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自宅の売却時に知っておきたい税務上の特例とは?

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自宅の売却時に知っておきたい税務上の特例とは?

カテゴリ:売却
皆様、弊社ブログをご覧頂き誠に有難うございます!

本日は、自宅の売却時に「知っておきたい税務上の特例」についてお話ししたいと思います。

昨今、生活様式も変化しつつある中でご自宅の買い替えのご相談が増えてきました。住宅需要が一段と増えてきた中で不動産価格も場所によっては上昇してきているという事もあり(特にマンション)、売却するきっかけにもなってきています。ご自宅が購入時よりもご自宅が高く売れたら嬉しいですよね!買い替え時にご自宅が購入時より高く売却できた場合でも、手放しに喜べないのが「税金」です。譲渡(売却)によって得た収入も立派な所得ですのでこの場合「譲渡所得※」に対して税金がかかってきてしまいます。
不動産の譲渡所得は毎月の給与所得とは別に課税される「分離課税」の対象となります。
譲渡所得=収入金額(売却価額)−(購入取得費+売却時諸経費)−特別控除額

気になる税率はというと、これが結構高いです。。

税率は売却したマイホームを所有していた期間によって変わります。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」と呼び、短期譲渡所得の税率は所得税と復興特別所得税、住民税を合わせて39.63%、長期譲渡所得は同じく20.315%です。

そこで、「知っておきたい税務上の特例」に話を戻します!

当然、これだけ高い税率をかけられてしまうと売却自体ためらいが生じてしまいますが、一定の要件を満たせば、譲渡所得課税の特例により、冒頭で述べた特別控除額を譲渡所得から差し引くことができたり、課税そのものが繰り延べされたりします。例えばマイホームを買い替えたときに、元の住宅の売却価格よりも高い価格の住宅に買い替えると、譲渡所得への課税が次回の売却時まで繰り延べられるのが「買換え特例」です。また2009年か2010年に取得した土地を売却すると、譲渡所得から1000万円が差し引ける特別控除もあります。

その中でも多くのケースで利用されているのが、「3000万円特別控除」です!
これは文字通り、マイホームを売却したときの譲渡所得から3000万円を控除できる制度です。

計算方法は、「 税額=(譲渡所得−3,000万円)×税率  」です。

要するに、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金がかからないとう事です。3,000万円の値上がりというと大幅UPではありますが都内駅前立地や直結のタワーマンションですと珍しい事ではありません。これを知っている事で売却価格設定時にも役立ちます。

譲渡所得が3,000万円を超えた場合でも9,000万円までの間ですと軽減税率が適用となり、上記で記述した通常の税率(長期譲渡所得の場合)よりも所得税・住民税合わせて約6%ほど低くなります。ただし、この軽減税率を適用するには、「所有期間10年超(譲渡した年の1月1日において)」というのが条件となりますのでご注意ください。

しかしながら、これだけの特例ですので適用要件も当然あります。

まず、【対象となる居住用財産】とは

①現在、自己居住用に供している家屋とその敷地を譲渡

②自己が家屋に居住しなくなった日から3年経過後の年末までに譲渡

③家屋を取り壊した場合、取り壊した日から1年以内にその敷地の譲渡契約を締結(取り壊し後、敷地を貸付等に供した場合には不可)

④所有者が転勤等で単身赴任中に、配偶者等が居住している家屋とその敷地を譲渡(2つ以上自宅がある場合は、主たる居住用のもの)

⑤3年に1度しか適用出来ない(前年、前々年に特例の適用を受けていないこと)

【特例の対象外となる譲渡先】

①配偶者・直系尊属

②生計一親族(①以外)、生計別でも譲渡後に継続して同居は不可

③経営する同族会社等

なお、必要な手続きとしては売却した翌年に確定申告しなくてはいけません。


↓参考に売却時(買い替え時も)にどの様な特例が受けられるかの図になりますのでご覧ください!

最後に、居住用財産の定義において少し補足しますと、テレワーク促進によりご自宅でお仕事をされる方も増えてきましたがテレワーク用に改築(リフォーム)した場合は要注意です!厳密には特例の対象は、あくまで居住用財産を譲渡したことによる譲渡益のみですので譲渡収入金額等を居住用として使っている面積に応じて按分し居住用とその他の財産(仕事用専用スペース・事務所)の譲渡所得を別々に計算しなくてはなりません。なお、居住の用に供していた部分の面積が全体の90%以上であれば全体を居住の用に使っていたものとして3,000万円の特別控除等の特例を受ける事が出来ますのでそこも知っておくと後々のご売却時に役に立つと思います!

山信不動産(株)では、ご売却時の税務相談やお買い替え時の最適なプランを弊社専属の税理士と一緒にご提案させて頂きますので是非、一度お気軽にご相談下さい!




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山田 恵二

不動産に関する事なら何でもご相談下さい。 特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので将来のトレンドを見据えたご提案はもちろん、住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。 自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

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