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住まう以上の住まいとは?〜今だからこそ考えるマンション勘所〜

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住まう以上の住まいとは?〜今だからこそ考えるマンション勘所〜

カテゴリ:マンション

皆様、弊社ブログをご覧頂き有難うございます!

本日のブログでは、弊社の企業理念でもある「住まう以上の住まい」についてお話ししたいと思います!

と言いますのも、人生でも今までに経験の無かった新型コロナウィルスによる社会影響が長期化する中、改めて住まいやオフィスの在り方について我々不動産業界も大きな変革を求められています。弊社としても、ただの「住まい」で終わりにしない住宅=『資産』の考え方について今後の不動産購入時にお役立て頂ければと思い、このタイトルにしました!

2016年に首都圏の中古マンションの成約数が新築マンションの成約数を上回って以降、中古マンションの需要が高まっています。新築と中古が逆転した要因のひとつは、新築マンションを建てるために必要な面積(用地ストック)が少なくなり、新築の価格が上昇しました。新築物件のマーケットが高騰した結果、中古物件にユーザーが流れているところにあります。しかし、ここにきて需要こそ伸びていますが、極端に供給量が減ってきています。コロナ以前から市場に出回る中古物件の在庫は少なかったのですが、2020年度は例年よりも少ない結果となりました。考えられる要因が複数あるので一概にはいえませんが、需要と供給のバランスが偏っているので物件のストックを増やすことが業界全体の課題になっています。我々の親世代(70代前半)は、団塊の世代と言われ戦後住宅供給の少ない時期に生まれた世代ですから、世の中的にも高度経済成長の勢いがあり新築供給が急増した結果、「自宅は新築があたりまえ」と言う固定概念があったのも一つで、その子供たちも当然生まれ育った環境を考えると新築信者になってしまいます。しかし、世界に目を向けると、アメリカやヨーロッパの住宅市場は7割が中古市場です。冒頭でもお話ししたように過去の歴史と今後の未来を照らし合わせてみると、日本もこれからは確実に中古マンションが市場のシェアを占めてきます。

中古マンションのシェアが逆転した今、住宅に関するさまざまな価値観に大きな変化が生まれてきています

新築信仰だけでなく、日本人には「買った家には一生住み続ける」という固定観念も強いです。しかし実際には、子どもが生まれて手狭になったり、反対に子どもが巣立って広くなりすぎたりと、ライフステージが変化していきます。中古物件が流通すれば、暮らしの変化に合わせて家を買い替える、という選択が当たり前になるかもしれません。購入ではなく賃貸派を推奨する方の多くは「買ったら長く住まなければいけない」という考えが強いせいや、売却損を恐れることで買い替えに対してのメンタルブロックがかかってしまいます。しかし、前段の通り中古市場が活性化されることで住み替えに対しての選択肢も増え「家を売る前提で住まいを購入する人」も増えると思います。

かつては、中古に対するイメージもあまりよくありませんでした。中古住宅は、新築のように建物のスペックが明かされていなかったり、中古は「新築が買えない人が買うものだ」という風潮があったり、前にどんな人が住んでいたかなど不透明な部分が多かったので、不安を抱くケースもありました。時代背景や中古に対するイメージなど、さまざまな理由が絡み合って新築信仰が定着したのも事実だと思います。

しかし、時が流れ今は新築至上主義時代に建てられた物件が“優良な中古住宅”となって再び市場に戻ってきています。リーマンショック前まで、新築マンションは建物のクオリティーで勝負をしていました。そのため、築15年ほどのマンションはとても高品質です。最近は、築年数が古いマンションにも専門家のインスペクション(建物検査)を入れ始めています。専門家によって品質が確認された中古マンションが市場に増えれば、今後より中古マンションの取引が加速すると考えられます。

もちろん新築志向の需要も一定数います。これまで新築に一極集中していた需要が、中古住宅にも分散されてきただけです。実際、弊社のお客様からも購入時のアンケートで「住んだ場合のメリットとデメリットが事前にわかれば、中古でも気にならない」と話す方は多いです。

出口を増やすための「資産性」

購入において住まいの選び方は人ぞれぞれですし、それで良いと思いますが一つの軸として「資産性」を重視するだけで出口が増え、住み替えの選択肢が増えるのは精神面にも健康的です。

資産性のポイントとしては、山信不動産のブログでも以前より「立地」の重要性に関してお話ししてきました。しかし、新築が建てられる用地で立地の良い条件は首都圏においては皆無になりつつあります。そうした状況下の中、最近では築古マンションの建て替えや企業用地売却による再開発も注目されています。特に、築古マンションに関しては東京メトロ表参道駅直結徒歩1分の「南青山第一マンションズ(築51年)」やJR原宿駅徒歩1分の「コープオリンピア(築56年)」などは以前よりヴィンテージマンションの筆頭として「再建築」が注目されています。好立地で建て替わる「新築ヴィンテージマンション」は別次元の資産価値を有していますので資産価値ゆえに、自宅でも、セカンドハウスでも、投資でも、相続対策でも、資産家にとっては使い勝手がいい不動産になり得ます。

「立地が良い=生活利便性も高い=資産性が高い」

最後に余談ではありますが、最近の新築マンションで残念なところは専有部内(お部屋の中)設備面のグレード低下です。築15年前後を境に(ここ数年は特に)、キッチンやお風呂の設備グレードが下がってきています。資材や人件費高騰によりデベロッパーも収支上、決められたコストの中で最大限の内容に設計計画しているのは十分わかりますが専有面積(広さ)は狭くなる一方で設備グレードも下がり各社デベロッパーの新築は面白いぐらいに設備が一緒で区別がつかないレベルです(一例ですが、キッチンのビルドイン食洗機やお風呂場のミストサウナが付いてないのは当たり前になってきました)。細かいマイナーチェンジはあるものの住宅設備は10年以上変化がないのが現状です。現新築マンションもいずれは中古マンションとして市場に出てくることを考えるとやはり「立地」だけが唯一の特徴にならざるを得ないとより感じてしまいました。

築年数や設備面はあくまで良いにこしたことはない項目なので優先順位の考え方として参考になれば嬉しいです!




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山田 恵二

不動産に関する事なら何でもご相談下さい。 特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので 住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。 自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

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