投資用不動産ローンは地銀が的｜横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

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本日は、「投資用不動産ローン」別名アパート融資（アパートローン）の現状についてお話ししたいと思います！

今でも記憶に新しい2018年の不適切融資問題により、減少傾向にあった投資用不動産ローンに底打ち感が出てきていると注目が集まってきています。2021年4月〜6月期の銀行による新規貸出額が4年ぶりに前年同期比で増加に転じました。要因としては、個人の資産形成への関心が高まり、地方銀行を中心に融資を拡大する動きが出てきているからです。金融機関側も、不動産融資に代わる収入源の模索に難航している感はあります。

日銀によると、銀行による2021年4月〜6月期の「個人による貸家業」への新規貸出額は約5,500億円と２割も増えています。昨年の同時期は、丁度1回目の緊急事態宣言で社会的にも投資に対して消極的だったこともあり、取引が大きく減った結果でしたが今年はその反動が出た感じはします。四半期の移動平均も4年ぶりに前四半期比プラスになっているので底打ち間が否めません。

前段でもお話しした様に、特に地方銀行は融資に積極的な印象があります。横浜銀行では投資用不動産ローンの貸出残高が6月時点で1兆8,110億円で2020年6月末比3％増加しています。静岡銀行も1兆204億円と4％増加した結果でした。都市銀行はもちろん、ネット銀行が頭角を現してきている金融業界において地方銀行はエンドユーザー向けに新たな融資基盤を開拓していかなくてはならない事情もあり勢いを増してきている印象があります。

過去直近を振り返ると、投資用不動産ローンが増え始めたのは第2次安倍政権が発足した2012年頃でした。日銀が強力な金融緩和に踏み込んだアベノミクス効果で、低金利下でも比較的高い利回りが見込め、節税効果も合わせて期待できると不動産投資に世の中的にも関心が集まりました。我々も、生業なのもありますがこの頃は「アパートローン」の低金利を強く推す金融機関の営業が多かったのを記憶しています。サラリーマン向けに老後の資産形成やサラリー以外の副収入を提案する不動産業者も多かったですね。この頃は、安倍内閣の打ち出す金融緩和政策が不動産業者にとっては追い風として営業トークの語彙を強めていました。

しかし、その後2016年頃から日銀をはじめ金融庁から地銀の不動産融資の増加を指摘し始めたことで、各金融機関も審査基準をその都度厳しくしたりと一喜一憂していました。これは、アパートローンに限らず住宅ローンもそうでした。そんな中、起きたのがスルガ銀行によるシェアハウス融資問題でした。完全に各金融機関とも、一斉に融資自体を絞りました。ここにきて融資が増加傾向にあるのは、個人の資産運用への関心が復活してきたことにあります。新型コロナウィルス感染拡大の影響で、将来への不安や生活様式が変化したことにより時間の使い方や考え方も変わり、個人の投資マインドが上がってきているからだと思います。株価の変動を見ていてもそれはわかります。以前のブログでもご紹介しましたが、株で収益を得たお金が不動産に流れてきている構図もあります。しかしながら長期的に見れば、限定的な動きかもしれません。と言うのも、私自身も各行の融資営業担当者の方と直接お話しする機会が多いのでヒアリングしていると、各金融機関も不適切融資問題の再発防止に対しては徹底しているので審査基準を緩める動きはなさそうだからです。

銀行によっては、商品として不動産投資ローンから手を引いているところも散見されます。それぞれ、銀行の考え方や方針がありますから仕方ないことではありますが、アパート融資に積極的な銀行もあれば消極的な銀行もあるということです。

地方銀行にとって、不動産ローン全般は担保も取れますし融資額も多額なので主軸にせざるをえない現状もあります。特に、住宅に関しては昨日のブログでもお話ししましたが相場がここにきてグッと上昇してきています（上グラフ参照）。本日の話題は銀行側からの視点でお話ししましたが、実際投資用に限らず居住用として不動産を購入検討されている方からしても、銀行の融資姿勢（融資可能額や実行金利等の融資条件）はとても大事な購入材料の一つになってきます。

これから、世の中の動きとしては総裁選や衆議院の解散があります。これによりまた、金融施策に変化があると思います。全体的な視点で不動産の購入時期や融資時期を見極めなくてはなりません。特に、今は不動産市況は在庫不足による売り時でもあり、低金利による借入時でもある売買の絶好のタイミングですので是非ご売却・ご購入をご検討してみてください！

山信不動産（株）では、今後も金融観点からも最新の情報を皆様にお伝えしていこうと思います！