現役世代は特にマンションを購入すべき⁉︎最新マンション事情とは
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本日は、現役世代にとって今一番悩ましい話題でもある住宅事情最前線の話題についてご紹介したいと思います。都内でマンションを買うのであれば一般的なファミリー向け3LDK（70㎡）が1億円〜というのがもはや「常（つね）」となってきた昨今、新築・中古とも平均1億円を超えた東京23区のマンション相場。特に高騰する首都圏でみると、2025年は前年比6.3%増の平均5200万円と13年連続の上昇でした。新築と違い、建築費の高騰などには直接関係しない中古の物件ですが新築相場上昇の影響で価格は連動して上昇してきています。
不動産価格上昇の要因は、投機マネーばかりではありません。ペアローンや期間50年といった新しい住宅ローンを使い、借りられる上限金額を増やした実需層の存在も大きくなっています。将来の売却を前提に頭金や月々の支払いを抑えて住むなど、実需と投資の境が薄い買い手が増えてきていることも現代を写した選択肢の一つとなっています。物件情報の共有システム「レインズ」を運営する東日本不動産流通機構によると、首都圏の中古マンションは15年に3.5万件の成約があり、価格の平均は2892万円、2025年は4.9万件で5200万円となり、価格は1.8倍にまで膨らんできている状況です。新築マンションの価格はこの間に5183万円から1.7倍の9055万円になっており（調査会社・東京カンテイの集計）、中古相場の方が大きく上昇しています。
当社もお客様と直接対話するなかで、現在のマンション市場は高値つかみが怖くて賃貸という選択肢も増えてきました。しかし、やはり持ち家願望は強いのが一般的で、月々の支払いに換算するとローンさえ組めれば購入が優位と判断される方が多いです。資金計画の面でも以前とは異なり、金融機関も需要に応えるべくペアローンをはじめとした様々なプランが増えてきています。頭金なしで超長期（35～49年）、夫婦で借りるペアローンであれば高額ゆえに諦めていた持ち家も検討の余地があります。さらに、積極的投資姿勢が根付いてきていることもあり、日銀の利上げや金利上昇は気になるものの、少額投資非課税制度（NISA）の株式運用などで年3%ほどで回せる現状が後押しをして、たとえ今後金利1%でも全額借りた方が良いと考える新たな考え方も出てきています。
不動産経済研究所がまとめた23区の新築マンション平均価格は2025年に1億3613万円と前年比2割上昇しました。東京カンテイによると23区の中古マンション価格（70㎡あたり）は2025年に初めて1億円を超えたとのことです。上昇相場の要因として資材高や供給の少なさに加え、投機的な買いを指摘する声もあるが、それだけではないです。実需としての購買力も数年前に比べ増えていることは明白で、前段でお話ししたパワーカップルの増加と新たな形態の住宅ローンの広がりが大きく後押ししています。総務省の労働力調査によると、夫婦ともに年収700万円以上の世帯は2025年に全国で49万世帯と前年から9%増えており、賃上げの流れや共働き世帯の増加が背景にあるのも大きいです。
住宅ローン相談サービス「モゲチェック」によると、東京都の住宅購入者のうちペアローンの比率は2月時点で約35%で、3年前（18.2%）から伸びていると言います。そして驚くべきはそのうち約4割が、一般的な最長返済期間の35年を超える「超長期ローン」だということです。新たな住宅ローン商品の登場で一般家庭が借りられる金額が増え、従来主流だった「35年のシングルローン」では買えない物件にも手が届くようになっています。
そして、若い実需層に共通するのは、購入時点で将来の売却を想定している点です。家は立派な金融資産ととらえることで資産の買い換えを前提にしていることは一昔前の「家は一生の買い物」という一般論の希薄化を物語っています。住宅ローンを50年間払い続けるつもりはなく、どこかで住み替えて現金化する計画ということです。超長期ローンで毎月の支払いを抑えつつ、物件の売却資金を次の住まいの元手にする考えはまさに、実需層が投資家の顔ももつ「半投半住」の新たな形というわけです。しかし、こうした購買行動の根底には「マンション価格は上がり続けるもの」という誤った前提があることも警戒が必要です。長いデフレ経済の脱却に対し、低金利というモルヒネで感覚が麻痺してしまった消費者は多く、将来の住み替え時に想定通りの価格で売れるとは限らないことも忘れてはいけません。通常どの商材も使用した中古は購入時に比べ値段は下がるものです。都心の人気物件以外では資産価格が伸び悩み、売却価格がローン残高を下回る『残債割れ』が起こる可能性は十分にあることを忘れてはいけません。では、どう判断すれば良いか？大前提として生活利便性や子供の教育面や通勤面といった生活環境面も考慮した総合的判断で良いと思えば予算オーバーでも買うという判断は間違っておらず、そもそも値崩れしてしまうのであれば住生活面では充実しているのですから、売らずに持ち続ければいいだけです。逆に「半投半住」で決め打ちすることも決して間違いではなく、それであれば他の金融商品同様に「売り時」を見誤らないことに集中すれば良いのだと思います。このように、住宅を「買うか借りるか？」は判断基準が損得勘定かどうかでも大きく左右してきます。
こうした、様々な選択肢が増えてきたのも昨今の不動産価格高騰によるものなので「買えない」から「買わない」のではなく「買える」ように考えをシフトしていくことも大事だと思います。こうした、住宅購入の悩みは各家庭様々ですので物件選定はもちろん投資性を重視した資金計画も山信不動産株式会社にお気軽にご相談下さい！
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