【NEWS-33】「億ション」も当たり前な中古市場の今｜横浜市でタワーマンションをお探しなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

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本日は、都心の中古市場が今価格高騰により「億ション」化してきている話題についてご紹介したいと思います！

今、不動産中古市場の価格動向が凄いことになってきています！先日、東日本レインズが発表した1㎡当たりの成約単価は67万2,400円で、10年連続で上昇し、この10年間で76.1％も上昇しました。また、平均成約価格は1991年以来31年ぶりに4,000万円台となりました。こちらはあくまで首都圏全体の数値です。今回注目すべきは、その価格帯の底上げを牽引している都心のマンション価格です。東京カンテイが発表した2022年の都心6区（千代田区、中央区、港区、文京区、渋谷区、新宿区）の中古マンションの平均価格はなんと9,800万円と１億円の大台に迫る勢いです。そこまで高価格帯になっても、成約が伸びている要因は「パワーカップル」と呼ばれる高所得者の共働き世代が、優良立地重視の物件選定をしている市場傾向にあります。

都心6区は、どの区も主要駅を要しておりリモートワークが定着してきた今でもやはり通勤や通学、買い物に対しての利便性への評価は高いです。都心6区における中古マンションの平均希望売り出し価格（70㎡換算）は前年比7％上昇を記録しています。2004年から比較すると約2倍の価格になっています。23区全体でも8%上昇の6842万円となっており、23区全体の住宅地価自体は年2%程度しか伸びておらずマンション人気が顕著ということがわかります。

一昔前までは「億ション」というだけで選択肢からは除外されていましたが今や、1億5千万円程度までの物件なら有名企業に勤める「パワーカップル」が購入の中心になっています。都心部はマンション用地に枯渇しており、やっと見つけた土地もデベロッパーとしてはマンションよりも自己資本として利益率の高いオフィスビルに計画を変更することもよくあることです。さらには資材や人件費など建築コスト上昇で新築価格自体が高騰していることで立地の良い過去に建った中古億ションに魅力を感じている人は多いです。価格の面でもそうした希少性から新築は価格の上昇幅も大きく、相対的な割安さから中古への需要シフトが進んでいます。

パワーカップルの強みはなんといっても銀行から借入出来る融資総額です。世帯年収で1,000万円超えしていればペアローンで１億円の住宅ローン融資は難しくありません。当然、各銀行の審査基準もありますので一概には言えませんがある程度の信用力のある会社勤めであれば銀行も融資したいところが本音です。リクルートによると21年に首都圏で新築マンションを契約した人の平均世帯年収は1019万円と08年に比べ38%増えました。夫婦などで借り入れる「ペアローン」を組む比率は世帯年収が1000万円超の世帯では7割を上回る勢いです。条件次第で年収の10倍まで貸せる銀行も多く、1億円の物件も夢では無く現実的に手の届く範囲なわけです。23区内で販売された新築マンションを30年の固定金利型ローンで購入した場合の支払いを分析してみると、金利の割合はバブル期（1990年前半）の約50％から22年は16%に下がっています。

余談ですが、今のマンション購入層は30代〜40代が多いですがその世代の親世代は団塊の世代と呼ばれバブル期を生き抜いてきた世代です。なので、その頃の住宅ローン金利が印象強く残っているこの世代からすると息子娘達が「億ション」購入を検討していると相談されたりすると大半がネガティブな見解を持たれるそうです。私のお客様でも、最終資金計画を練る上でご両親に相談した結果「猛反対！」というのはよくあることです。もっとも、2022年の総取得費は1億1450万円とバブル経済崩壊から間もない1993年以来の水準まで高まってきています。バブル期と異なり実需がメインの購入にはなりますが、実際に過熱感を警戒する声も出ています。日銀の金融政策修正で長期金利が上がり始めたこともマンション市況にとってはマイナスイメージとなっています。

昨年暮れからの金融政策修正で今は為替や株価を静観している投資家も多いですが、不動産においてもデベロッパーが価格設定を主導する新築と異なり、市場で売買される中古の価格の方が先に敏感に反応する可能性はあります。とはいえ、今回の検証でも如実に答えが出たのはマンションも立派な金融資産であり、やはり「立地」が最終的には資産価値の担保につながるということです。

山信不動産（株）では、本日ご紹介した都心6区のマンションを中心にご紹介しております。価格動向についても詳しくご説明致しますので、ご興味のある方は是非お問い合わせ下さい！！