新築供給で増えつつある「定期借家権付きマンション」とは⁉︎

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本日は、近年供給数の増えてきた「定期借地権付き新築マンション」の話題につてご紹介したいと思います。新築のマンションを検討する際に、「定期借地権付き」と表記があり「ん？所有権ではないの？」と思われた方も多いのではないかと思います。では、一体どのようなマンションなのでしょうか？

「定期借地権付き（以降、定借）」の新築マンションの首都圏の供給戸数が2025年に24年の2.7倍に増え、過去最多となりました。地価上昇で用地取得が難しくなるなか、好立地で割安な物件として開発が進んでいます。若い世代をはじめ実需層の注目を集めていますが、中古価格の変化など一般的な物件との違いを理解しておく必要があります。

定借マンションは、50年や70年といった期限付きで地主から土地を借り、その上に建てられた物件のことです。購入者は建物のみを区分所有し、最終的には期限を迎えるタイミングで建物を解体し更地に戻して土地を返還するのが一般的です。費用面では、購入後に一般的なマンションではかからない地代や解体積立金などの負担が発生するのも特徴で毎月のタンニングコストは負担が大きいです。

不動産経済研究所によると、首都圏の定借マンションの供給は2025年に1502戸と過去最多となったそうです。その背景には、地価上昇を受けて地主が土地の収益性に期待して手放さなくなり、マンション用地の取得が難しくなるなかで、不動産デベロッパーが開発を進めていることにあります。

最近は駅が近かったり都心の一等地であったりする好立地での供給が目立っており、三井不動産レジデンシャルが手がける千代田区「パークコート　ザ・三番町ハウス」は東京メトロ半蔵門駅などから徒歩10分圏の場所で2025年に完成し借地期間は約70年となっています。

都心部ではほかに、日鉄興和不動産などが文京区「リビオシティ文京小石川」、三菱地所レジデンスなどが江東区「ザ・パークハウス　門前仲町」の販売を進めています。都心に通勤する若い夫婦など実需層が将来の住み替えも視野に購入しています。

横浜中区でも職住商タワーマンションとして話題の北仲地区再開発「ブランズタワー横浜北仲」が販売中で、借地期間は引渡しから約75年となっています。

定借マンションは土地取得コストを抑えられる分、販売価格が割安になりやすいと言われています。不動同じエリアで一般的な所有権マンションを買おうとすると15〜20%ほど高い価格になるケースが多いです。しかし、最近ではその価格差も縮んできたように思えます。それだけ好立地の新築マンションの供給が希少になってきてしまっているのかもしれません。

一方、定借マンションは期限を迎えると住み続けることができなくなるため、購入者はこの点を踏まえた人生・資産設計が必要になります。近年目立っているのが、期限まで住み続けず、途中で中古物件として売りに出そうという実需層です。資産としても、次の世代へ継承するにも残存期間を考えてしまいなかなか難しい側面もあります。最近の契約者の多くは10〜20年ほどで住み替える前提で購入している方が多いようです。売却を見据えて購入する場合、中古市場での流通価格の動きが関心事となります。

ここ数年、都心部の中古マンション価格は新築時よりも上昇するケースも多いですが、定借物件は一般的な物件と違いはあるのでしょうか？

足元の中古市場では定借マンションの価格上昇率は周辺の一般的なマンションよりも低くなる傾向にありますが、あくまで比較して上昇率が低いというだけで上昇はしています。しかし、残存期間はやはり重要です。定借マンションの中古価格は借地の残存期間にも左右されるので好立地が大前提であること、あとはその周辺マンションとの供給バランスかと思います。実際、2020年に竣工した「パークコート渋谷ザ・タワー」は渋谷駅徒歩9分という立地で、今なお新築時よりも高値で取引が続いています。中古価格は直近1年で約10.4%、3年間で約26.5%上昇し、周辺のマンションと比較しても高い騰落率を示しています。

では、目安の期間はあるのでしょうか？

過去のデータから読み解くと一般的には、残存35年になったあたりで価格が下落傾向になるようです。理論上、残存35年を切ると35年の住宅ローンを組んでの購入がしづらくなるため、新たな買い手がつきにくくなることが背景にあるようです。事例では、2008年に東京都品川区の大崎エリアに建った物件では、残存35年を過ぎた24年に売り出し価格が下落基調になったと言われています。千葉県船橋市や埼玉県川口市では35年ごろを境に同様の傾向が確認されたという事例もあります。