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住宅ローンあるある(Vol.4)

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住宅ローンあるある(Vol.4)

カテゴリ:住宅ローン
皆様、弊社ブログをご覧頂き誠に有り難うございます!

本日のブログでは、以前シリーズでお伝えした「住宅ローン」に関してお客様よりお問い合わせや反響の多い「銀行審査」についてお話ししていきたいと思います!

今までは、住宅ローンとはなんぞや?について概要をお伝えしてきましたが実際に住宅ローンを借りようとした際に、この「銀行審査」は皆様が本当の意味で一番気になっていた内容かと思います!

審査と聞いて、皆様少しとっつきにくいイメージを持たれるかもしれませんが以下のポイントを事前に押さえておけば問題ありません!審査には、「事前審査」と「本審査」があります。「事前審査」は名の通り、事前に融資元銀行がどのような物件に対し、どの様な方がいくら融資必要になるのかというのを確認し銀行として融資出来るかというのを判断する審査になります。この事前審査で融資承認がおりると本審査までご本人の状況(収入や勤務形態など)に変化がなければそのまま承認となるケースがほとんどです。

※大前提として日本国内にある金融機関は多数ありますので、審査が思うように進まなくても諦めずチャレンジしてみましょう!間に入ってもらう不動産業者さんの経験値や知識次第で、融資条件は付くかもしれませんが融資してくれる銀行はあります!

まず、大事な2つの大項目に分けます!

①そもそも審査自体が通るか?

②通った場合、いくらまで通るか?

まず、①ですが【特別な事情】を除けばほとんどの方が融資自体は通るのでご安心ください!
とは言え、融資をする金融機関としても当然貸したお金を返してもらわないと困ってしまいますから、審査をする重要項目は「返済能力」と「信用性(今までの実績)」、それと「今後の返済計画」を見られてしまいます!

【特別な事情】とは・・・
・直近で債務整理をされた方
(※信用情報掲載期間:一般的に任意整理:約5年、自己再生・自己破産:約5年〜10年と言われています)
・国籍が海外の方でかつ海外居住中の方、または日本国内には定住しているが永住権の無い方
(※配偶者の方が日本の方であれば大丈夫なケースも十分ありますのでご安心ください)
・自営業、会社経営者の方で起業後3年未満の方
・団体信用生命保険の加入が可能かどうか
(※過去にご病気をされていても融資実行時の段階で完治してからある一定期間経過していれば大丈夫です)

以前は、会社員の方でも入社後間もない事やパートやアルバイトも審査対象外とされてましたが昨今では銀行によっては融資可能と判断してくれるところもあります。(※その際は、勤務先の会社規模を見られてしまいます!)あと、よくご質問にありますが過去に大病を患われた方も、諦めずにチャレンジしてみましょう!病状次第で、保険会社によっては対応可能な場合もあります。

そして、大事なのはここからです!

②の、いったいいくらまで融資してもらえるのか?という点についてご説明していきます!
よく、年収の8倍などメディアを通して言われていますが間違ってはいませんがあくまでざっくりな表現です。基本的な計算は、年収に対して返済比率と審査金利、年齢に伴う融資期間に基づき計算され、細かい増減に関しては各銀行内独自のスコア評定で最終判断されるものです。

銀行が見るポイントは以下の通りです↓

返済比率:安定した収入に対しての返済額の割合(※大体各銀行30%〜40%を目安としてます

完済時のご年齢:融資期間が定年退職前に完済している計算であれば問題ありませんが、定年時に残債がある方はその返済方法を問われてしまいます

信用性:前段でも記述しましたが、過去に返済が滞ってしまった経歴があると例え1回でもあった場合(複数回はもっと×、常習性ありと判断されてしまします)、銀行に対してはマイナス材料になってしまいます。もし、過去の返済履歴が気になるようでしたら事前にご自身で確認出来ますので参考までに下記に各個人信用情報機関にお問い合わせして見てください!
【個人信用情報機関】
全国銀行協会://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

資産背景:預金や株等の有価証券、他に所有されている不動産など銀行に対してプラス材料です

現時点でのお借り入れ状況:融資実行時に他のお借り入れがあると全て返済比率に乗っかってきてしまい減額対象となってしまいます、よくあるケースとしてはお車のローン(オートローン・カーローン)が残ってしまっているとその金利による支払額を割戻しして、住宅ローンの返済比率に加算するため、単純に残債額分が減額になるのではなく、比較的住宅ローンよりも高金利な車のローンは大きく減額に影響してきてしまいます。もし、自己資金があるようでしたら車のローンを完済して住宅ローンをくむことをお勧めします!生活費等でお借り入れしている多目的ローンも同様です。全然、融資可能額が変わってきます!

配偶者の国家資格:これは、銀行に対してあと一押しという時にポイントになる項目ですが結婚されている場合でご主人様単独のローンをご検討されている時に、奥様が無職でもいずれ働く際に安定した収入に繋がるポイントになるケースもあります

融資する対象となる物件の担保評価:ローンを組んで購入する物件の評価(価値)もみられてしまいます

上記の内容を把握する上でも、融資実行時の「ご年齢」「ご年収」「お勤め先」「勤続年数」などが一般的に重要だと言われる理由です。


最後に、


【細かい注意点と補足】
■銀行何社も無駄に審査を出すのは×
→事前に融資を受ける上で何を重要視するか(金利・期間・返済プラン・付帯保険内容・銀行規模・その他付帯サービス等)を不動産業者に相談しながら審査先銀行を絞る事をお勧めします!
■自己資金が1割以上あると審査や金利優遇にも有利
→当然、自己資金を用意するのは容易では無いです。この機会を期に、親族間贈与の可能性も無いかご親族(直系尊属)にご相談してみましょう!贈与による節税効果抜群です。
■当たり前のことですが、申告事項に虚偽の無いこと
→審査に有利に働くのではないかと自己判断で、虚偽申告のまま審査を進めてしまうと発覚した際に一括返済を求められてしまうケースもありますのでくれぐれもご注意ください。特に、団体信用生命保険申込時の自己申告(過去現在の病歴)には注意!
■携帯本体代の割賦払いに注意
→よく携帯電話の機種変更などされた際にプラン契約しがちな本体の割賦払い(月々使用料に加算して支払うプラン)も立派なローンですので減額される対象となります
■審査する金利も各銀行で違います
→審査する際の金利を審査金利と言いますが実はこの金利も各銀行によって設定が異なります。ですので、同じ方が銀行によって融資額が違う理由にはこういったところもポイントとなりますので審査する銀行を選ぶ際にも注目してみると良いと思います!


以上、「銀行審査」についてお話しいたしました!
あくまで、私の今までの経験に基づきお話ししてきましたが、一つの考え方としてご自身が他人にお金を貸す事を想像すると確かに納得出来ますね!




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山田 恵二

不動産に関する事なら何でもご相談下さい。 特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので 住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。 自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

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