本日は、「不動産賃貸業における経費計上」についてご紹介したいと思います！実は、この質問は不動産賃貸業を始めたいというお客様からよくお問合せ頂く内容ですので是非ご参考にして頂ければと思います！
経費計上と聞いて、パッと出てくるのは「設備」「備品」とかかと思います。不動産賃貸業においてはその他に大きな支出項目として「修繕費」があります。必要経費として全額計上するものもあれば、資産として計上して減価償却の対象にするものもあります。今回のブログでは、特にこの両者の切り分けについてお話ししたいと思います。
まずは、資産として計上するもの
1年を超える期間にわたって事業に使用される建物・構築物・機械装置・車両運搬具・工具器具備品などは、その全額を取得した年度の経費とすることは適切では無く、資産計上したうえで、その使用可能期間に経費として分配していく事が合理的な考え方です。この経費分配のことを「減価償却」と言います。逆に減価償却の対象とならない資産には、土地や借地権、書画骨董品など価値が減少しないものがあります。もちろん、事業に使用していないものも対象外となりますのでご注意ください。
一度に経費計上できるものとは？
①少額の減価償却資産
取得価額が10万円未満のもの（1単位につき）、あるいは使用可能期間が1年未満のものについては少額の減価償却資産として一度に経費計上する事が可能です。例えば、1棟4戸のアパートを経営されていた場合、各部屋に9万円のカーテンを取り付ける為に新調したとします。カーテンは、4室合わせて機能を果たすわけではなく、部屋ごとにその機能を果たすものなので4室を合計した36万円を資産として計上するのでは無く、部屋ごとのカーテン取得価額で判定し、この場合10万円未満であるため全額を一度に経費計上するかたちになります。
②減価償却資産
減価償却資産（取得価額が10万円以上で、かつ使用可能期間1年以上のもの）を取得するために支出した金額は、原則として使用を始めた時に一度に経費計上することは出来ず、減価償却の各方法により各期に経費として分配されます。
③一括償却資産
10万円以上20万円未満のものについては、「一括償却資産」として処理する事が出来ます。この資産は耐用年数に基づいて償却計算するのでは無く、同一事業年度内に業務の用に供した一括償却資産をまとめて、3年で均等償却出来る制度です。※②との選択が可能
④少額減価償却資産
青色申告者である中小企業者（従業員500人以下）の場合、取得価額が30万円未満のものは少額減価償却資産として（年間300万円が限度）その全額を経費計計上出来る特例があります。※時限立法につき、令和4年3月31日迄の供用に限る
（注）10万円未満等の判定ですが、税込経理方式を適用している場合や消費税の免税事業者は、消費税込みの価格が取得価格となりますので、消費税込みの価格により判定します。
価値を高める修繕は資本的支出になる
所有不動産（アパート・マンション等）の修繕の為の支出は、原状を回復する為の支出であれば、修繕費として全額経費計上します。しかし一方で、その支出が資産として価値を高めたり、耐久性を増すものによる改良工費であればその金額は「資本的支出」とされます。この場合は、一旦その支出金額を固定資産として計上し減価償却していく事になります。金額の大きさだけで決まることでは無く、周期の長さや工事の内容も重要になってきます。
火災保険（共済）金等の受け取りがあった場合の修繕費
個人事業者が、火災・風水害・地震等の天災事故による保険金を受け取った場合には、資産の損害に基づいて支払われるので非課税となります。それに対応して、修繕費として支出した損害の額の取り扱いは以下の様になります。
●損害の額＞事故保険金額の場合
→その超える部分の金額は、資産損失として不動産所得、事業所得等の必要経費となります。
●損害の額＜事故保険金額の場合
→修繕の為の支出は不動産所得、事業所得等の必要経費とすることは出来ません。
●建物の機能を災害事故前よりグレードアップしたような場合には、その部分についての支出は、修繕費とは認められず、前述でお話しした「資本的支出」に計上されることもありますのでご注意下さい。
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