2025年度公示地価発表
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本日は、国土交通省が毎年3月に公表している全国の土地価格「公示地価」が発表されましたのでそちらの話題をご紹介したいと思います！過去のアーカイブも掲載しておきますので参考にご覧下さい。
国土交通省が先日発表した2025年1月1日時点の公示地価は、全用途の全国平均が前年比で2.7%上昇しました。伸びは前年の2.3%をさらに上回り、バブル崩壊後の1992年以降で最高値を更新しました。人口減が進んでも、円安や低金利で調達コストの安い日本市場に海外からの投資マネーが集まってきています。地価はバブル期の1991年に全用途の全国平均が11.3%の上昇を記録した後、1992年に4.6%下落し、長く低迷した過去があります。不動産の「ミニバブル」と呼ばれた2008年でも伸び率は1.7%といまいちな伸び率でした。
バブル期の地価は上昇率が10%を超え、最大2〜3%台で推移していた消費者物価の伸び率とは大きな開きがあります。現在は地価も物価も伸びはほぼ同じ水準で、資産インフレの色が濃かったバブル期とは様相が異なります。上昇をけん引したのは東京圏をはじめとする大都市となります。東京23区の商業地は11.8%上昇し、商業地の最高価格地点は2019年連続で東京都中央区の山野楽器銀座本店となり、1㎡あたり6050万円と前年から8.6%上昇しました。その背景には、日本の不動産市場に流れ込む投資マネーの存在が大きいです。不動産サービス大手の米ジョーンズラングラサール（JLL）によると、2024年の国内の商業用不動産投資額は計5.5兆円で前年から6割ほど増えたというデータが公表されています。
5兆円台に乗ったのは不動産市場にマネーが集まった2015年以来となり、2024年の不動産投資額のうち海外の投資家分はおよそ1兆円で、前年から7割ほど増加しました。今後不動産価格にとって不安視されている日銀の利上げを考えても比較的低金利な日本市場は海外勢にとって魅力的な存在です。面白いのは、JLLが調査した米ドル換算の2024年の投資額を国別で見たデータで、日本は米国、英国に次いで3位でした。都市別では東京がニューヨークに次ぐ2位となっており、足元でも米投資ファンドのブラックストーンは2025年に、西武ホールディングスから複合ビル「東京ガーデンテラス紀尾井町」を約4000億円で取得し話題にもなりました。
しかしながら、今回の地価上昇はバブル期とは異なり実需を伴っています。東京都心のオフィス空室率は2月に3.94%と需給均衡の目安となる5%を下回っています。日本では新型コロナウイルス禍後に海外ほどテレワークなどは広がらず、住環境を含めた都市部への回帰が需要を生んでいます。足元で米国の関税政策などにより世界経済の不確実性が高まっているのも無視出来ません。景気が減速すれば、日本に向かう投資マネーが減り、上昇が続いている地価に影響を与えかねません。
その他、建設業では資材の高騰にくわえ人手不足によりいまだに人件費も上昇しています。今後もコスト上昇が続けば、地方を中心に商業地の再開発やマンション建設の見直しが広がる可能性があります。2年前に計画した建設計画もコスト高により、建設見直しする事業も少なくありません。
気になる神奈川県はというと、県内の平均変動率は全用途で前年比4.1%と全国平均よりも高い水準での上昇でした。住宅地は3.4%上昇し、4年連続で上昇しました。相鉄グループが2024年に開業した複合商業施設「ゆめが丘ソラトス」（横浜市泉区）の周辺が高い伸びを見せけん引しています。
住宅地は継続調査地点のうち93.6%（前年は89.4%）の地点が上昇し、横浜市、川崎市、相模原市の3政令市は3.2〜4.4%上昇、いずれも上昇幅は拡大しています。都心への交通アクセスのよい市中心部の伸びが目立った結果となりました。
泉区の相鉄いずみ野線ゆめが丘駅周辺の上昇率は14.3%で初めてトップとなりました。相鉄グループが2024年7月に開業した「ゆめが丘ソラトス」周辺でマンションや戸建て住宅の建設が進んでおり、相鉄線沿線は東急電鉄やJRとの相互直通運転で利便性も高まっていることが背景にあります。
そして、地価が最も高い地点はJR武蔵小杉駅がある川崎市中原区で、2年連続で1位でした。今後さらにタワーマンションの販売が控えている武蔵小杉や新川崎は駅前開発がまだ残っており上昇気流に乗っています。その他では、相模原市ではリニア中央新幹線の新駅、神奈川県駅（仮称）の整備に伴う商業集積への期待が地価上昇の追い風となっています。JR橋本駅から2.8kmの地点（相模原市緑区）で4.8%上昇するなど、駅から徒歩圏外でも価格上昇が見られインフラ整備は地価への影響が大きいことがわかります。この様に、都心部や駅周辺の価格上昇が郊外にも波及してきている様に思えます。
一方、商業地は6.6%上昇しました。継続調査地点のうち97.8%（前年は93.3%）の地点が上がりほぼ全域での上昇となりました。市街地の再開発など投資需要が旺盛だったことが影響している様です。特に、当SANSHIN picksでも何度か取り上げている横浜市のJR横浜駅・関内駅や川崎駅など低層階を商業用途、上層階を住宅用途とするのが可能な地域での上昇率が拡大しています。関内駅周辺は「横浜市旧市庁舎街区」に建設中の「BASEGATE（ベースゲート）横浜関内」を含む高層ビル3棟への期待感から上昇が目立っています。横浜市全体の平均変動率は上昇率が7.2%（前年は6%）と拡大しています。工業地は平均で6.2%（前年は5.9%）上昇でした。高速道路網の整備により物流に適した地点の工業地や倉庫用地で地価の上昇がみられ、こちらも首都高インター付近などの利便性が高いエリアが注目されています。
毎年上昇を更新し続けている地価ですが、今年は日銀の利上げや米国による関税強化の影響がどのくらい影響してくるのか気になるところです。
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