金利高で注目のREIT！横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

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本日は、金利高への不安が多いなか注目が集まる「REIT（不動産投資信託）」の話題について改めてご紹介したいと思います！

不動産調査会社の東京カンテイが先日に公表した4月の中古マンションの平均希望売り出し価格は、東京都心6区で前月比2.9%高の70㎡当たり1億6064万円だった。最高値を更新しました。東京23区では投資家の資金が流入する都心と実需層の需要が集まる外周部で価格差が広がっています。調査は事務所や店舗用を除いた専有面積が30㎡以上のファミリータイプの物件を対象とし、23区内は3.0%高の9783万円でした。都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）は前年同月比で38.6%高くなっており、国内外の富裕層などからの投資が続き、価格高騰が止まっていない状況です。特に新築マンションの一番の対抗馬になりうる築浅物件が、2024年の後半あたりから市場に多く出回り始め、平均築年数が若返っているます。都心6区の平均築年数が24.3年で、前年同月と比べて3.5年短くなっています。高値がつきやすい築浅物件が増え、相場が押し上げられているように思えます。

こうした動きにより23区内では価格差が拡大しています。城南・城西6区（品川・目黒・大田・世田谷・中野・杉並）は前月比2.5%高の8359万円、城北・城東11区は前月比1.6%高の6348万円でした。両地域は前年同月と比べて2割ほど高騰したものの、伸び率は都心6区の約2分の1にとどまっているため、実需層が主な買い手となる地域では価格に頭打ち感が出てきています。首都圏（1都3県）は前月比2.3%高の5535万円で過去最高を更新し、東京都は2.6%高の8309万円で、他の3県より2倍以上高い結果となりました。神奈川県は1.1%高の3883万円、埼玉県は0.1%高の2960万円、千葉県は0.9%高の2770万円でした。このまま価格差が拡大すれば今後は、郊外含めた周辺県での需要も増えそうです。

こうした不動産インフレが続く中、高利回りの資産として不動産投資信託（以降、REIT）への注目が高まってきています。分配金を株価に当たる「投資口価格」で割った分配金利回りは、上場REITの平均で約5%にまで上昇しています。ここ数年、国内外の株価との連動性が薄れており、分散投資の対象として資産の一部に組み入れる選択もありそうです。さらには投資市場において2023年以降、株価は大きく上昇していますがそれに対しREITは下落し他商品に比べ割安感が出てきたことも要因かと思います。

今更聞けないREITの仕組み

皆様、弊社ブログをご覧頂き誠に有難うございます！本日は、新聞やTVのニュースでもよく目にする「REIT（リート）」についてご紹介したいと思います！タイトルにもある通り、「今更聞けない・・・」というのはREIT自体の歴史は古く1960年にアメリカで誕生して以来各国でその後導入され、日本でも2000年11月から「J-REIT」という名で解禁されました。当時私も、「不動産の証券化」という記事を見てワクワ...

REITは投資家の資金を多くの不動産に分散投資する仕組みです。上場REITは現在57銘柄あり、投資対象はオフィス、商業施設、住宅、ホテル、物流、総合型など異なります。大半は半年に一回決算をし、基本的には賃料を原資に分配金を出しています。もともとREITの分配金利回りは株式の配当利回りより高くなりやすいと言われており、株式は一般的に法人税を引いた後の税引き利益の一部が配当に回るのに対し、REITは利益の90%超を分配金にすることなどを条件に法人税が原則かからず、利益をほぼ全部分配できる仕組みだからです。そして、REIT全体の動きを示す東証REIT指数の分配金利回りは上昇基調で、足元では約5%。2%前後の日経平均株価の配当利回りとの差が広がっています。理由はREITの投資口価格の下落にあります。従来は日経平均と似た値動きを続けてきたREIT指数が逆に動き始めたのが2023年以降です。2024年末まで日経平均は5割上昇しましたが、REIT指数は1割強下落しています。

大きな要因は国内金利の上昇です。REIT価格は金利の上昇局面で下がりやすい性質があります。利払い負担が増え、国債利回りが上がれば相対的に利回りの魅力が薄れるからです。米金利の上昇・高止まりも、外国人が日本のREITを売り米国債などへ資金を移す要因になったと言われています。2024年からの新しい少額投資非課税制度（NISA）では複数のREITに分散投資するREIT投信の多くを占めた毎月分配型投信が、対象から外れました。個人がREIT投信を売って新NISA対象の株式投信に乗り換える動きも2023年から2024年にかけて続いていました。

しかし、4月末まで日経平均が1割下落したのとは逆に、東証REIT指数は4%上昇しており、割安さと利回りの高さに注目した個人が買い越しに転じているようです。価格下落に危機感を持った各REITが、株式の自社株買いにあたる自己投資口取得を活発化させたのも寄与しています。

REITが割安かをみる手掛かりが「NAV倍率」です。REIT価格を時価ベースの純資産で割って算出し、低いほど割安でREIT全体でみた4月末時点のNAV倍率は昨年末よりわずかに上向いたが依然0.82倍と、十数年ぶりの低水準になっています。割安感に加え国内外の株価と値動きの違いが強まっているため、分散投資の一環として資産の一部に組み込むのは有効だと判断している投資家は多いようです。

さらに、REITの業績動向も昨今順調で、オフィス、住宅、商業施設ともに賃料増額が続いているうえ、ホテルも外国人旅行者数は最高水準になっている状況です。不動産事業も全体的に金利や経費の上昇で先行したコスト増を、賃料増などで吸収する局面に来ています。長期金利が現状の1%台半ば、年4%程度の分配金増加を前提とすれば、東証REIT指数も今後上昇の可能性が考えられます。逆に長期金利が2%程度へ上昇すれば、分配金増でもREIT指数は現状程度にとどまるとみられています。その場合、高めの分配金を得ながら長期で値上がりを待つ投資家も増えそうです。

新NISAの成長投資枠では個別REITも、毎月分配型以外のREIT投信も買えます。各REITはサイトで資産や業績の詳しい内容を開示しており、不動産投信情報ポータルなどのサイトで投資口価格や分配金、分配金利回りなどを比較可能なので、分配金利回り5%以上、NAV倍率0.9倍以下などを基準とし財務体質もみたうえで選ぶのも面白いかもしれません。その他、分配金重視の場合は定期的に分配金を出す上場投信（以降、ETF）も選択肢に出てきます。東証REIT指数に連動するETFは多数あり、分配頻度は奇数月、偶数月、3カ月ごとなど様々です。複数のETFを組み合わせれば毎月分配金を得ることもできます。通常の投信では元本を取り崩して配当する「たこ足」配当もありますが、ETFの分配金は運用益だけが対象になっています。

REITの投資性はもともと分配金と価格上昇を併せたトータルリターンで考えると、技術革新も反映して動く株式に長期では劣るとの見方が一般的とされています。資産形成層なら長期で資産が拡大しやすい世界全体の株式などを中心にし、REITの組み入れ比率は1〜2割程度までという指摘は多いのも事実です。年齢が上がり分配金を重視するのであれば、REITを高い比率で持つのも選択肢になるかと思います。

しかし、あくまで投資なのでリスクもつきものです。不動産市場の影響はダイレクトに受けるため、リーマン・ショック時やコロナ危機など相場の混乱時は、REITは株式以上に大きく下がりました。また、REITの投資家は金融機関や外国人の比率が高いため、下落時に買い向かうことが多い個人の投資家層が株式に比べて薄いことが、値動きの大きさの一因とも言われています。もう一つ注意が必要なのが、REITは今後再編が活発化する可能性もあると言われている点です。その他の株式同様、TOBならプレミアムをのせた価格で買い取ってもらえることも多いですが、合併の場合、不利な合併比率を余儀なくされる可能性もあります。一般的に時価総額が500億円未満の銘柄には不利な比率で吸収合併されるリスクがあるため銘柄の属性はしっかりと見極めなければいけません。