人気が衰えないタワマン最上階の魅力とは⁉︎横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

不動産に関する事なら何でもご相談下さい。
特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので将来のトレンドを見据えたご提案はもちろん、住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。
自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

皆様、弊社SANSHIN picksをいつもご覧いただき誠に有難う御座います！

本日は、当社でも多く扱う「タワーマンション」に関する話題をご紹介したいと思います。タワーマンションの中でも、最上階ブランドというのはまた特別な意味合いがありそれは価格にも反映されメディアでも取り上げられるほど話題性があります。昨今では、そうしたタワーマンションの最上階を完全な金融資産と捉え居住目的ではなく投資資産として保有する方も少なくありません。

タワーマンションの最上階には 1フロアを1戸〜数戸だけで独占する特別仕様の住戸があります。高級感ある内装や眺望などが売りですが、特に希少性が高いことで実需だけでなく投資マネーも引きつける要因になっています。また、各社デベロッパーもターゲット層を富裕層に絞り込んだ販売戦略もトレンド化してきており、都心部のタワーマンションは特に専有面積も100㎡以上の設定で設計しています。

新築供給減・中古価格減傾向のマンション市場

皆様、弊社SANSHIN picksをいつもご覧いただき誠に有難う御座います。本日は、最新の新築マンション・中古マンション市場についてご紹介したいと思います。新築供給は徐々に戸数が減少傾向にありますが価格帯は都心を中心に強気価格に変化はなさそうです、一方中古マンション市場はというと今年に入り徐々に高止まり感が出てきているようにも感じます。不動産経済研究所は先日、2025年度（25年4月～26年3月...

資産保有の時代から「不動産流動化」へ

皆様、弊社SANSHIN picksをいつもご覧いただき誠に有難う御座います！本日は、日経新聞に取り上げられていた西武ホールディングス（以降、西武HD）の後藤会長の記事をご紹介したいと思います。以前より当SANSHIN picks内でも西武HDの保有不動産売却に関する話題は取り上げてきました。日本国内の土地を多く所有し、土地本位の経営の典型として各業界に大きな影響を与えてきた企業の経営再編は経済界...

先日、日経新聞が東京都の都心6区（千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京）と、大阪市の都心3区（北、中央、西）に建つ20階以上の高層マンション303棟を対象とし、2025年12月時点の不動産登記簿を基に最上階の所有状況を調べ記事にしておりましたのでご紹介したいと思います。その記事で印象的だったのが、調査した計1867戸のうち、56%にあたる1051戸が現金一括での購入であることです。

東京で最上階の住戸の現金購入の割合は千代田区が69%と高く、港区が60%、新宿、渋谷両区が59%、最も低い中央区でも52%に達しており、大阪も中央、北両区が53%、西区が50%と現金購入が半数以上を占めているデータということでした。

現金での一括購入が多いタワマン最上階の住戸の所有者はどんな人物なのでしょうか？

多くは投資回収した投資家や経営者層が多く、最上階の希少性や資産性を理解したうえで資産として保有する目的での購入だそうです。東京の湾岸エリアでは50代以上の富裕層や経営者、外国人で、中にはセカンドハウスや投資用として買う『タワマンコレクター』なる人々もいるそうです。

所有者の間では東京タワーや皇居、明治神宮、レインボーブリッジが見える眺望がステータスとされ、最上階の住戸でも序列があると言います。タワマン最上階の住戸の所有者は外国人も多く、海外居住者が持つ住戸は100戸（最上階の住戸の5%）だったそうです。中国在住者が47戸と約半数で、台湾が16戸、シンガポールが11戸、英領バージン諸島が7戸と続いているようです。不動産登記簿に記載された名前から、外国人が所有するとみられる住戸を数えると170戸（同9%）に上り、通称を使ったり、日本の法人を介して取引したりする外国人もいるため、実際はさらに多い可能性があります。

傾向としては、販売価格が1億円台だと住宅ローンを組んで購入するケースが目立ちますが、3億円前後になると現金での購入が多いそうです。経営者や富裕層は資金力があり、金利や手数料を払わなくて済む現金での購入という選択をとりやすいそうです。住宅ローンは3億〜5億円程度が上限で、それ以上は銀行側の対応部署や決裁権者が変わり時間がかかるのも理由の一つで、希少性の高い物件の取引のスピード感には合わないところもあるのだと思います。

東京6区に201棟あるタワマンの全戸を対象に、2014〜2025年の新築分譲と中古売買における現金購入者の割合を調べると46%だったそうで、最上階以外でも現金での購入が目立っています。全戸の現金購入者の割合は、渋谷区の57%が最高で、千代田区が55%、新宿区が54%と続き、最も低い中央区で38%だそうです。価格が高い地区ほど現金で購入する割合が高い傾向がみられます。

タワマン全戸の平均価格は、2025年末時点で渋谷区と港区が2億9000万円、千代田区は2億7000万円と20階以下の通常のマンションに比べても平均価格は吐出して高いです。マネーゲームのように転売して遊んでいる感覚で、2年も物件を保有しないケースも少なくなく、超富裕層の間で転売が繰り返されればどんどん価格は上昇しているふしもあります。

一方、上がり続けてきたタワマン市場にもここ最近では不透明感が出てきたのも事実です。一つの要因は金利上昇です。金利上昇を受け、賃貸時の家賃や転売価格を大幅に引き上げなければならない場合もあり、転売層には非常に厳しい時期に入っています。値上がり期待が減少し、投資商品としての魅力は翳りが出てきているかもしれません。行政としても、千代田区や新宿区などが転売対策に乗り出したことも逆風となりブームが一段落しそうです。

もう一つの要因は在庫の積み上げで、特に中古のタワーマンションは2024年ごろから在庫が増え始め、昨年の秋口には反響が鈍くなってきたようにも感じます。2000年代以降、東京や大阪の都心でタワマンが高さを競うように立ち並び、床面積が平均114平方メートルほどの最上階の住戸に数億〜数十億円規模のマネーが流入し続けてきましたが、昨今の物価高やそれに伴う金融政策の一環として金利上昇などは今後タワーマンションにも大いに影響が出てきそうです。