不動産売却での注意点を解説

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本日は、お客様からのお問い合わせも多い「不動産の売却」についてご紹介したいと思います。不動産の売却は、売却時期や軽減税率の要件なども把握しておくことで節税効果も見込めます。特に、譲渡所得の中でも土地や建物を売却した時の所得計算は仕組みが複雑なうえ、通常の各種所得に対する課税（総合課税）とは、切り離して税金を計算（分離課税）しなくてはいけません。税率も、不動産の保有期間等にとり異なりので注意しましょう！

▪️譲渡所得とは

資産の譲渡（棚卸資産等の一定の資産の譲渡を除く）による所得をいいます。その中で、土地等、建物等、株式等については分離課税とされます。その他の資産（車両、金地金、宝石、特許権等）の譲渡による所得は、総合課税により課税されます。

●譲渡所得の基本的な計算式は以下のようになります。（長期譲渡と短期譲渡は分けて式を立てます）

収入金額 − ( 取得費 + 譲渡費用 ) − 特別控除＝譲渡所得

▪️収入金額とは

資産の譲渡によってその年において収入すべきことが確定した金額をいいます（未収金を含む）。

固定資産税・部市計画税の精算金も含める必要がありますので注意しましょう。

※収入すべき時期は、原則、対象となる資産を買主などに「引き渡した日」となりますが、契約の効力発生日をもって譲渡の日とすることも認められていますので一度検討しましょう。

▪️取得費とは（いわゆる「譲渡原価」にあたります）

①次に掲げるものを「取得費」とすることができます。

●購入代金

• ●購入時の仲介手数料、印紙代
• ●不動産取得税

●抵当権設定登記費用

●資金借入の際の公正証書作成費用

• ●登録免許税
• ●登記費用
• ●整地費用

●ローンの保証料、借入利子（いずれも使用開始前の期間に対応するもの）

②建物については、経過年数に応じて減価償却をして（非業務用資産であった場合は、耐用年数に1.5倍を乗じて計算した年数に対応する償却率で減価の額を計算して）、その未償却残高が取得費となります。

③「概算取得費控除」

土地や建物の取得費がわからない場合には、「譲渡対価（固定資産税・都市計画税の精算金も含む）の5%相当額」を取得費として計算してもよいことになっています。

※実際の取得費が5%を下回る場合も概算取得5%が適用できます。契約書を紛失すると購入価格が不明となりますので確かめておきましょう。

④取得費として加算できる相続税

相続や遺贈により取得した財産を相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却したときは、支払った相統税額のうち一定の金額を取得費に含めることができます。

▪️譲渡費用とは

「譲渡費用」に含まれるものは以下の通りです。

⚪︎仲介手数料、印紙代　

⚪︎測量費

⚪︎借家人を立ち退かせるための立退料

⚪︎広告料

※いずれも売却を目的として発生したものに限ります

※譲渡資産の修繕費、固定資産税など、その資産の維持や管理に要した費用や、抵当権抹消費用は、譲渡費用とはなりませんのでご注意ください。　

▪️特別控除とは

収用等の場合、居住用の不動産を売却した場合、相続して空き家となっている住居を売却した場合、その他各種特別控除の特例制度がありますが、各々の適用要件の確認が必要です。その都度、専門家にご相談することをお勧めいたします。

▪️税額計算

不動産等の場合は、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」のどちらかに分類し、別々に所得計算をします。各種取扱い（特に税率）が大きく異なるのでご注意ください。

①「短期譲渡所得」・・・その土地や建物を取得した日の翌日から、譲渡した年の1月1日までの所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となります。

<税額計算>

短期譲渡所得金額✕39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）＝所得税・住民税の合計額

②「長期譲渡所得」・・・その土地や建物を取得した日の翌日から、譲渡した年の1月1日までの所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となります。

<税額計算>

長期譲渡所得金額x 20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）＝所得税・住民税の合計額

（注）上記の所得税率は、復興特別所得税として、所得税の2.1%相当が上乗せされています。

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• 【例】平成29年4月に購入した土地・建物を令和4年6月に売却した場合、所有期間は5年間を超えていますが、売却した年の1月1日時点では所有期間が5年以下になりますので、税務上は「短期譲渡」と判定されます。

③居住用財産で保有10年超の場合や、優良住宅地造成のための長期譲渡、国等収用等の短期譲渡については、税率が軽減される特例がありますので詳細はご相談下さい。

【計算に必要な主な書類】

●共通・不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）

1.  ①今回の売却に係る・・・売買契約書（の写し）・譲渡費用の領収書
2.  ②売却物件を当初取得した時に係る・・売買契約書・購入時の費用の領収書（ある場合）

今回は概要をお伝えしましたが、不動産の譲渡を税務上、正確に取り扱うには高い専門性が求められます。

さらに、要件の確認と所得計算は相当の準備を要しますのでご興味がある方は山信不動産株式会社までお気軽にご相談下さい！

弊社の税務専門スタッフと効率的かつ効果的な計画を一緒に考えましょう！