2025年度基準地価発表横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

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本日は、先日発表になりました2025年度基準地価の話題についてご紹介したいと思います！基準地価とは土地を売買するときの目安となる価格のことで、都道府県が不動産鑑定士の評価を踏まえて毎年7月1日時点の価格を調査し、国土交通省が9月にまとめて公表します。

国土交通省が9月16日に発表した2025年の基準地価は、住宅地や商業地といった全用途平均の全国の上昇率が1.5%でコロナ禍以降4年連続の上昇となりました。海外から投資マネーが流入する東京圏がけん引役となっており、国内景気がインフレを伴って緩やかに回復する中、地価も上がるサイクルが続いています。全用途平均の全国の伸び幅は前年より拡大し、1991年の3.1%以来の大きさとなっており、全国の調査地点のうち上昇した割合は49.3%で、2024年の48.3%から割合は高まっています。東京圏では89.2%の地点が上昇しました。

全用途平均の伸びは東京圏が2024年の4.6%から2025年は5.3%に加速しており、相次ぐ再開発や人口流入を背景に、国内外からのマネーがオフィス、商業施設、住宅、ホテルなど幅広い不動産関連資産に流入している結果となります。

地価が最も高かったのは20年連続でやはり東京・銀座2丁目の「明治屋銀座ビル」でした。1㎡当たり4690万円で、前年に比べて11.4%も伸びています。2024年は5.0%上昇でした。住宅地で最高価格だった赤坂1丁目の地点は上昇率が6.1%から15.6%に広がっておりこちらも投資性の高さが伺えます。

2025年度路線価発表

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2025年度公示地価発表

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日本の名目国内総生産（GDP）は2024年度が3.7%増と4年連続でプラスでした。直近の2025年4〜6月期も年率換算で6.6%増と一定水準の伸びを記録し、経済や物価の動きに対応する形で、地価も同様に上昇するサイクルが実現しつつあります。まだまだ、都心を中心に地価上昇は続きそうな勢いです。こうした状況は、土地を持つ企業や個人には恩恵がありますが、住宅の分譲価格や賃料の上昇につながり、新たに都心に住むのが難しくなる可能性がある懸念点もあります。物価の伸びを上回る賃金上昇は定着していないため、エッセンシャルワーカーが都市部に住めなければ、インフラが維持できなくなる恐れがあるので行政による対策が早急に必要になります。

そして、気になる神奈川県はというと商業地が前年比7.0%上昇し2013年連続の上昇で、上昇率も前年の6.2%から拡大しています。市街地の再開発やホテルなどが入る商業施設への投資意欲が旺盛で、横浜市中心部の関内駅周辺の上昇が顕著となりました。商業地は、継続調査地点239地点のうち、227地点が上昇するという驚異的な数値となっています。上昇率は関内駅周辺の地点が20.0%と県内首位で、同駅前では複合ビル「BASEGATE（ベースゲート）横浜関内」など計3棟の高層ビルが建設予定なことが大きな要因になっています。2番目は鎌倉市の鎌倉駅前の19.6%で、訪日外国人客の消費額が増加傾向にあり、観光地の店舗需要が高まりました。価格別では1〜5位が横浜駅周辺で、最高地点は1㎡あたり1700万円でした。6〜7位が川崎駅周辺と、交通利便性が高く商業施設が集積するエリアが上位に入っています。住宅地は前年比3.3%上昇（前年は3.2%上昇）で、4年連続のプラスですが東京都よちは伸び率が低い結果になっています。継続調査地点660のうち、601地点が上昇しており、全体に占める上昇地点の割合は91.1%で、3年連続で8割を超えました。上昇率は海に近く大型商業施設が集積し、若い家族連れに人気の藤沢市の辻堂駅に近い茅ケ崎市の地点がトップとなっています。相鉄・東急の相互直通運転の開始で東京都心部へのアクセスが向上した大和市の大和駅周辺も値ごろ感から上昇が顕著となりました。

横浜、川崎、相模原の3政令市は全ての区で上昇し、横浜市は全体で3.4%上昇しました。横浜駅周辺や交通アクセスの良好な上大岡駅周辺などで高い上昇率となり、駅から徒歩圏の価格上昇が波及し、バス圏でも上昇した地点が多かったのが印象的でした。川崎市は全体で4.4%上昇し、東京都内との価格差や、市内の人口増を背景として交通利便性の高い地点の上昇が顕著でした。相模原市は全体で3.3%上昇で、橋本駅周辺ではリニア中央新幹線の新駅設置に伴う整備などへの期待感が地価上昇に反映されています。工業地の上昇率は7.2%（前年は7.4%）で、全用途の平均変動率は4.4%の上昇（同4.1%）でした。不動産市場では足元で金利上昇への懸念も一部にみられ、日銀の政策金利政策からも目が離せません。本日のニュースでは大量の保有ETF（上場投資信託）売却が話題となり追加利上げを見送る形をとっていましたが、これはあくまで株価高への牽制とも言われており今後も利上げ姿勢は維持するとも報じられていますのでこれからの動向も目が離せません。