2022年基準地価発表｜横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

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本日は、昨日の20日に発表された「2022年基準地価」についてご紹介したいと思います。

今年も気付けばこの時期になりました！

まずは、簡単に基準地価のおさらいです。各都道府県が毎年７月１日における全国調査地点の価格を調査・公表し、国土交通省が全国状況を取りまとめ発表するもので、今回の調査地数は約２万１４００地点に及びます。

※国交省が実施する地価公示（毎年１月１日時点の調査）と実質的に相互補完的な数値となります。

まずは、日本全体の地価はというと、

全国の住宅地・商業地を含む全用途平均は前年比０．３％上昇し、全体としては３年ぶりにプラスに転じました。社会経済活動と新型コロナウイルス感染症の共存が進む中、低迷していた需要が徐々に回復に向かい、なんと住宅地は３１年ぶりに上昇に転じました。都市部や交通の利便性の良いエリアでの需要が堅調で、住宅地は前年比０．１％上昇と１９９１以来、初めて前年を上回りました。要因の一つとして、低金利環境の継続も需要を下支えしています。商業地は同０．５％上昇し３年ぶりのプラスとなりました。個人消費の持ち直しにより店舗需要は回復に向かってきているように感じます。各観光地でも国内の来訪客による人流が回復しつつあり、上昇に転じた地点が多く散見されました。地価が最も高かったのは、１７年連続で東京都中央区銀座２丁目の「明治屋銀座ビル」で1㎡あたり3,930万円で前年からは０．５％下落したが、国内観光客が回復傾向にあるため下落率は縮小しました。政府による水際対策の緩和でインバウンド需要が見込まれ、今後、商業地を中心に需要が高まる可能性は十分にあります。工業地は１．７％上昇し５年連続のプラス、引き続きネット流通網のEC関連が堅調に推移し、大型物流施設の用地への需要が旺盛で交通の便が良い地域で上昇率が拡大したのが大きく起因しています。中でも、全国的に見ると半導体受託生産で世界最大手である台湾積体電路製造（ＴＳＭＣ）の工場建設が進む熊本県菊陽町の工業地は３１．６％上昇と、全用途で最大の上昇率でした。アジアのトップ企業は歴史的低金利な日本を生産拠点として新たに不動産開拓しているところも多いです。中でも、今回のように半導体関連の企業や運送、倉庫業などの進出が活発なため地価を押し上げています。

気になる神奈川県は、

全国平均同様、住宅地が前年比0.8%上昇し、3年ぶりに上昇に転じました。藤沢市や茅ケ崎市など一部の地域では新型コロナウイルス禍前と比べても強い上昇を記録しました。商業地や工業地は、市街地再開発や物流施設の開設が相次ぐなど前年に引き続き需要が根強く、それぞれ上昇幅が拡大しています。住宅地の継続調査地点は637地点で、このうち上昇が380地点、横ばいが120地点、下落が137地点と神奈川全体の約60％が上昇傾向にあります。横浜市は1.3%上昇（前年は0.6%上昇）、川崎市は1.3%上昇（前年は0.6%上昇）、相模原市は1.1%上昇（前年は0.3%上昇）と3政令指定都市はいずれも上昇幅が拡大しました。特に上昇が顕著に表れたのは東京都心から40キロメートル圏内にあり、通勤や生活の利便性の優れた川崎市、横浜市東部、同中心部、相模原市中央部から南部でした。

交通インフラ整備による見直しで言うと、2023年3月に相鉄・東急直通線の開業を控え、東京都心へのアクセス向上を見込んで、相鉄羽沢横浜国大駅や大和駅など沿線の駅周辺は値ごろ感もあり上昇が目立ちました。相模原市緑区のJR橋本駅周辺も、設置が予定されているリニア中央新幹線の新駅への期待から、上昇が継続しています。橋本駅西部のバス圏の地域も波及効果で上昇がみられたのも面白いです。

コロナ禍によるテレワークの普及や混雑・密を回避したい需要から、海岸近くなど自然豊かなエリアの人気も高まってきています。地域別では、藤沢市は2.0%上昇、茅ケ崎市は2.5%上昇など、湘南エリアは住宅需要が好調で地価にもダイレクトに反映された結果となりました。藤沢市内では、JR藤沢駅、辻堂駅、小田急線湘南台駅の徒歩圏内は特に需要が高く、実際に反響も増えてきています。働き方への変化に合わせて、ライフスタイルを見直すことで趣味の幅を広げ、それに合わせた住まい探しへシフトしている人も多いようです。以下の表から注目すべきは、横浜市中区が価格順では住宅地・商業地ともに上位に入っており市庁舎の移転による周辺開発や関内駅前開発発表など価格上昇を後押しする要因が多いところもポイントです。

過去下落傾向の大きかった三浦半島エリアでも、値ごろ感と需要増から横須賀市、三浦市で下落率が大きく縮小しました。商業地は県全体で1.9%上昇（前年は0.8%上昇）で上げ幅が大きく拡大しました。再開発が進む横浜駅周辺や、企業・大学の進出が進むみなとみらい21地区などで大きく上昇しました。一方で、観光・飲食業が多い横浜中華街の調査地点はマイナス1.1%（前年はマイナス6.9%）と横浜市内唯一の下落となりました。今年3月に発表された公示地価とも近似値の評価となりました。しかしながら、当社も中華街そばに事務所を構えておりますので日々リアルな人流を見ていると、以前（2年前）に比べれば確実に賑やかになってきおり、人気店に至っては平日週末問わず、連日行列が出来ているので以前の活気が戻ってきているように思えます。

住宅需要増が波及し商業地でも茅ケ崎市が4.3%と大きく上昇したほか、葉山町も3.5%上昇しました。NHK大河ドラマの影響もあり、国内観光客の回復が大きい鎌倉市は2.5%と上昇、箱根町も0.9%と上昇しています。

工業地は下落地点はなく、県全体で3.9%上昇（前年は2.5%上昇）でした。やはり、用途的にも交通インフラの影響が大きく、新東名高速道路など高速道路網の整備が進み、堅調にインターチェンジ周辺の工業地の地価が上昇しています。コロナ禍でネット販売によるEC関連の需要は旺盛で、内陸、臨海工業部問わず、物流施設や倉庫に適した場所は大幅な地価上昇となっています。

あくまで、コロナの影響が大きかったこの2年の反動も相まっているところもあり純粋な評価はまだまだこれからかと思います。今後は、自粛していたインバウンド効果をどれくらい見込めるかが大きな鍵となり、経済効果と連動して不動産価値にも大きく影響が出てく見込みです。特に神奈川県は、主要観光地がまだ本調子ではないのでこれからの伸びに期待したいところです！