保の難しさなどが挙げられます。こうした部分から、今後はインセンティブの強化として移転を促すための税制優遇だけでなく、地方での雇用創出支援など、より強力な後押しが必要とされてくると思います。また、制度設計面でも、移転要件（従業員比率など）、優遇期間、減収分の国による穴埋め方法など、具体的な制度設計が課題となりそうです。東京都側からは、地方移転がアジアの中での東京の競争力低下を招くという懸念も指摘されており、国との意見相違も難しい問題です。

コロナ以降、リモートワークも社会的には市民権を得ましたがあれから6年が経過しようとしている今やはりオフィス回帰も目立っており、物理的オフィスの重要性や生産性が改めて見直されています。都心へ勤務する人たちの住宅選定も同様に、より利便性の高い場所や勤務先まで通勤しやすい場所へと需要は傾くため不動産の購入価格はもとより家賃の上昇へとつながってきています。今後、近隣県への分散対策も含め、政府による制度設計に注目です。