資産保有の時代から「不動産流動化」へ横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

不動産に関する事なら何でもご相談下さい。
特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので将来のトレンドを見据えたご提案はもちろん、住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。
自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

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本日は、日経新聞に取り上げられていた西武ホールディングス（以降、西武HD）の後藤会長の記事をご紹介したいと思います。以前より当SANSHIN picks内でも西武HDの保有不動産売却に関する話題は取り上げてきました。日本国内の土地を多く所有し、土地本位の経営の典型として各業界に大きな影響を与えてきた企業の経営再編は経済界のみならず不動産業界としても関心度が高いからです。約20年に渡る大企業再編の舵取りには、今後の新しい不動産事業の未来像が潜んでいるかもしれません。

1912年に西武鉄道として歴史をスタートさせた老舗企業「西武HD」が持ち株会社体制に移行して3月で20年になります。西武鉄道が有価証券報告書の虚偽記載で上場廃止になる危機からの再生を指揮してきた後藤高志会長は、4月に代表権と最高経営責任者職が外れ資産流動化で成長する「不動産回転型」の経営に道筋をつけました。東京都港区にある都心の主要拠点「グランドプリンスホテル新高輪」が2026年度中に営業を終了する予定で、解体作業に入りました。31階建ての複合ビルを建設する計画で、2024〜2035年度に6000億円を投じる都心再開発の一環としたビッグプロジェクトとなります。こうした投資の原資を生むのが不動産回転型の戦略であり、大きく踏み込んだのが、赤坂プリンスホテル跡地に建設した複合ビルの売却でした。2025年に米ファンドに約4000億円で売却し大きな話題となりました。典型的なリストラではなく、成長資金を得る重要な手段だったからです。グランドプリンスホテル新高輪の再開発ビルの流動化は「可能性を排除しない」やり方に世間が注目しています。

4000億円の不動産流動化で社会全体に与える影響とは

創業者・堤康次郎氏が100年以上前、軽井沢などで土地を取得したことが西武グループの不動産事業の起源となっています。戦後は旧華族や旧皇族が都心部などに持っていた不動産を相次ぎ取得し、発展の基盤をつくり周知の「プリンスホテル」で一躍時の企業へと変貌を遂げていきました。そいて、なにより土地を財産として長期保有する「土地本位」経営の典型として各業界に大きな影響を与えたことは間違いありません。

企業が大事に守り続けてきた土地という資産を売却する判断を誤れば、経営の安定を損なうリスクがあります。資産の長期保有に頼らない以上、不動産に対する高度な目利きで収益を上げ続けなければならない宿命を負うことになります。

大注目！「恵比寿ガーデンプレイス」の再開発事業

皆様、弊社SANSHIN picksをいつもご覧頂き誠に有難う御座います！本日は、都内一等地の「恵比寿ガーデンプレイス」の再開発事業に関する話題についてご紹介したいと思います！不動産業界においてもこの話題は注目の的で、都内の中でもこれだけ広大な敷地を有する再開発事業は今後もそうそう無い案件なだけに目が離せません。1994年に誕生した恵比寿ガーデンプレイスは都心部に約8万3000㎡の敷地面積を誇る広...

それでも土地本位のビジネスモデル脱却に踏み切るのはなぜなのか？それは、新型コロナウイルス禍でホテルや鉄道の需要が蒸発し、減損などを伴う財務的な危機に陥り「アセットを持つ怖さと弱みが露呈した」からだと分析しています。日本企業は資本市場から強い圧力を受けがちです。東京証券取引所は2023年、企業に「資本コストや株価を意識した経営」を求めそこから各企業の社会的意義の見直しが始まりました。放置すれば買収の標的になりかねない状況の中、「日本の大地主」といわれた西武流の経営は続けられないとの危機感が出てきました。

現会長の後藤氏は、創業家2代目の堤義明氏が04年に証券取引法違反事件で失脚したあと、信用不安が広がるなか主要取引行のみずほコーポレート銀行の副頭取だった同氏に白羽の矢が立ち2005年、西武鉄道社長に就きました。主要企業のコクドやプリンスホテルと合併する再建案を後藤氏は退け、持ち株会社方式に切り替え注目を集めました。創業家などの複雑な利害が絡むグループ再編を進めつつ、従業員の精神的支柱となるグループビジョンを2006年に制定し、西武HDを始動させました。

改めて考えるCRE戦略のあり方とは？

皆様、弊社SANSHIN picksをいつもご覧頂き誠に有難うございます！本日は、昨今の不動産市況を読み解くうえで大手企業が不動産運用をどのように考えているのかについてご紹介したいと思います。企業価値を高めるための手法には、事業の収益性の向上、投資効率の最適化、財務状況の見直し、無形資産の把握・活用などがあります。とりわけ投資効率の最適化を図る上では、不動産の活用は重要なポイントです。昨今、保有し...

当時の苦境を財務的に救ったのは米投資会社サーベラスでした。しかし、外資スポンサーとの経営方針にはズレが出てきてしまい、プロ野球「西武ライオンズ」売却などを求められましたが拒否し、2013年には敵対的TOBを仕掛けられ、粘り強く交渉しなんとか2014年に株式上場にこぎ着けた経緯があります。日本国内では産業界で物言う株主の勢いが増す中、シンガポールの3Dインベストメント・パートナーズが西武HDの一部株式を取得しており、再び物言う株主との緊張関係が、資本効率向上を急ぐ一因になっていることは間違いありません。私鉄業界では20年前、当時村上ファンドの攻勢を受けた阪神電気鉄道を阪急HDが統合する再編劇がありました。その後、時を経て、旧村上ファンド系が京浜急行電鉄の株を取得した経緯があり、再編観測が出ています。

アクティビストが株主還元に対して企業体質にメスを入れることはその企業本来のポテンシャルを引き出す意味で大変大義あることだと思います。実際今回の西武HDのに対しての経営方針転換は、従来の土地本位な保有型から新たな需要還元の流動型へと大きな変革をもたらしています。こうした再開発事業はあらたな社会的資産価値を創出すると同時に、各企業間の新たなイノベーション創出を生み出す可能性を秘めていると思います。こうした長期的投資には、効果や価値が明確に評価されるようになるまでに時間を要しますがそれまでに社会に与える影響も大きいことが重要です。私は、西武HDが打ち出した「不動産回転型ビジネス」が今の現代社会に求められる不動産事業の新しい形のようにも感じます。

企業不動産の新たな考え方

皆様、弊社SANSHIN picksをいつもご覧いただき誠に有難う御座います！本日は、日本国内でまだまだテコ入れ価値の高い企業不動産についての話題をご紹介したいと思います。以前より、当SANSHIN picks内でも多く取り上げてきたこの「企業不動産」についての話題ですが、外資系株主からの提言に端を発したこのテコ入れは今後の新たな会計基準となるかもしれません。最初にご紹介する企業不動産は我々には特...

外資による企業不動産買収が活発化

皆様、いつも弊社SANSHIN picksをご覧いただき誠に有難う御座います！本日は、海外企業による日本国内の大規模企業不動産の購入が活発化してきている話題についてご紹介したいと思います。この話題は、当SANSHIN picks内でも過去何度か取り上げてきましたが、国内の不動産価値上昇に目をつけてた外資からはいまだに熱い視線が送られています。2025年1～6月のオフィスビルなどの購入額は前年同期比...

今回の西武HDで大きなポイントとされているのは再編で主導権を握れたからです。そのためには、企業価値を高めておくことが不可欠であり、西武HDの時価総額は現在、1.4兆円で私鉄でトップに立っています。現在、株式市場から「持たざる経営」への姿勢がまずは評価されていますが、本当の成否は今後の投資収益次第です。これからは事業ノウハウや人材力といった無形資産が問われてきます。ホテル事業自体も欧米系大手チェーンと同様の、資産を持たず運営を受託するモデルで成長する考えで、M&Aと並行して、ブランド力を高めることが急務になってきそうです。