2025年度路線価発表

皆様、弊社SANSHIN picksをいつもご覧頂き誠に有難う御座います！

本日は、毎年国税庁が7月1日に発表している2025年度路線価についての話題をご紹介したいと思います！

毎年この時期になると不動産のトレンドや客観的指標が可視化されるので我々業界では大事な内容になっています。

そして、気になる中身はというと、結果東京の地価が異常に上がっていました。数字で言うと東京都の標準宅地の平均上昇率は全国最高の8.1%でした。これは、全国平均の2.7%に比べて約3倍の伸びになっています。要因として大きいのは、地方や海外から人口が流入し、マンションの需要拡大が続いているためです。さらには海外からの投資マネーも価格上昇に拍車をかけています。

ここで路線価のおさらいですが、主要道路に面した土地1㎡あたりの標準価格のことで、相続税や贈与税の算定基準になるため不動産所有者にとっては重要な資産指数になります。不動産の土地評価は「一物四価」と言われ指標化する際の4つの価格で表します。時価（実勢価格）、地価公示価格、相続税評価額（路線価）、固定資産税評価額（路線価）を指します。東京都の平均上昇率は前年から2.8ポイント拡大しており、上昇は4年連続で、比較可能な10年以降では上昇率は最大となりました。

2024年度の東京23区の新築マンション平均価格は前年度よりも11%高い1億1632万円でした。開発用地が不足して発売戸数が減る一方、人口が増えて住宅需要は拡大しており、需給が引き締まってきています。さらには、外国人による購入も東京のマンション相場を押し上げています。三菱UFJ信託銀行が2025年1月に実施した不動産開発会社向けのアンケートでは、千代田区・港区・渋谷区の新築マンション購入者に占める外国人の割合は2～4割との回答が多く、2024年7月時点では1～3割が多く、割合は上がってきています。

世界的にも東京は国際的な知名度が高いうえ、新築物件が香港やニューヨークといった海外主要都市に比べて今だに割安感があることが人気の理由になっています。なので、需要があるとは言え購入層の実態としては都心物件の値上がりに日本人（内需）の購買力が追いつかず、富裕層の外国人が目立ってきています。

2025年の路線価で特徴的なのは、23区周辺部の拠点駅の伸びが目立ってきていることです。足立区の北千住駅前の上昇率は26%、中野駅前は24.7%でした。都心部の不動産価格が高騰し、相対的に割安感のある周辺地域の人気が高まった結果に思えます。同様に、東京周辺の都市も値上がりしています。さいたま市の大宮駅前の上昇率は11.9%で、全国の都道府県庁所在地の最高路線価地点ではトップの伸びを示しています。新幹線の停車駅で、都心へのアクセスの良さが人気を集める理由となっています。

今回の結果を考えると、今後はさらに東京と地方との不動産価格の差が一段と広がりそうです。理由の一つに、物価高や人手不足による建築コストの上昇があります。人材面で数に限りがある建設会社からすると、採算を確保しやすい都市部の工事が優先されてしまい、地方の再開発が進みにくくなる可能性も出てきそうです。もう一つが人口の東京一極集中です。国立社会保障・人口問題研究所が2023年に公表した人口の中位推計によると、2050年時点の人口が2020年よりも多いのは東京都のみで、愛知県は1割減、大阪府は2割弱減るとの予測が立てられています。住宅需要が衰えず、値崩れしにくいとみて、東京の人気が一段と高まる可能性があります。全体の人口は減少しても、移住選択の総合的観点で人口密度に歪さが出てきています。こうなってくると、東京では地価上昇による弊害が深刻になってきます。家賃の上昇は顕著で、不動産情報サービスのポータルサイト「アットホーム」によると、23区の単身者向けマンションの平均募集賃料は5月に初めて10万円を超えました。これは学生や若者には経済的負担が重いだけでなく、防災観点で見ても東京圏に人口や企業が集中すれば大規模災害時の損害が膨らみやすくなる可能性も出てきます。

そして、我々が住む神奈川県も東京都ほどでは無い上昇率でしたが同様に上がっています。

東京国税局が1日発表した神奈川県内の2025年の路線価（1月1日時点）の平均は前年比で4.4%上昇しました。こちらも上昇は4年連続となります。インバウンドでにぎわう観光地の鎌倉や再開発の進む相模大野、二俣川といった主要駅の駅前エリアが全体上昇をけん引した結果となりました。税務署管内ごとの最高路線価でも18地点すべてで上昇しています。全地点が上昇するのは3年連続となります。県内最高路線価は6年連続で横浜駅西口バスターミナル前通りで、1㎡あたり1.4%上昇（前年は1%）の1720万円でした。もう、このエリアは東京でいうところの銀座山野楽器前状態となって有名になりましたね。

横浜駅周辺のトピックスとしては駅直結の複合高層ビル「ザ・ヨコハマフロント」が開業するなど、大規模な再開発が進んでいることが大きいです。路線価自体はバブル期後の最高水準（1992年の1804万円）に迫っているものの、上昇率は鈍化しています。上昇率が最も高かったのは鎌倉駅東口周辺で19%上昇（前年は14.3%）の200万円でした。インバウンドが増加し、観光地として一段と人気が高まる好循環が路線価を押し上げました。商業地に加えて郊外の住宅地の伸びも顕著でした。相模大野駅北口は同16.3%上昇（同6.5%）の114万円。2019年に閉店した伊勢丹相模原店跡地に野村不動産のタワーマンション「プラウドタワー相模大野クロス」を含む複合施設が11月にも完成予定で、自然豊かな環境や小田急電鉄による東京都内への交通利便性などから反響が集まっているようです。

相模鉄道と東急電鉄が直通する「新横浜線」の開通で利便性の高まった二俣川駅周辺も同15.1%（同15.9%）と高い伸びを昨年同様維持しています。駅直結の商業施設は買い物やフードコート、コワーキングスペースなどの機能が充実し、今なお子育て世代の支持を集めています。

やはり、これだけ都内の不動産価格上昇が続くと都心エリアで住宅を購入するよりも横浜市や川崎市であれば３割減ほどで価格面では検討でき経済的メリットがあります。今後は都内同様、神奈川県内でも価格が高騰しすぎたエリアから割安感のあるエリアに波及する傾向が出てくるかもしれません。