東京価格頭打ちか⁉︎
2025年の東京都は、転入者数から転出者数を差し引いた転入超過数が6万5219人でした。増加しているとはいえ、2024年より1万4066人縮小しています。うち23区の転入超過数は2025年が3万9197人となり、2024年から1万9607人少なくなった結果となります。縮小幅は東京都全体より大きく価格帯の差に比例しているように思えます。しかしながら、転入が転出より多い転入超過の状態は続いています。東京都が全国から人をひきつけている状況は変わっていません。
東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の転入超過は2024年より1万2309人少ない12万3534人でした。東京圏全体でみた転入超過数が縮小するのも4年ぶりとなります。東京を除く3県をみると、千葉は同23人減の7836人となり、それ以外では埼玉が前年比691人増の2万2427人、神奈川は同1089人増の2万8052人となり、東京と異なり人口流入が加速ししています。
人口流入が鈍る背景に不動産価格の上昇があります。中でも23区のマンション価格や賃料は上げ幅が大きく、不動産情報サービスのアットホームによると、30㎡以下の広さの単身者向け賃貸マンションの平均募集家賃はこの1年間で1万円超上昇し、2025年12月は10万6854円にまで上昇したとのことです。集計を始めた2015年1月以降の最高値だそうです。30㎡以上の部屋でも前年同月より1割ほど高くなっている計算になります。
不動産経済研究所によると23区の新築分譲マンションも2025年の平均価格は前年より21.8%上昇し1億3613万円になり話題になりました。上昇率は23区以外の東京の13.7%や神奈川の11.4%、埼玉の15.8%、千葉の2.7%を大きく上回っています。そうした結果も、周辺隣接県への人工流入増加につながっている要因だと思います。
人口流入のコアゾーンでもあった一定程度の所得がある若者の流入が減っているのも大きな理由かもしれません。特に大学生や新入社員の流入が多い3、4月以外の時期で、転入超過数の減少が目立っているようです。対照的に市で言うとさいたま、千葉、横浜、川崎各市を合わせた転入数に目立った減少はみられず、まさに東京圏の郊外都市が受け皿になっています。場所選定で重要なのは、都心を中心とした都内へのアクセスの良い街が選ばれやすい傾向にあります。
今後、東京への人口流入に歯止めがかかるとの見方もあります。現役世代が家賃の高い東京を敬遠し始める上、「高齢者はコストのかかる東京にいるメリットがない」として、転出が増える可能性も出てきています。マクロ的にも地方から上京する若者も少子化の影響で減少する見込みです。こうした将来的な人口全体像から見ても今が東京一極集中の最終的段階なのかもしれません。
2025年の東京都への転入超過数を年齢別にみると、20～24歳が5万7263人と最も多く、25～29歳（2万642人）、15～19歳（1万2944人）が続いています。首都圏は多くの大学があり、仕事も多いことからその層には圧倒的な人気を誇ります。
価格高騰以外でも、そもそもの雇用形態は以前から人口流入の要因とされてきました。今後、地方でも積極的な男女共に雇用促進をしていく根本的な体質改善は必要になってきます。
林芳正総務相も、東京の転入超過について「今後の推移をよく見ていく必要がある」と述べており、政府の地方創生への取り組みについても「一定の成果が出ている部分もあるが、東京圏への一極集中の流れを変えるまでには至っていない」との見方を示していることから国全体としても政府が地方創生へもっと注力していく必要はありそうです。
「人口の東京一極集中問題」。データで言えば、増加率は減少したかもしれませんが価格帯が落ち着きを見せ、そのことで需要がまた増えれば今まで通りに一極集中傾向は変わらないので受け皿の確保や地方分散といった課題は今後も拭なさそうです。
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