売り出し価格と成約価格の乖離始まる

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都心のマンション人気の中でも注目されている都心3区（千代田区・港区・中央区）ですが昨今このエリアでの短期転売が目立っています。本日は、こうした投機傾向が全体的な価格上昇へ影響した結果、本体の価値以上のバリューが付いてしまい実需層からも敬遠され始めてしまっています。本日はこうした話題を中心にご紹介したいと思います。

東京のマンション市場で、短期転売の対象が都心物件に集中する傾向が目立っています。不動産調査会社の東京カンテイが先日に発表したデータによると、2025年には千代田区の築5年以内の物件のうち約5%の戸数が売りに出て、23区平均の2倍の転売率を示しています。中央区や港区も次いで高く、マンション戸数全体からみれば比率は低いですが、一部の高額転売が周辺相場をつり上げる懸念にあります。築5年以内のマンションを対象に流通市場で売りに出た戸数を調べ、総戸数で割って短期転売率を算出しており、東京23区の平均は2025年に2.49%と、前年（2.29%）から上昇しています。比率は千代田区（4.92%）、中央区（4.66%）、港区（4.57%）など都心ほど高い結果となりました。地方都市でもその傾向は強く、大阪市の転売率が平均2.48%で、北区（4.65%）や中央区（4.62%）が特に高く札幌市北区は9.76%に上る勢いです。

転売時の価格が新築時に比べてどれくらい上がっているかを示す値上げ率をみると、東京23区の平均では6割高くなっています。中央区や港区では平均で新築価格の2倍で売り出されており、強気な価格設定が目立っています。

転売率を物件ごとにみると、全戸数の2割が築5年以内に売り出されたもので都心の人気エリアや人気物件の高額転売が周辺相場の上昇を牽引している印象です。際立つのは、都心を中心に、転売率と値上げ率がともに近年大きく上昇している点です。例えば千代田区は2019年時点で転売率が2.24%、値上げ率が22.3%だったのに対し、2025年はそれぞれ4.92%、62.6%にまで上昇しています。

こうしたマンションの投機的な売買は国や自治体も無視出来ないところまできており、国土交通省は2025年11月に実態調査を公表し、2024年1〜6月に取引された23区の物件のうち9.3%が取得後1年以内の売買だったことを指摘しました。同比率は2023年（5.7%）から大きく上がり実需層が手の届かない事態にまで発展しています。そんな中、千代田区は先陣を切って2025年7月、一部の新築マンションの転売を5年間禁止する特約を導入するよう、デベロッパーでつくる不動産協会に要請し話題となりました。

一方、興味深いデータもあり、東日本不動産流通機構のデータによると2026年1月の都心3区では売り出しの希望価格が1㎡あたり334万円だったのに対し、実際の成約価格は255万円に留まっているそうです。2024年後半から売り出し価格と成約価格の差の広がりが目立ってきています。東京カンテイによると、都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）のマンション在庫は2026年1月時点で4260戸とのことで、直近ピークだった2023年3月を上回り、過去最高水準になってきています。売り手の希望価格で成約せず、売れ残った物件が増えていることを示しています。値下げする物件の比率も増加傾向にあり、売り手主導の強気な値付けにはひずみが出始めているのかもしれません。

両価格の差が「ワニの口」のように開く状況は、投資目的ではなく自ら居住するために買う実需層の購買力が限界に近づきつつある状況を映しています。

当然、売却側の希望が反映される売り出し価格は高めに設定されやすく、価格交渉などを経た成約価格と差があるのは必然ではあるものの、ここまで乖離が生じるのはもはや市場価値への疑問符の表れなのかもしれません。

近年は新築マンションにつられるように中古市場も高騰してきました。直近では、東京23区の中古マンション価格（70㎡）は2025年に初めて1億円を超え大きな話題を呼びました。コロナ禍以降ここ数年は、売り出し価格と成約価格のいずれも右肩上がりが続き、値上がりを見込んだ投機マネーの流入も高騰に拍車をかけてきました。連日の株価上昇も追い風となり、ここぞとばかりに現金化し不動産へ金融資産の入れ替えを実行する投資家も多いです。

新築マンションの平均価格（70㎡換算）が平均年収の何倍かを示す「年収倍率」は東京都で2024年に17倍にまでなっています。一般に5〜7倍が購入の現実的な目安とされます。ここまで来ると、マンション市場の実需をけん引してきた共働きで高収入のパワーカップルでも容易には手が届かない水準になりつつあります。

人件費や資材価格などの建築コストの上昇に加え、大型分譲が可能な適地も乏しくなっているためこの先急激な価格の下落も現実的ではありません。それだけに、今後も新築マンションの大幅な供給増は見込みづらく、中古マンションへの需要はおのずと底堅いです。

では、賃貸市場はどうか？

足元では変動が小さいとされてきた賃貸マンションの家賃にも上昇圧力がかかってきています。マンションの購入を断念した人たちが賃貸に住み続け、都心部の家賃相場を押し上げるためです。LIFULLの運営する不動産情報サイトを調べたところ、23区内の賃貸マンション（70㎡換算）の掲載賃料と、利用者が不動産会社に問い合わせた需要を示す「反響賃料」の差が広がっていきています。伸び率を見ると、2025年12月の掲載賃料は前年同月から14.2%上がり、反響賃料は2.3%にとどまっています。新型コロナウイルスの感染症法の扱いが5類に移行した2023年に掲載賃料が逆転してから、金額差は拡大傾向が続いています。

総務省の消費者物価指数でも2025年12月に23区の民営家賃が前年同月から2.0%上がり、31年ぶりに2%台に達しています。そして、2026年1月も2.1%上昇と高水準の伸びが続いています。

こうした状況を踏まえ、政府や自治体も対策に乗り出しており国土交通省は住宅金融支援機構への出資金を積み増し、残価設定型の住宅ローンを提供しやすくする金融機関向けの保険を開始しました。東京都は手ごろな家賃の「アフォーダブル住宅」を官民ファンドを使って供給するなどし今後の実需層へ向けた住宅供給が急務となっています。

とうとう、天井が見えてきた都心の不動産価格ですが政府の対策がどこまで効果がでて健康的な安定した市場価格へ誘導出来るのか注目が集まります。