マンション需要は新築より中古へ

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本日は、マンション市場において新築市場は縮小し、中古市場が拡大している現状についてご紹介したいと思います。昨今の物価高騰を受け、特にマンション業界では新築市場の価格帯に消費者がついていけず購入を見送ったり中古への購入をシフトする検討者が増えてきている状況です。

特に首都圏における新築の供給数が減少するなかで、中古市場の拡大が続いています。不動産調査会社の東京カンテイによると、マンション市場の総戸数に占める新築の割合は2015年が2割強だったのに対し、2025年7〜9月期は1割強に下がっているデータになっています。同じ期間に中古の割合は約7割から9割弱に高まっています。

東京23区の11月の中古マンション平均希望売り出し価格（70㎡あたり）は前月比2.7%高の1億1485万円と最高値を更新している状況で、供給が細る新築マンションの代替として、中古マンションの需要が高まっていきており、上昇は19カ月連続となっています。※不動産調査会社の東京カンテイ調べ（調査は事務所や店舗用を除いた専有面積が30㎡以上のファミリータイプを対象）

特に顕著なのは東京23区で、前年同月比で34.6%値上がりとなっています。データが確認できる1997年1月以降の最高値を更新しています。購入にいたる最大の動機は、賃料を払い続ける損失の回避を考え金利上昇に備え購入を急ぐ検討者も増えてきています。その賃貸マンションの家賃も上昇しています。不動産情報サービスのアットホームによると、11月の東京23区の賃貸マンション平均募集家賃は、ファミリー向け（専有面積50〜70㎡）が前月比0.7%高の25万1446円という結果になっています。価格水準が高い都心部の流通戸数が増えていることも一因のようです。東京23区の流通戸数に占める都心6区の割合は9月が30.9%（3800戸）、10月が31.6%（3830戸）、11月が32.1%（3931戸）と拡大しています。

東京23区全体で今後も高止まりが続く予想ですが、都心部は2026年半ば以降に価格調整の局面に入る可能性があるとの見方もありますがファミリー層からすると子供の入学時期や転校も考慮に入れると入居時期はとても重要です。首都圏（1都3県）全体の価格帯で見ていくと前月比2.2%高の6249万円で、主要都市別では、横浜市が1.5%高の4493万円、さいたま市が1.1%高の3934万円、千葉市が0.9%安の2613万円だった。いずれの市も前年同月と比べて上昇しています。

そして、中古市場が拡大している要因となっている新築マンション供給戸数は大幅に低迷しています。不動産経済研究所が発表した2026年の予測は2万3000戸と、過去50年で最低の水準になる見通しです。人手不足や資材費上昇に伴う価格高騰で購買層は限られ、これから新築マンション市場は「新築氷河期」を迎えそうです。実需は中古にシフトしつつあり、こうした流れを受け政府も政策面で後押しする見込みです。

不動産経済研究所の調べでは昨年末、2025年の供給戸数が2万6000戸になると予測しており、当初予測で比べると、2026年は前年から12%減る計算となります。2026年は東京都八王子市や千葉県船橋市などの郊外で大型タワーマンションが相次ぎ竣工し、全体の供給をけん引しますが、都心の供給戸数は8000戸と25年から6%減る見込みです。都心は用地確保が難しく、供給数は今後も大きく変わらなそうです。

ではなぜここまで新築マンションの供給が減少しているのでしょうか？

都心部の交通利便性が高いエリアにおいては、オフィスやホテルなどの開発物件と用地取得で競合しやすく、マンションだと採算が取れるギリギリの高値を提示しても買えない現状にあるからです。用地価格が検討可能な水準以上に高騰していることで各社デベロッパーは購入できても用途を変更して採算を取る方向にシフトしています。

それ以外では、建設業界の人手不足による着工遅れや建設コストの高騰も、新築マンションの供給制約となっています。特に都心へのアクセスがよい物件は転売目的の投機筋も加わり、価格の上昇が止まらない状況です。不動産経済研究所の調べでは、今年11月の東京23区の新築1戸当たり平均価格は、前年同月より14%高い1億2420万円となっています。

結果として消費者の新築離れが進できており、共働きで高収入のパワーカップルでも予算オーバーで、都内でマンションを買う気力を奪われている様に思えます。東日本不動産流通機構のデータによると、首都圏の中古マンションの11月の成約件数は4435件と前年同月比で38%伸びているのがデータでみてもその結果として反映されています。ただ、新築に比べ価格は求めやすくとも東京23区では中古も「億ション」が当たり前になりつつある中どこまでが上昇限界値なのか予想がつきません。

気になるのは、政府が検討している中古シフトの後押しとなる政策ではないでしょうか。2026年から延長する住宅ローン減税においては、世帯所得1000万円以下の場合、床面積40㎡以上の中古も対象とする方針です。環境性能を満たせば限度額や適用期間も拡充するようですが、2026年は金利上昇も見据え今後こうした政策面が購入マインドをどこまで維持出来るかが肝になりそうです。