不動産投資は節税になるのか⁈

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本日は、弊社にも問い合わせが多い不動産投資に関する話題をご紹介したいと思います。昨今、空前の投資ブームも後押しし金融商品の中でも不動産投資への興味や関心が増えています。しかし、不動産は他の金融商品に比べ性質的に長期投資がメインとなるため保有時の管理やメンテナンスなど気にかけなければならないことも多いです。そもそも、投資性はどうなのか？節税になるのか？などについて触れていきたいと思います。

不動産を購入する場合に、通常、金融機関から借入金を活用すると思います。自己資金では買う事ができない物件でも、融資により、購入することができます。この融資を活用して自己資金では買えない物件を手に入れることを、レバレッジを利かすと表現され、不動産投資の妙味とも言われます。さらに、融資を活用して物件を買うことで、節税になるとも言われます。では、借入金を返済することで、税金は減るのでしょうか。

まずは、ここを会計的に理解することが大切です。貸借対照表(バランズシート：B/S)を考えてください。借入をする行為は、B/Sの借方に預金が増え、貸方に同額の借入金が増えます。そして、物件を購入することで、借方の預金が、土地・建物に変わり、貸方の借入金は変わりません。その後、賃貸が開始されたら、賃料が入ってきて、それを原資に借入金を返済することになります。

このように、融資の実行と返済は、B/Sのみの動きになり、利益を基に計算する税金の計算には影響しません。

つまり、節税には、ならないということです！

では、なぜ、節税になると言われるのでしょうか？それには、減価償却の実態を理解する必要があります。減価償却とは、建物のように長期間使用できるものを購入した場合、購入した時に一回で全額を費用として計上すると大きな赤字を計上することになり、利益の計算に不都合が生じます。そこで、このような長期間使用できるものは、一回に費用にすることなく、使用できる年数(耐用年数)で均等に費用化する方法をとります。つまり、金銭ベースで考えると、建物を購入した時に、一括で代金を支払っていますが、費用とはしないで、その後、耐用年数によって費用化することで、毎期、金銭の支出のない費用が計上されます。よって、受け取った賃料から管理費等の実際に支出の伴う経費+減価償却費を控除した残りを基に税金を計算するために、税金が減り節税になったと考えてしまうのです。また、個人の投資家の場合は、本業の給与所得等と不動産所得の赤字を損益通算することで、給与所得の源泉所得税の還付を受けることで税金を減らせたと満足する場合もあるのかもしれません。

そもそも節税は、得なのでしょうか？事業としては本当に好ましいことでしょうか？

税金の本質から考えてみます。所得税・法人税は、大雑把にいえば事業活動の収入から費用を引いた利益を基に税金の計算を行うので、税金を減らす方法は、利益を減らすことになり、費用を増やすことと同義です。利益を増やすために事業をしているのに、税金を減らすことだけを目的に必要以上の経費を使うという矛盾した行動をすることになりかねません。税金は、利益の一部を払うだけですので、財を成すには、しっかり利益を出して、適正な税金を払うほうがよさそうです。

一方で、相続対策として不動産を購入することは有効と考えられます。理由は、金融資産は額面評価ですが、不動産は路線価等の評価を使えるからです。しかし、相続税だけを考えて、人口減少地区に賃貸物件を建てるなど、相続人が負担になるようなことをするのは、本末転倒と思います。

そして、きになる投資性ですが購入した不動産（特にマンション）を賃貸に出して賃貸収益を得るという仕組みは昨今のマンションの高騰傾向からすると正直旨味がなくなってきています。都心のマンションは軒並み表面利回りを3%切る状況です。それだけ、売買価格の高騰に対して賃料上昇が追いついていないということです。もちろん、都心のマンション賃料はニュースでも話題になっていますが徐々に上昇しています。しかし、それ以上の売買価格高騰で以前ほどの収益は見込めなくなってきています。なので、売買に関してはタイミングと「縁（えん）」次第では購入時よりも値段が上がって売り抜ける可能性もあります。しかし、それも徐々に物理的な物件数が減ってきており都心3区などの人気エリアは難しくなってきているのが現状です。最近では、こうした背景もあり都心近郊で交通アクセスの良い神奈川県・埼玉県・千葉県にも注目が集まってきています。

 不動産投資は、収益を出す目的だけにとどまらず相続などの資産承継にも役立てることができるのが魅力です。それぞれの税金の本質や仕組みを理解し、信用できる専門家に相談をしながら、健全な不動産投資を行っていくことが重要です。