自宅売却のメソッド（Vol.4）マイホーム買い替え時のコツ
皆様、弊社ブログをご覧頂き誠に有難うございます！
本日は、マイホーム買い替え時のコツと題して知っておくべきポイントについてお話ししたいと思います！
昨今、新型コロナウィルス禍の影響で在宅勤務が定着化してきたことなどを機に今のお住まいから新たなお住まいに住み替えを検討する方が本当に増えております。弊社でも、賃貸も売買も含め居住用のお問い合わせが昨年よりも確実に増えていることを実感しています。
お住み替えの中でも、現在のお住まいも住宅ローンを利用して購入している方などが「買い替え」に対して少し腰が重くなってしまっているお話をよく耳にします。
確かに、賃貸に比べると「今の住宅ローンはどうなるの？」とか、「購入時より下がっていた場合どうなの？」「税金はかかるの？」など気になるポイントが多いいのも事実です。そこで、売却時に知っておくべきポイントとして特にお問い合わせの多い以下の3つ項目について整理しご説明したいと思います！
まずは、何といっても「売却のタイミングはいつがいいの？」です！
売却するのが新居を購入する前か後かでメリットとデメリットがあるからです。
【購入前に売却する場合】
購入前に売る場合は、売却代金をもとに住み替えの資金計画を立てることができます。売却代金で今住んでいる家の住宅ローンを完済できるのか？新居の住宅ローンをいくら借りればいいのかといった目処が立ちやすいからです。購入した新居の代金を払うために売却を急ぐ必要がないことも大きいです。自身の大切な資産なのですから焦って、無駄に値下げとかは勿体無いです。デメリットとしては、売却後に新居が見つかるまで時間がかかると仮住まいが必要になることです。敷金や礼金などの費用が別途かかり、引越しも2回必要になります。仮住まいのための短期の賃貸となると、中々物件自体も絞られてしまい物件数も少なく、選べないといった難点もあります。
【購入後に売却する場合】
購入が先になる場合はどうでしょうか。メリットは、今の家に住みながら新居探しにじっくり時間をかけられる点です。新居が決まれば仮住まいなしで引っ越すことが可能で、売却する際は空き家の状態で買い手に見てもらうことができます。実は、これ売主側にとってはとても重要なポイントです。というのも、いざ内見のご案内が入っても入居中ですと売主側の都合もありますからタイミングが合わないと機会損失を招いてしまします。買主側としても、実際生活感のあるお部屋の中と家具等も何もない空間とで見比べるのとではイメージの湧き方が変わってきてしまいます。実際に、私も過去いくつかお預かりした物件でも入居中物件と空き家物件とでは同時に募集スタートしても成約スピードに違いが出てきます。空いていればリフォームしてしっかり売りやすい状態で売り出すという選択肢もあります。一方、当然デメリットもあります。資金面の負担です。今の家で住宅ローンが残り、新居でもローンを組めば二重ローンを負うことになります。金融機関の審査によっては残債や勤務先、収入などの状況から新居でローンを組めない可能性もあります。住み替え先が新築であれば、一定期日までに今の家が売却できない場合は違約金なしで契約を白紙にできる「買い替え特約」をつける事も出来ますが中古物件ですとなかなか難しいです。
売却タイミングを決めるうえで総合的判断材料としては、二重ローンを組んでも家計に影響が少ないなら購入が先、資金に余裕が乏しいなら売却を先にするのが無難かと思います。
続いて知っておくべきポイントは、「今の家がいくらで売れそうなのかを正確に把握すること」です！
不動産情報サイトなどで最近流行りの一括査定も目安にはなりますが、大事なのは本当にマーケットとして勝負できる価格設定なのかです。一般的に一括査定サイトですと、一番高い評価をした仲介業者に媒介を依頼しがちですが、その仲介業者が買い取るわけではないので高い査定を出す業者が必ずしもいいとは言えません。もし、お急ぎで売却したい場合はもちろん買取業者を探すことも可能ですが相場よりは値段が低くなってしまうリスクもあります。一番悲惨なのは、査定価格を市場相場よりも高めに提示して媒介契約を結び、売り出した後に「販売が苦戦している」といった理由で値段を下げてしまうパターンです。購入申込が入った
後の２者間（売主と買主）での値段交渉はよくあることですが、売れないから下げるといった形を取ると検討者からは「もう少し待てばまだ下がるのでは？」などといった印象も与えかねません。まずは、ご自身でも自宅周辺の取引事例や募集情報を収集して査定価格の根拠をしっかりと業者に確認することも重要です。
最後のポイントは、「マイホームの譲渡益と譲渡損に関する税制」です！
マイホームの売却で譲渡益が出れば所得となりますので課税対象となります。譲渡益は大まかに、売却額から取得額（以前のブログ売却のメソッドでご紹介しています！）と売却費用を差し引いて計算します。税率は、所有期間によって異なり5年以内なら所得税と住民税の合計で39.63％、5年超なら20.315％ですが、譲渡益は最大3000万円までの所得控除になる特例もあります。さらに所有期間が10年超などの条件を満たすと、軽減税率を併用することができます。譲渡益6000万円までなら14.21％となりますので、ある程度購入時よりも値上がりが安定している物件ですと、売却のタイミングの一つの目安にしても良いと思います。
ただし、3000万円の特別控除を使うと、売却して3年以内に購入した物件で住宅ローン減税を利用できなくなりますのでご注意ください！ローン減税の年間上限は40万円（長期優良認定住宅の新築は50万円）で、期間は原則最大10年間となっていますので特別控除とローン減税のどちらが自分にとって有利かを計算することが必要です。
一方、売却で売却損が出れば、給与など他の所得から損失を差し引くことができます。譲渡損が残れば、翌年から3年間は繰越控除も可能です。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることが適用条件ですのでこちらもご注意ください！
現在、日本の不動産市況は新築物件の価格高止まりを背景に中古住宅（戸建・マンションともに）への需要が強まってきています。以前のブログでも、中古市場の市況変化については触れてきましたが、中古市場の価格も上昇傾向にあります。アメリカでも、長期的な金融緩和の影響で実質金利がマイナスという異常事態が定着しつつあり投資マネーが住宅市場に流れ込んできています。合わせて木材高騰によるウッドショックで住宅バブルが起きています。以前のサブプライムとは時代背景と構図が違うとはいえ今後、金利が上昇すれば、住宅市場への投資が一気に冷え込む懸念もあり、購入タイミングの判断が遅くなりすぎると完全にこの10年間では機会を逸失してしまう可能性もあります。
山信不動産としても、不動産を扱うものとして今後の先進国の金利動向には注目していき都度レポートしていきますのでブログをチェックしてみてください！！
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