金融商品としてのタワマン価値とは⁈
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本日は、金融商品としての側面を持つタワーマンションの流通事情の話題についてご紹介したいと思います。新築マンションの高騰をうけて、中古マンションに向けられた目は実需だけでなく、投資家からは投機的な熱い視線も送られています。
その中でも東京23区の大規模な新築マンションでは、短期間に転売される割合が上昇しています。2024年1〜6月は全体の9.9%が1年以内に転売されており、この割合は2023年の4.1%から2倍にまで膨らんでいます。タワーマンションなどで投機的な売り買いがみられることから、業界団体も対応策を検討せざるを得ない状況になってきています。
このことについて、国土交通省が初の実態調査を先日正式に公表しました。23区の大規模物件で専有面積40㎡以上の部屋について購入後1年以内の売買の動向を調べた内容で、2022年以前は2%前後ほどだった数字が、2024年1〜6月は575件で比率は1割近くに達していたといいます。その傾向は都心になるほど短期売買が活発な傾向が浮かび上がっています。全ての新築物件を対象にした調査では2024年1〜6月に東京23区は9.3%が短期売買だったそうです。うち千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷の都心6区に限ると12.2%と高い数字になっています。
政府の見解としても実需に基づかない投機的取引は好ましくないと強調しており、海外に住む人が新築マンションを取得した比率は2025年1〜6月に東京23区で3.5%だったことも受け、比率は低いものの、国交省は状況を注視する状況となっています。さきの選挙でも争点となっていた外国人購入の規制含め、価格高騰の要因ともなれば、政府としてもブレーキをかけるべく対策を講じる姿勢のようです。
業界団体の不動産協会は同日、投機目的の売買に歯止めをかける対策を正式発表する異例の事態となりました。一般公募で販売する物件で引き渡し前の売却活動を禁止することや、申込時の名義を契約から引き渡し、登記まで同一にすることを契約書などに明記する旨示唆しました。抽選購入時の登録や購入の戸数も制限する動きになりそうです。三井不動産や三菱地所、住友不動産など大手8社も対策の導入を決め、対象とするエリアや物件、導入時期は各社が判断するようで、協会は加盟社の取り組み状況も今後調べるほどの徹底ぶりです。
三井不動産傘下の三井不動産レジデンシャルでは、今月に売り出した中央区月島の「セントラルガーデン月島 ザ タワー」で2029年3月の引き渡し前の転売活動を禁じ、重要事項説明書に盛り込む対応をとっています。しかし、一連の取り組みは引き渡し後までは規制が及ばないため、実効性は不透明な面があります。あくまで投機目的で買おうとする人の心理的な抑制にとどまるだけなのかは中古市場での流通状況を見ないとわからない部分もあります。
不動産経済研究所によると10月の新築マンションの平均価格は東京23区で前年同月比18.3%高い1億5313万円でした。価格高騰の背景には建築費の上昇や用地の不足などの供給要因と、所得水準の高い共働き世帯の増加といった需要要因の両面があります。
今後の価格動向次第では既存住宅の流通促進などさらなる政策を求める声が強まる可能性が出てきそうです。タワーマンションは特に、立地の特異性や希少性が担保できることもあり資産価値の上昇を見込んでいる人は多いです。特に資金的に余裕のある投資家は、金利上昇を見越し、賃料が販売価格ほど上昇しないところを先読みして賃貸で運用していくよりも短期売買を主戦場として考えているようです。今後は、無意味なインフレを起こさないためにも、デベロッパーなどの販売側にも規制はさらに強化されそうです。
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