中古マンション価格高騰に停滞感⁉︎横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

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特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので将来のトレンドを見据えたご提案はもちろん、住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。
自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

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本日は、高騰が続く都心中古マンションに新たな動きが出てきた話題をご紹介したいと思います。住宅ローン金利も上昇する中、価格高騰の限界が見えてきたようにも思えます。

ここ半年ほど1億8000万円台で足踏みしており、売り出し物件のうち2戸に1戸が値下げを経験している状況です。これまで相場をけん引してきた投資用オーナーチェンジマンションも表面利回り（家賃収入を購入価格で割った値）で2%台もザラになってきており投資用不動産の動きが鈍ってきているとの見方が強まっています。まさしく、東京都心の中古マンションの価格高騰の勢いが一服してきている印象を受けます。

不動産調査会社の東京カンテイによると、中古マンションの5月の平均希望売り出し価格は都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）で70㎡あたり1億8748万円と前月に比べ0.4%下がっています。（※調査は事務所や店舗用を除いた専有面積が30㎡以上のファミリータイプの物件を対象）

小幅な上下を繰り返しながら6カ月連続で1億8000万円台で推移しており、それまでおおむね4カ月ごとに1000万円ずつ水準を切り上げていたのに比べると、依然として高値水準にあるものの直近は頭打ちが鮮明になってきています。前段で取り上げた通り、投資目的の需要が弱まってきたことが背景にあるとの見方が多く、特に金利上昇によって資金を借り入れて物件を購入し賃貸などで運用する投資妙味が薄れているほか、価格上昇ペースが鈍ったため短期転売で収益を得る投資手法も機能しにくくなってきています。

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ここ数年、都心の高額物件で値上がり益を狙った購入が増えていました。新築や中古の短期転売も相次いだのを受け、千代田区が2025年に新築物件の短期売買を控えることを不動産業界に要請し話題になりました。これにより、中古市場の過熱感の抑制にもつながったのかもしれません。

投資用不動産情報サイト「楽待」によると、区分マンションの表面利回りは千代田区が2025年度に4.1%と2024年度に比べ0.5ポイント下がっているそうです。これは、物件価格の上昇の勢いが家賃収入の伸びを上回っているためです。特に人気の中央区や港区、文京区、渋谷区の各区も低下しています。

実際に暮らす実需層の買い手も限られてきています。一般的に住宅ローンは年収の約5〜7倍が現実的な水準とされるますが、1億8000万円の物件を購入するには単純計算でも2500万〜3600万円程度の年収が必要になり、高所得の共働き世帯であっても購入は容易ではなくなってきています。

買い手が見つからないため、中古マンションのオーナーは売り出し価格を調整せざるを得なくなってきた感は否めません。東京カンテイによると、都心6区の中古マンションで直近3カ月以内に値下げした物件の割合は48.5%と、売り出されている物件のおよそ2戸に1戸が引き下げているデータも出ています。

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売り出し中の流通戸数も積み上がってきおり、3月は4450戸、4月は4682戸、5月は4871戸と増えています。不動産情報サイト「マンションリサーチ」によると、特にこれまで投資家や外国人による購入が目立っていた港区や中央区の湾岸部で増えているとのことです。

地方はどうかというと、東京都心と同様に大阪市中心部でも価格上昇が一服してきています。東京カンテイによると、大阪市中心6区の5月の平均希望売り出し価格は前月比0.3%安の9292万円で、29カ月ぶりに前月を下回ったと発表、値下げの動きも広がり、流通戸数が増えています。

市場では東京都心の中古価格は当面踊り場が続きそうだとの指摘があります。建築費の高騰などを背景に新築の供給が限られるなかで中古物件に一定の需要があるという見方が根強く、中古が大幅な下落局面に入るとの見方は限定的のような気もします。売主側も同マンション内に幾つ類似物件が出ているか、同フロアや間取り広さなどの条件面で比較検証しながら値付けにも我先に売り抜けないものかと価格競争になっています。

中市場でも、都心周辺は掲載価格が概ね1.2億円を超えると反響価格との乖離が10％以上に拡大する傾向が顕著で、価格を強気に過ぎるレベルまで上げてしまったエリアほど乖離が大きい印象を受けます。昨年末の「税制改正大綱」に住宅の短期売買については税制上の措置を講ずる旨が明記されて以降この傾向が続いており、”局地バブル”を冷やす効果があったのかもしれません。新築マンションは土地代や資材費、人件費などのコストを積み上げてデベロッパーが販売価格を決めますが、中古は基本的には売り手が需給動向をみて売り出し価格を決めるので今回の値動きの鈍りや停滞感は。マーケットの変化の兆しなのかもしれません。都心の新築マンションでも70㎡3LDKが7,000万円（1㎡100万円）だった時代が今は昔の話となりなんとも懐かしいです。