進化する住宅ローン横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

不動産に関する事なら何でもご相談下さい。
特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので将来のトレンドを見据えたご提案はもちろん、住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。
自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

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本日は利上げ決定後、消費マインド低下を止めるべく金融機関が新たに提案する「住宅ローン」の話題についてご紹介したいと思います。日銀の政策金利利上げにより住宅を購入する際の住宅ローンへ大きな影響が出ています。2024年３月の日本銀行によるマイナス金利政策解除以降、今月の金融政策決定会合で5回目の追加利上げが決まったことにより、変動金利型住宅ローンの金利に影響を及ぼす「政策金利」が約1.25％まで上昇することになりました。一部の金融機関では、2025年12月の政策金利の引上げを受け、変動金利型住宅ローンの金利を引き上げると発表しており、この9月の利上げによっても、同様の動きが想定されます。また、全期間固定金利型に影響を及ぼす「長期金利（10年物国債の利回り）」も、2023年頃から上昇しています。なお、固定金利型住宅ローンの金利は、将来の物価上昇率や経済成長等が反映されやすいため、変動金利型住宅ローンに先行して上昇する傾向にあります。

2年前までは、各金融機関の変動金利は実行金利で約0.3%〜0.65％（優遇幅減率後）だった住宅ローンが今や各金融機関とも新規の貸出しは実行金利で1%を超えています。そんな中、タワーマンションなど高額物件の購入を検討する若者が、新手の「2階建て」住宅ローンに関心を寄せています。借入額を1階部分と2階部分に分けて、前者は期日まで元金を据え置き、最後にまとめて返済する方法で、月々の返済額をできる限り軽くしたいというニーズに応える商品です。

新たな住宅ローンの返済プランを提示しているのは「ドコモSMTBネット銀行（旧住信SBIネット銀行）」で、今年の6月に始めた2階建てローンという商品です。1階部分の支払いを先送りできるので「支払いの重心を後ろにずらせるのは魅力」の商品となっているそうです。2階建てローンの正式名称は「期日一括返済併用型住宅ローン」で、返済最終日に元金の50%を一括で支払うものです。それまでの月々の返済負担は利息と残り半分の元金のみとなるため借入当初は支払い負担が減る構造になっています。通常の住宅ローンはすべての元金を毎月少しずつ返済するのに対し、2階建てローンの場合、通常ローンに比べて金利は0.35%上乗せされるが、月々の返済額は抑えられるという仕組みになっています。

ドコモSMTBは当初、利用の大半を40代以上が占めると見込んでいたようですが、ふたを開けてみると30代の検討者も全体の2割に達しているそうで若い世代からの関心が強いことがわかります。月々の返済負担を抑え、その分を少額投資非課税制度（NISA）を通じた投資信託の資産形成に振り向けたい若い世代のニーズもあるそうで金利上昇下のなかで借入と投資をMIXして資産運用しているようです。

しかし、懸念の声もあります。最終返済時に必要となる資金の確保に見通しが立っているなら検討の余地があるとする一方、毎月の返済額が少なくて済むとの理由だけで選ぶのは危ういという指摘もあります。返済総額の半分を最後に先送りすることによって、生活の自由度は高まるかもしれないですが、一方で最終的に物件売却などでまとまった資金を自力で確保しなければならず、市場環境によっては返済に窮するリスクもあります。我々不動産業界としても、マンション購入者にとって選択肢が増えるのは望ましいことではありますが、「利用者を選ぶローン」であることは間違いなさそうです。

お客様からよく聞かれる質問の一つに「今後マンションの価格はどうなるのか？」というのがありますが、この10年の目まぐるしい物価上昇はあくまで長く続いた低金利政策がベースにあり、そこに為替変動や地政学リスク（原材料や人件費の高騰）の追い風があったことを忘れてはいけません。よく1990年代のバブル期と比較されますが、あの時とは背景にある世界情勢や金融政策が大きく異なり「似て非なり」なのです。当時は、実需を無視した投機的なマネーゲームが加熱したことが大きな要因です。公定歩合も一時6％まで上昇していました。全国的に土地が一斉に上昇するという盲信により金融機関も土地を担保に過剰融資する背景がありました。不動産も立派な金融商品ですので経済背景により日々変動します。不動産は実需として住まいになることが大きなポイントですので、出口を考えた長期的な返済計画を組むことは大切になります。山信不動産株式会社では、お客様一人一人にあった資金計画に重きをおいて提案しております。随時、無料相談を受け付けておりますのでご興味ある方は下記よりお問い合わせお待ちしております。