地価高騰が参院選の争点にも！

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本日は、地価高騰の流れを受け全国各地で不動産に関する税収が増えている話題についてご紹介したいと思います。そして、今月20日に控えている参議委員選挙（以降、参院選）でもこうした地価高騰の要因の一つでもある外国人による不動産購入規制含めた外国人規制が争点になるほどの大きな社会問題へと発展してきています。

政府としても地価の上昇を受け、不動産の売買や所有にかかる税収が増えていることもありどこまでこの争点が重点項目として取り上げられるか注目が集まります。2024年度は不動産取得税が17年ぶりの高水準となり、固定資産税は過去最高を更新しました。税収の増加は財政を下支えする一方、相続や住宅ローンを巡って税負担の軽減に向けた議論が盛り上がる可能性があります。選挙時期なので民意を得るための政策アピール合戦になりそうです。

そもそも不動産は購入、所有、売却の各段階で税金がかかります。総務省によると、購入時に都道府県に納める不動産取得税は2024年度に4546億円となった。前の年度に比べて3%増え、不動産ミニバブル期の2007年度（4845億円）以来の水準に回復しています。地価が上がったことで課税額の基準となる不動産評価額が上昇し、取引件数の増加も寄与しています。

こうした流れは、行政手続きの手数料収入にもプラスに影響が出ており、該当する国の印紙収入は1兆442億円と3%増え、6年ぶりの高い水準となっています。収入の内訳は公表されていないものの、財務省によると、不動産取引が活発になったことで所有権を移転する際の登記にかかる登録免許税が増加していることは間違ありません。紙の印紙税はデジタル化で減収基調にあり、登録免許税が補っています。

不動産の所有者が市町村に払う固定資産税は9兆9556億円と2%増え、3年連続で過去最高となりました。市街地にある土地や建物の所有者に上乗せする都市計画税は1兆4402億円と2%増え、こちらも過去最高を更新している状況です。

国に納める相続税は3兆5523億円で、過去最高だった2023年度の3兆5663億円に次ぐ規模でした。やはり、要因としては地価上昇が大きいです。その他、株高による株式価値の向上も税収を押し上げています。相続税の算定基準となる路線価は2025年に、全国の標準宅地の平均変動率が4年連続でプラスとなりました。高齢化で亡くなる人が増えていることもあり、今後も税収増加が見込まれます。

不動産にかかる主な税収はバブル期の1990年代をピークに減少しましたが、2013年の日銀による異次元緩和後は増加傾向にあります。低金利を背景に住宅購入が幅広い世代で盛り上がり、外国人による投資も旺盛となりました。こうした動きが地価を押し上げ、当面は上昇が続くとの見方から不動産取引が活発になっています。2024年度の不動産関連の税収合計はおよそ16兆4000億円と過去最高となり、バブル期のピークだった1996年度の15兆3000億円程度に1兆円超の差をつけています。不動産売買では他にも所得税や消費税がかかり、これらを含めると関連する税収はさらに大きくなっています。

税収の拡大は国や地方自治体の財政を下支えします。ただ、都市部ではマンションなどの価格が高騰し、若年層が住宅を購入しづらい状況が続いており、銀行から融資を受けて物件を購入した人の所得税を軽くする「住宅ローン減税」は2025年末が期限で、制度の継続の是非は2026年度税制改正のテーマのひとつとなります。

相続税を巡っては過去に、地価の上昇局面で課税の最低ラインにあたる基礎控除を引き上げてきた経緯がありましたが、2015年にはバブル期以降の地価下落をふまえ、控除額を引き下げました。そこには、消費税増税への不満が高まるなか、富裕層の課税を強化する狙いもありました。

2015年の制度改正以降、亡くなった人に占める課税対象件数の割合は5%程度から、足元では1割程度に上昇しました。地価が上昇基調に転じたことで、控除引き上げの議論が再燃する可能性があります。亡くなった人の自宅を相続する際、相続税を払えず同居していた配偶者らが家を手放すことを防ぐ仕組みの充実を求める声もあるからです。

20日投開票の参院選では、外国人による不動産取得の規制を公約にかかげる政党が目立ちますが、一方で、規制を設けることになれば税収にも確実に影響は広がります。外国人規制の中には、生活保護制度への見直しや運転免許切り替えの厳格化など議論は多岐にわたっており、どこまでグローバリズムに規制をかけることが出来るかが焦点になっています。

しかし、コロナ禍以降のインバウンド効果で確実に日本国内の景気が回復した事実は無視出来ません。この問題、なかなか難しい争点ではありますが本来の健康的なインフレとは異なる状況を早く是正しなくては全てに悪影響が出てきそうです。