不動産クラウドファンディングの盲点とは⁉︎横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

不動産に関する事なら何でもご相談下さい。
特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので将来のトレンドを見据えたご提案はもちろん、住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。
自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

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本日は、注目の不動産投資「不動産クラウドファンディング」の話題についてご紹介したいと思います。日本の不動産クラウドファンディングは、2017年の「不動産特定共同事業法」改正によりインターネットを通じた小口化投資が法的に認められたことで本格的に始まりました。現在ではスマホから1万円程度で手軽に始められる投資として市場が急成長しています。インターネットを通じて不特定多数の投資家から集めた資金で不動産運用を行い、その不動産から発生する運用益や売買差益を投資家に分配する仕組みで今まさに注目を集めています。「不動産特定共同事業法」では投資家保護の観点から物件情報の詳細の明示が義務付けられています。

募集期間中に一定以上の資金が集まるとファンドが成立し、投資対象不動産の運用が開始されます。その後は運用益や売買差益は投資金額に応じて一定の頻度で投資家に分配されます。不動産クラウドファンディングはその手軽さから、個人投資家に人気の金融商品へと成長しています。一方で資金の償還が遅れたり、運営事業者が破産したりする例があり注意も必要です。仕組みやリスクを知ったうえで投資の判断が必要となります。投資対象となるファンドでは早いものだと数分で受付終了となるケースもあるほどです。

都心の不動産高騰でREITにも変化が⁉︎

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金融商品としてのタワマン価値とは⁈

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ではどのような点に注意した方が良いのでしょうか？実際に投資を始める前にサービスの仕組みや特徴を理解し、配当がもらえるというメリットだけでなく、リスクについても正しく把握しておくことが大切です。

不動産クラウドファンディングの注意点は主に以下の通りです。

・元本保証ではない

・中途解約できないことが多い
・金融機関の融資を利用できない
・クリック合戦になることがある
・ファンド組成会社が倒産するリスクがある

従来の一般的な現物不動産投資は、金融機関の融資を利用して収益不動産を購入し、レバレッジをかけて運用できるのが魅力です。自己資金を上回る金額を運用できるため、少ない資金で効率よく資産を増やせることが魅力と言われています。一方、不動産クラウドファンディングは融資を利用できないので、全額自己資金での投資となります。たとえば、手元に500万円の自己資金があるとします。現物不動産投資であれば、500万円の自己資金を元手に3,500万円の不動産投資ローンを組んで、4,000万円の物件を購入できる場合があります。しかし不動産クラウドファンディングでは、自己資金500万円の範囲内で投資しなければなりません。上記の現物不動産投資の例と比較すると、投資効率は8分の1になります。しかし、当然融資を利用するとその分リスクも高まるため、不動産クラウドファンディングはリスクを抑えた形で投資を始めやすい仕組みともいえます。つまり、不動産クラウドファンディングはリスクを負って大きなリターンを得るのではなく、リスクを抑えて安定的なリターンを得る投資手法と考えるといいでしょう。なお、不動産クラウドファンディングでも一部ファンド内で借入を行う商品もありますので、ファンド概要を十分に確認してください。

こうした中、インターネットを通じた不動産クラウドファンディングについて投資家の保護に向けた新たな規制が始まろうとしています。国土交通省が不動産特定共同事業法の施行規則を改正し、想定する賃料などの利回りの根拠となる詳細な情報開示を今年9月より義務付ける事を発表しました。高利回りの商品が多い一方、説明が不十分な業者もあり、トラブルが相次いでいたことが背景にあります。賃料や入居率など想定される収益をもとに、利回りの前提となる計算式を示すよう求めるようで、物件を売却する場合は取得額と売却額の予想も必要になります。違反した場合は業務停止や罰金などの行政処分の対象にするということで、業界団体とも連携して健全な市場形成を目指すことが狙いです。国交省によると、不動産クラウドファンディングの投資額は2024年度に1763億円と5年で50倍超に伸びており、続々と新規参入も相次ぎ、業界団体に加盟する企業だけで約50社にまで市場は出来上がってきています。年10%超の高利回りをうたう商品がある一方、投資家とのトラブルも度々起きています。

既に大手の「みんなで大家さん」の運営会社は、先日事業計画変更時の投資家への不十分な説明などを理由に30日間の一部業務停止処分を受けたことがニュースで話題となっております。

不動産クラウドファンディングについてはYoutubeを始めSNSで多くの議論・検証がなされていますが情報過多のこの時代で最終的な投資判断をするのはやはり自己責任になってしまいます。また、生成AIが市民権を得た今、信頼できるか？リスクはないか？などの商品分析を聞くと、しっかりと様々な情報を提供してくれます。それだけに、目先の高金利を盲信するのではなく、多面的に検証するリテラシーが今後より一層求められてくると思います。