政策金利1.25％へ利上げ方針固める⁉︎

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本日は、日銀による更なる政策金利の追加利上げ方針が固まった話題についてご紹介したいと思います。こうなると、今後の住宅ローンはどうなるのか気になるところですが政府としても消費マインド低下につながらないよう、子育て世帯に対し金利の優遇策を実施するとも発表しました。

日銀は今月17～18日に開く金融政策決定会合で政策金利を現在の1.0%から1.25%に引き上げる方針を発表しました。追加利上げは6月会合以来3カ月ぶりで、2024年3月以降の利上げ局面では最短の間隔となります。原油高や円安に起因する物価の上振れリスクの抑制を狙っつておりどこまで効果が出るのか市場も注目しています。1.25%の政策金利は1995年以来31年ぶりの高さとなります。

日銀内では一時的な変動要因を除く基調的な物価上昇率が目標の2%を超えて推移することへの警戒感が高まっており、インフレ加速を招くリスク要因として中東緊迫に伴う原油高とAI関連需要の拡大、円安の3点を強調しています。デフレ時代には物価上昇2%の目標に対し策を講じてきた金政策でしたが今後は抑制方向へシフトしていくことになりそうです。

このうち原油価格は足元で再び上昇基調にあり、米原油先物相場は10日に1バレル100ドルを超え、3カ月半ぶりの高値を付けました。原油高は幅広い製品の価格や輸送コストを押し上げる要因ともなるためコストプッシュ型のインフレに警戒心が出ています。

企業間で取引するモノの価格動向を示す企業物価指数は11日発表の8月分が前年同月比7.6%上昇しており、機械類や素材などAI需要の恩恵を受ける項目の上昇が目立っています。これに伴い、日銀は企業の価格転嫁が広がるとみています。前回会合のあった7月末には、日米両政府は過度な円安是正を狙った円買い協調介入に踏み切りました。その後にベッセント財務長官からも円の大幅な過小評価に対処するため、日本が断固とした市場・金融政策上の措置を講じることを強く支持するとコメントしており話題となりました。さらには、米政府は円安のほか、日本の長期金利上昇が日本勢の米国債売りにつながることを警戒して日銀に早期の利上げを求めており、こうした経緯も日銀が利上げを急ぐ判断を後押ししているようです。

日銀内では利上げで消費や投資が抑えられるリスクを重視すべきとの意見もあり、9月利上げに政策委員から一定の反対票が出る可能性もあるためまだ不透明さも残ります。東短リサーチなどによると、政策金利を9月に1.25%に引き上げた後、翌日物金利スワップ市場の織り込みに基づく次の利上げ確率は「12月まで」が8割超となっており、民間エコノミストの予想でも「9月利上げの次は12月」との声が増えています。こうなると年内にあと2回の利上げが実施される可能性が濃厚で政策金利の到達点「ターミナルレート」をはかる目安とされる金利指標は2%以上に高まっています。日銀は足元の金融環境が緩和的で、政策金利を1.25%に引き上げても大きく状況は変わらないとみています。企業業績は好調で、来年の賃上げが物価に反映される好循環は続くだろうと見通し9月の利上げ後も追加利上げを探る構えのようです。

一方で、日銀は景気・物価を熱しも冷ましもしない中立金利が1.1～2.5%の範囲内にあると推計し、9月に利上げするとそのレンジ内に入ります。結果的に利上げを急ぎすぎて景気を冷やすリスクも高まりつつあるため舵取りには慎重になるべきところです。日銀内でも1.5%の利上げまでは大きな方向性は一致するとの意見が多く、それ以上になると意見が割れる可能性は出てきています。

こうなってくると、一般消費者が気になるのは「住宅ローン」の金利の行方です。

国土交通省は長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」で中古住宅を購入する子育て世帯向けに金利を引き下げることを発表しました。物価や住宅ローン金利が上昇するなか、手が届きやすく良質な中古住宅の流通を促す狙いがあります。2027年度予算の概算要求に金利引き下げ分の原資として290億円を盛り込んでおり、2027年度にも子育て世帯が中古住宅を購入する際に金利を下げるメニューを新設するとのことです。具体的な要件や下げ幅などは2026年末にかけて詰める予定で今後の方針に注目が集まります。

フラット35は住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する商品で、特徴として同制度には条件ごとにポイントを設定し、合計ポイントに応じて借り入れ当初の金利を下げる仕組みがあります。1ポイント当たり年0.25%下げる内容となっており、5年間の引き下げ幅は4ポイント分の1%が上限となり、余った分は次の5年間の金利引き下げに使える仕組みです。現在は子どもの人数に応じてポイントを付与する「子育てプラス」や、質の良い中古住宅を取得する場合に1ポイントになる「中古プラス」などがあり、新しいメニューはこういった既存メニューとも組み合わせられるようにする方向で検討しています。上限の1%は動かさない予定だそうです。

都市部を中心に新築マンションの価格高騰が続くなか、不動産経済研究所によると東京23区の1〜6月の新築分譲マンション平均価格は前年同期比9%上昇の1億4249万円と過去最高を記録しました。十分な広さが必要な子育て世帯が新築を購入するハードルは高くなっており郊外の中古物件に流れたり同じく郊外の戸建などを視野に入れる人も少なくありません。

金利環境も変化しており、国内債券市場で長期金利は1996年以来およそ30年ぶりに3%台へ乗せました。それと同時にフラット35の9月の金利は年3.46%（期間35年、融資率9割以下）と、現行制度下で過去最高を更新し、7年前までは1%以下だった金利と比べ住宅購入者の返済負担は重くなっています。こうした背景から、消費者層のなかでも実需性の高い子育て世帯に対し、国交省は金利優遇を通じて比較的手ごろな中古住宅の購入を後押しし、子育て支援につなげたい考えのようです。年末に向けて、正式なポイント詳細がわかりましたらSANSHIN picks内でも再度取り上げたいと思います。