家賃も上昇⁉︎どうなる物価高対策

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本日は、不動産価格の高騰の影響を受け賃貸市場でも家賃上昇圧力が増している話題についてご紹介したいと思います。昨今の賃貸市場も、住み替えするにも家賃高騰が影響し住み替えできずにとどまるケースも増えてきています。

そして、本格的に不動産価格の高騰がマンション家賃に波及し、働く世代の家計を圧迫する懸念が強まってきました。東京23区ではファミリー層向けマンションの募集家賃が可処分所得の4割を超え、都心で手ごろな賃貸物件を探すのは難しくなりつつあります。変動が少ないとされてきた家賃の本格的な上昇は新たなインフレ圧力になっています。

マンション購入のみならず、賃貸においても出産などのライフステージの変化で、家賃の高い東京に住み続けるのは難しいと判断するお客様は多くなってきました。子供ができたら今よりも広い家に引っ越したいという新婚のご夫婦も他県や地方移住も検討せざるを得ない状況です。

家賃は住み替え時以外は引き上げ交渉が難しく、価格変動が小さい岩盤品目の代表とされてきました。最近は上昇が顕著になっています。総務省が発表する消費者物価指数の「民営家賃」の項目は東京都区部で2025年12月、前年同月比2.0%上昇し、1994年2月以来31年ぶりの2%台に達しました。しかし、各世帯のお財布事情を調べる総務省の家計調査ではまだ影響が顕著とは言いがたく、民間の賃貸物件に2人以上で暮らす勤労者世帯について可処分所得に占める「家賃地代」の割合（12カ月移動平均）をみると、2000年代以降長く17%前後で推移してきたのが、足元で15%台に低下しています。

統計の制約で地域を絞った分析はできないものの、全国的にはむしろ負担は軽くなったように見えます。人手不足や物価高を背景にした高水準の賃上げによって可処分所得が先に増え、家賃の上昇は遅れてやってくる性質のせいかもしれません。

一方、新たに東京で家探しをする人に限って分析すると状況は変わります。不動産情報サービスのアットホームのデータによると、23区の50〜70㎡のマンションの平均募集家賃は足元で前年同月比10%前後伸びています。

家計調査の23区の2人以上勤労者世帯の可処分所得を分母にして募集家賃の負担割合（12カ月移動平均）を試算すると、2025年11月は45.5%に達しており、過去10年ほどは35〜40%ほどで推移していたのが2025年に入ってからほぼ右肩上がりになっています。

一般的に家賃は可処分所得の25〜30%にとどめるのが目安とされています。新たに住む人向けの募集家賃は高めになりやすいとはいえ、4割超えが常態化すれば、もはや都内で新たに家を借りるのは難しくなると思います。家賃上昇の背景にはマンション販売価格の高騰があります。都内では一等地でなくても新築・中古とも1億円を超える「億ション」が珍しくなくなってきました。ファミリー層がマイホーム購入を断念し、賃貸に住み続ける需要が高まったことも一因とみられます。

その他、資材価格や人件費の高騰分も家賃に転嫁されています。貸主が負担する修繕費などの維持管理コストが増え、その分を家賃に上乗せする必要が高まっており、投資用の賃貸物件などではこれから借入金の金利上昇も押し上げ要因になってきます。

これまで日本の物価上昇は円安、資源高によって食料品やエネルギーがけん引してきました。コメ価格が一服しつつあるなど足元は鈍化傾向にあります。ガソリン税の旧暫定税率廃止や政府の電気・ガス代補助なども物価を下押しする状況で、家賃がインフレの新たな主役になる可能性もあります。

消費者物価の算出には関わらないものの、金利上昇による住宅ローンの返済負担増も家計には重荷になります。衣食住の一角を占める住居費の負担増には不満も出やすいと思います。そうした中、東京都は相場より2割ほど安い家賃で住めるアフォーダブル住宅の供給に取り組んでいます。子育て世代などを対象として想定し、2026年度以降に計約300戸を順次供給する予定です。

昨日、解散発表をされた高市早苗政権が新設した外国人政策に関する有識者会議も外国人による土地やマンションなど不動産取得の規制の可否を議論しています。新築マンションを購入後すぐに高値で販売する短期売買への批判は強く、国土交通省は業界団体と連携して投機的な取引の抑制を進める方針のようです。物価高に直結する「不動産高騰に関連する問題」は今回の選挙でも、各政党同士の争点にもなりそうです。

日本の家賃が硬直的な理由は、借地借家法が賃貸物件などの貸主が一方的に家賃を上げることを原則、認めていないことの影響が大きいです。借りる側の立場が強く、契約更新の際などに貸主が家賃の改定を求めても、借り手が同意せず、従来家賃を払い続ければ、契約を解除するのは難しいです。最終的に訴訟などで司法判断をあおぐ必要がありますが調停でも借主優位な状況は変わりありません。
そのため、住民が退去した後、新規募集する際に家賃を引き上げることが多く、借り手が住み続けている限り、長年家賃が据え置かれるケースも珍しくないです。消費者物価の算出には住み続けている人の家賃が含まれるため、変動が小さくなりやすいわけです。欧米では消費者物価と家賃が連動する契約方式が一般的で、頻繁に家賃が改定される風習もあります。なので家賃改定が可能な方法として最近では、「普通賃貸借」から「定期借家賃貸借」に切り替える大家さんも増えてきています。

来月の2月8日に投開票を迎える衆議院解散総選挙では、本日ご紹介した不動産物価高対策も選挙の公約に盛り込まれると思います。我々の生活にも大きなウェイトを占めている「住」費用について各政党は民意をどのように選挙で体現するのか注目が集まります。