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今更聞けないREITの仕組み

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今更聞けないREITの仕組み

カテゴリ:投資



皆様、弊社ブログをご覧頂き誠に有難うございます!

本日は、新聞やTVのニュースでもよく目にする「REIT(リート)」についてご紹介したいと思います!
タイトルにもある通り、「今更聞けない・・・」というのはREIT自体の歴史は古く1960年にアメリカで誕生して以来各国でその後導入され、日本でも2000年11月から「J-REIT」という名で解禁されました。当時私も、「不動産の証券化」という記事を見てワクワクしたのを今でも覚えています。以前のブログでも、ご紹介しましたがREITを含めた不動産投資マネーも現在44兆円を超える規模となってきました。その中でも、REITは20兆円強規模にまで成長してきました。

それでは、ここからREITと一体何なのか?についてお話ししていきたいと思います!

REITとは英語の「Real Estate Investment Trust」の略です。投資家から集めたお金で不動産を取得し、収益を得る金融商品のことで不動産投資信託(不動産投資ファンド)とも呼ばれています。対象不動産は様々で、オフィスや商業施設、ホテルや住宅、最近では物流倉庫やヘルスケア施設なども購入しています。その購入した不動産の入居者から得る賃料収入に対し、不動産を管理するコストなどを引いた「利益」を投資家の持分に応じて分配(配当)します。ビル1棟を丸ごと購入するには多額の資金が必要ですが、この様に多くの投資家から資金調達できるので個人でも小口の大家さん(オーナー)になれるわけです。前述にも記載したとおり、一言でいうと「不動産の証券化」ということです。


現在、東京証券取引所にはJ-REIT法人が62社(2021.9.19現在)上場しています。1〜2年ごとに2.3銘柄づつ増えている傾向にありますが、J-REITは上場しているが故に、株式市場の影響をダイレクトに受けてしまうためリーマンショック時には上場廃止になった銘柄もありました。ですので、長期投資を目的とした適格機関投資家からは私募REITのような上場していない環境の方が投資しやすい環境になるわけです。

REITの種類やアセットタイプについて

REITには大きくわけて、単一型と複合型に分類されます。
単一(特化)型REITとは、ホテルであればホテルREIT、住居型であればマンション運営REITなど、1種類の不動産だけを運営するREITのことを指します。メリットとしては値動きを予測しやすいこと、また大きな値動きが発生しやすいことなどが挙げられます。単一の種類の不動産に特化しているだけに値動きの幅も大きく、リスクが分散されないため、複合型REITと比較してハイリスク・ハイリターンな特徴を持っていると言えます。
もう一方の複合型REITには、2種類の不動産に投資する複合型REITと、3種類以上の不動産に投資する総合型REITあり、いずれも、複数の種類の不動産を運用する点で共通しています。複合型REITのメリットは、分散投資を行うことで値動きの幅が小さくなり、リスクが軽減されることです。

以上のREITにおけるアセットタイプには冒頭でもご紹介したような不動産種類に分類され、「ホテル特化型」「物流不動産特化型」「商業施設型」「オフィス型」「住宅型」「ヘルスケア型」があります。それぞれに社会情勢における特需もあれば需要が減退する業種もあるので株式同様に将来性を先読みする力は求められます。

最近では、J-REIT以外にも先ほどご紹介した非上場の私募ファンドのほか、太陽光発電などに投資するインフラファンドなどにも注目が集まってきています。

J-REITの投資形態にはETF(上場投資信託)もあります。ETFは日経平均株価やTOPIX等の特定の指標の動きに連動するように運用されている投資信託であり、金融商品取引所に上場しているのが特徴です。取引所に上場しているため、株式と同じように取引ができます。J-REIT関連指数に組み込まれている個別銘柄全てに投資するかたちになるので、間接的にJ-REITの複数銘柄に投資するといったイメージになります。投資額も1万円程度から始められ分散効果が高いため最近初めて投資を始める方やREITの入口として若い方からも注目されています。


不動産にも種類がたくさんありますが、山信不動産(株)では実需ではなく投資を目的とした不動産の魅力もお伝えしていけたらと思います!




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山田 恵二

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